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房地产业是国民经济的支柱产业和先导产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。而近年来迅速发展起来的商业地产又是房地产行业中非常重要的一个领域。
商业地产在我国的起步较晚，很多商业地产项目的运作只是单纯的出售，或者是简单地模仿西方发达国家以及香港、台湾的商业地产模式。但这些模仿也只是有其形，而未得其神。究其原因，主要是缺乏有效的营销策略，缺乏系统的规划和具有自身特色并符合市场需求的产品。这令商业地产的发展受到很大的制约，开发商在利益与风险并存的局面前，往往裹足不前，不敢轻易涉险。从表面上看，商业地产与住宅商品颇为神似，但其实二者具有本质的区别。从理论上讲，商业地产的盈利模式也并非简单地与住宅商品趋同。商业地产的运作余地更大，收益的长久可能性更强。当然这是以商业地产成功运作为前提的，也是本文对于商业地产研究的目的。
目前的天津，许多的商业地产项目正在如火如荼的进行。天津市作为中国经济的下一个发力点，其发展趋势的宏观利好是不容置疑的，但商业地产的竞争形势之激烈也是不容忽视的现实问题。对于开发企业来说，商业地产的资金需求很大，市场风险也远远大于住宅产品。在商业地产业界，对于营销理论的运用早有先例，但是，很多开发商仅仅将营销理论的运用停留在概念的层次，缺乏系统、专业的理论指导。
本文通过回顾营销策划理论、商业地产相关理论，对于如何将营销策划理论正确地运用于商业地产的运作过程进行了深入的探索和剖析。力求使理论与实践相互印证，期望能对商业地产营销策略的实践起到一定地指导作用。