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一、商品供求法则和房地产供求的特点 我国的房地产市场自改革开放以来，经历了几个不同的时期，从刚开始的平淡到1992年的异常火爆，接着又逐步陷入了低谷，然后慢慢又开始了反弹。这种周期性的变动使得房地产市场既存在风险，也存在收益。怎样在规避风险的基础上获取最大的收益，既是商家关心的问题，也是专家学者对房地产市场进行研究目的之一。 对于一个市场而言，供求关系最为重要。一个市场之所以存在，最根本的是存在供求;一个市场之所以能够发展，基本原因在于供求关系发生了变化。因此，研究北京的房地产市场，实质上就是研究供求关系。 (一)供求法则成立的一般条件 供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件: 1、商品同质无差异。 2、供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3、市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4、交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 (二)房地产市场的供求特点 房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显体现出如下四个截然不同的特点: 1、具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2、受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到限制。 3、信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4、与一般市场相比，具有较大的垄断性。 (三)房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产的供求法则体现出如下三个主要特点: 1、作用范围具有区域性。房地产的建设、开发、营销等，都只能在特殊的领域进行，不具有移植性和流动性。 2、个别垄断价格存在合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体分析，对合理的垄断价格，应给予相应的肯定。 3、房地产的供求状况在总体上呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于上述特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，并结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对房地产产生的实际影响进行合理估计。 二、房地产供求的几个影响因素 探讨北京房地产供求，除了了解前述供求法则外，应当认真研究影响房地产供求的几个重要因素。 (一)价格对房地产供求的影响 在自由竞争市场中，对于一般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同受供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 1、格对房地产需求的影响 价格对于房地产需求的影响可以从需求弹性的角度来考虑。需求的价格弹性表示为需求量变动的百分比与商品自身价格变动的百分比之比。它用来衡量商品的需求量变动对于商品自身价格变动反映的敏感性程度。 通过研究北京这几年的房地产供求状况，可以发现一个值得重视的现象:对于价位在5000元/平方米以下，居民的需求比例都远高于市场上可供给的比例，两者相差近10个百分点;相反，价位在5000元/平方米以上，市场上的相对供给过多，特别是6000-8000元/平方米的价位，市场供给的比例比需求的比例高出近18个百分点。通过这组数字，不难看出，消费者对于价位相对较低的房地产的需求是非常高的，这就使得这一价位的房地产需求缺乏弹性，即消费者更注重的是能否购买到房地产，而对于其他的因素，诸如环保、交通等考虑的较少。而对于较高价位的房地产市场，则呈现了供过于求的情况，在这种形式下，房地产的需求弹性较大，即消费者对于是否购买房地产的考虑因素很多，其他辅助因素对于消费者的购买行为的影响力较大。对开发商而言，弹性较低的产品实行降价策略会减少收益，而提高价格则会增加销售收益。对于弹性较高的产品，则正好相反，提高价格会降低收益，降低价格会带来更大的收益。