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笔者在对北京市产业园区进行调研之时，认识到产业园区管治模式对于产业园区直至一方经济的稳定快速发展都有非常重要的意义，其中，企业化经营这样一种管治模式被运用于较为开放的市场环境之中已经凸现出了重要的理论及实践层面的价值。本文以产业园区作为研究对象，以产业园区的企业化经营作为研究内容，希望能够从理论及实践两个层面对这一领域的相关问题做出力所能及的解答。
在对产业园区形成和发展的研究理论及演进路径进行梳理的基础之上，本文提出了一个重要的问题，即产业园区管治模式的问题，并对产业园区企业化经营的概念进行了界定。通过对我国产业园区管治模式的实际调研和文献研究，认为我国实行企业化经营模式的国家级产业园区有限，仅为上海的几个产业园区，而小规模低层次的产业园区实行企业化经营模式较为普遍。这一模式以我国市场经济体制为背景，同时园区自身制度供求关系也是其存在的合理因素，土地作为产业园区的发展载体也企业化经营提供了重要的物质基础。
本文从产权、经营业务和盈利模式三个方面对产业园区经营企业的特性进行了分析。研究发现，在产业园区经营企业中，国家产权普遍占主导地位，从而通过其代理人对产业园区的各个运行环节产生影响，经营企业具有完整的法人财产占有权、分配权和收益权以及残缺却有效率的支配权。产业园区经营企业的业务覆盖土地开发、地产开发、园区服务、风险投资和飞地经营等，其盈利模式是以园区开发商为中心的纵向价值链和以工业用地为依托的经营主导型模式。对于企业化经营这一模式的管治绩效的衡量，本文通过建立评价指标体系对企业化经营和政企混合管治模式两类型产业园区的管治绩效进行了比较，认为企业化产业园区前期发展较好，但政企混合管治型产业园区更具有可持续发展的潜力。经过从理论及实践两个层面的分析，本文得出的重要结论是政府与园区经营企业之间应该形成一种合作互补的新型伙伴关系。但是合作之中也存在对抗和博弈，政府和企业的博弈关系在土地制度供给方面表现为土地交易制度对于工业用地的弱有效性；在园区运行期间则在不同的阶段表现出不同的博弈特点。政府对于企业的激励与约束应该着力于建立市场时的土地制度供给和相关政策改进；引导和监督市场时对基础设施、产业政策和公共物品供给的重新分配。