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从20世纪90年代创建高新技术开发区开始，国内工业园区的建设围绕着如何吸引和集中企业而进行。由于政府的精力和能力有限，其所谓的规划也只能局限于土地一级开发，将高新区划好圈，修好路，通上电就算完成任务开始招商，后期的土地开发和企业建设完全交给入园的企业自己完成。造成园区甚至是城市规划建设的两大弊端:一方面是土地、资金的极大浪费;另一方面是建筑、景观问题。厂房、办公楼等的建设不是高新技术企业的专长，导致整个园区景观不协调，建筑形式不统一。更为严重的弊端是，全国各个园区的唯一竞争手段只有优惠的企业税收政策、优惠的价格和更优惠的土地政策。由于模式单一，在经过了初期繁荣后，高新区的成长变得越来越困难，为了争夺有限的资源，工业区进入了恶性循环中。在此背景下，本研究提出了一种新型的工业地产模式——商务花园，并对其项目定位进行深入研究。 本论文第一章介绍了本研究的背景、目的和意义，以及研究的主要内容与方法;第二章对工业地产理论、工业园区相关理论，以及定位理论和STP战略进行了详细地回顾。本论文第三章系统地分析了我国工业园发展现状、问题与趋势，并对天津市工业园发展状况进行简要的回顾，阐释了新型工业地产开发的必要性和可行性，提出了有别于传统工业地产项目的新型工业地产形态;探讨了商务花园的内涵、特征与演进趋势，并对国外成功的商务花园案例进行综合分析。 随后，本论文第四章以天津HT“商务花园”为例，对在天津地区形成新型商务花园的项目可行性进行了研究和讨论;第五章基于STP战略对HT商务花园的项目定位进行深入研究;主要内容包括对HT商务花园的定位背景和市场机会进行分析，最后对项目进行定位研究。