论文部分内容阅读
高层楼宇的物业管理在目前的社会制度中是一个独特的社会与法律相结合的领域，有与其它法律不同的特殊规范。而法对于物业管理只是制度实现的过程，是一种社会体系的反映。高层楼宇的物业管理是物业管理的组成部分，但是随着现代化城市的发展，已经是一个必须注重的社会问题，因为它与人们的生活、与法律体系、与社会组成结构、及与社会制度有着密切的关联，高层楼宇的物业管理是物业管理现代化及市场化的必然结果。通过对内地及香港高层楼宇管理制度的分析，了解内地物业管理制度所存在的问题，并提出解决问题的建议及对策。 物业管理法律制度是房地产法律制度的重要组成部分，它突出了物业管理法律制度在调整房地产法律制度关系方面的核心地位，物业管理法律制度以相关的法律体系为依据，而在物业管理法律制度中并没有明确高层楼宇的物业管理的目标及内容，自内地的《房地产法》颁布以来，有不少法律法规、司法解释、地方规定根据市场的调整需要而出台。为了建全高层楼宇的物业管理制度，应以改革物业管理法律制度为目标，完善与其相适应的法律体系。由于中国市场经济的发展越来越多元化，尤其是对物业管理的国际化标准要求更加强烈，对于业主及住客权利与义务要求以法来保障的需求越来越高，所以对高层楼宇的物业管理水平及管理结构水平要求也要提高。内地的有关部门、法律界、社会研究部门等，对高层楼宇的物业管理法律制度进行研究也有提高。所以本文为推动内地物业管理法制建设进程，促进中国的经济发展，保障社会的和谐稳定为出发点，借接香港对高层建筑物管理的法律制度的研究，再对内地的高层楼宇物业管理法律制度进行研究，将高层楼宇物业管理法律制度熔入房地产法律领域中，作为一个论题来研究。 首先，本文认为，随着内地房地产业的迅猛发展，物业管理也已成为内地的一个新兴行业。但是人们认为物业管理立法滞后，法制不健全，物业管理行为无法可依，导致物业管理投诉居高不下，严重制约了行业的发展。随着内地的经济迅速发展，老百姓的生活水平不断提高，人们对物业管理的要求也就会越来越高，尤其是居住集中的高层楼宇的物业管理。所以，物业管理的发展必须同老百姓日益增长的物质文化需要相适应，与现代化城市管理制度相适应。虽然目前有许多物业管理法律法规如雨后春笋般相继出台，物业管理遍地花开，不少物业管理企业在不断地探索自己独特的运作模式和树立新的理念，以此去赢得市场。然而，在此过程中依然存在着一系列的法律制度有待完善，包括高层楼宇的物业管理法律制度，本文认为这是值得去思考研究的问题。 第二，本文对内地现有的高层楼宇物业管理制度进行了分析，包括内地物业管理机制，内地法律关系及《业主公约》的效力，内地业主及业主大会在物业管理活动中权利和义务等内容。从而对内地高层楼宇的物业管理特点，高层楼宇物业管理的原则，高层楼宇物业管理的内容，高层楼宇物业管理当前注重的问题进行分析，对内地物业管理机制发展的现实意义进行分析;从高层楼宇的《业主公约》的法律关系及法律效力作了具体研究;从《物业管理条例》中寻找依据，对物业管理的关系人在物业管理活动中的权利和义务进行解析，明确高层物业管理的内容。 第三，本文对香港高层物业管理制度的发展进行了研究，包括香港的物业管理制度，香港楼宇公契的内容和作用，香港业主立案法团及管理委员会的权力和职责等内容，从而通过香港的法律体系，管理体系来阐明在激烈竞争的香港市场，高层物业管理如何面对不断转变的顾客口味和新科技的发展，高层物业管理制度如何不断增值来满足不同顾客需要，法律体系如何保障高层物业管理中的关系人各自的权利及其应该承担的义务。 第四，本文对内地及香港的高层楼宇物业管理制度的进行了比较及评价，包括内地香港两地的高层物业管理法律制度比较，香港与其它国家或地区的管理比较及分析，以及适用于未来内地及香港高层楼宇物业的管理理念。 第五，本文对内地物业管理制度存在的问题进行分析和研究，提出了解决内地物业管理制度存在问题的建议及对策，就内地社会因素而言，需要完善高层楼宇的物业管理制度，首先是完善物业管理的法律制度。 本文认为的对高层物业管理制度的理念，物业管理法不仅仅指狭义的《物业管理条例》，还包括与其有关的法律法规之规范适用于高层物业管理制度。高层物业管理制度包含着法律制度，社会体系，人们意识，管理方式，专业水平等多部分所组成的，这个制度不仅包括符合物业管理法律关系的主体，还有直接或间接的管理、服务等机构的关系，本文所以研究的仅是对于香港及内地的高层物业管理的法律制度，从而使内地可以进一步完善物业管理法律制度，这是关系到社会的和谐稳定，老百姓的生活水平提高，物业管理制度的进一步完善。这就要求不单是业主对物业管理具有自主表达及选择权利，业主还要明白自己的其它权利，同时了解自己的责任和义务;不单要求政府立法会出台行政规定，政府还要制定有效地法律，可以有约束力的法律，可以实施的法律，同时，还应该有专门的机构指引老百姓理解和运用法律;不单要求物业管理公司懂得按照合同规定管理高层楼宇，物业管理公司还要懂得和理解法律规定，有服务意识，提成管理和服务的水平，更多地了解国际专业水平，以达到最佳的服务和物业管理水平。 本论文的以内地及香港房地产法律为依据，通过对内地香港两地高层楼宇的物业管理法律制度的研究，希望在未来内地房地产的立法中可以将高层楼宇的物业管理作为房地产法的一部分，使内地的房地产法制建设中，予以明确高层楼宇的物业管理的目标及内容，确定法律标准及法律依据，为推动中国的物业管理法制建设进程，促进中国的经济发展和保障社会的和谐稳定。