收入差距对居民住房负担能力的影响研究

• 作 者: 李绪玮
• 出 处: 重庆工商大学
• 发表日期: 2020年01期
• 关键词: 收入差距 住房负担能力 房价

近年来,住房与居民收入差距问题形势严峻。一方面是收入差距处于较高水平,另一方面是房价高企、居民住房负担压力较大。因此,从收入分配视角对居民住房负担进行探讨,对于提升居民福利具有重要意义,也是共享发展理念和共同富裕目标的具体体现。本文在理论分析基础上,选取28个地级市数据构建实证样本,并采用固定效应模型和GMM模型进行实证检验,从而明确收入差距影响居民住房负担能力的效应和路径。理论分析表明,住房同时具有消费和投资二重属性,收入差距通过降低收入中位数和推高房价两个路径对中等收入居民的住房负担能力产生影响。其中,收入差距对房价的推高作用的从储蓄率、住房需求和住房供给三个层面展开;从需求侧看,收入差距扩大刺激了高收入群体的投资需求(投资效应),最终推高房价,加重中低收入居民住房负担;从供给侧来看,只有中高收入群体对住房的需求才能构成潜在的有效需求,使得房地产开发企业将目标集中于这类群体,从而导致低收入群体被挤出住房产权市场之外(“追高逐低”现象),由此引致的房价改变会减弱居民平均住房负担能力。实证结果表明:(1)收入差距扩大将引致中等收入居民住房负担能力减弱;(2)这种引致作用在住房产权市场和租赁市场表现出不同的效应,收入差距每扩大1%,住房产权市场居民住房负担能力将减弱1.42%-2.4%,租赁市场减弱0.31%-0.37%左右;(3)收入差距对居民住房负担能力影响存在地区异质性,对于住房产权市场,东部城市的影响效应显著大于非东部城市;租赁市场,在非东部城市具有显著削弱作用,东部城市表现不显著。(4)从影响路径上看,收入差距对房价和人均可支配收入都呈现出显著地正向影响,但从影响效应上看,收入差距对房价的边际影响是对收入边际影响的3倍。因此,收入差距引致居民住房负担能力增加,主要是通过房价的快速上升来实现的,其抵消了居民人均可支配收入增加的影响。最后提出政策建议:第一,强化按劳分配的主体作用,避免收入分配向资产分配过度集中;第二,因地施策并确保政策的有效实施和监管,提高住房保有成本;第三,丰富居民投资渠道;第四,提供空置住房处理绿色通道,增加经济适用房的供给比例,避免资源浪费。