论文部分内容阅读
本文站在商业银行的视角、以双赢为目的,在全面分析总结房地产企业集团的发展、特点、推动因素,以及其信贷需求特点、银行效益与风险的基础之上,深入剖析了现行商业银行房地产企业集团客户信贷业务模式与客户实际情况和需求的错位现况,并进一步提出了模式再造的途径和方案。论文的根本着眼点是研究探讨商业银行要不要选择与房地产企业集团合作以及如何合作的问题。全文的脉络如下:
企业集团是在现代经济发展历史过程中,在内外力的推动下发展起来的,它以“资本、产品、技术、人员、契约”为链接纽带,以“利益”为核心,以“控制与被控制”为本质关系,是一种介于企业和市场之间的中间组织。
自1997年以来,我国房地产企业的集团化发展趋势日益明显,目前已进入了资源整合、规模扩张和管理重塑的时代,并呈现出跨区域经营、多项目滚动开发、纵向一体化、专业化、扁平化管理、资金集中管理等特点。推动房地产集团企业发展的因素包括内、外等多方面,其一是房地产行业对市场持续发展前景的看好,其二是房地产企业集团自身追求利涧最大化和管理优化的内力推动,其三,2003年以来的宏观调控为行业整合创造了客观条件。
与房地产企业集团的经营特点相适应,商业银行房地产企业集团信贷业务在客户融资需求、银行效益和风险等方面也有其特殊的方面。该类客户的银行信贷需求呈现出融资规模大、资金需求时效性强、要求建立便于统筹管理的信贷合作模式等特性；与之合作,可以帮助商业银行优化资产结构和客户结构,为银行带来良好的积聚性的金融机会,同时有助于降低银行的营销管理成本,是商业银行做大、做强房地产信贷业务的必然选择。但房地产企业集团客户信贷业务也有着其特有的风险,包括:企业扩张过快资金链断裂的风险、资金集中管理和统贷统还模式下的项目及资金监管难度加大的风险、银企信息不对称带来的风险反映滞后和过度授信的风险、集团内部关联交易带来的不公允性和内部人控制的风险、同业竞争激烈导致谈判能力下降和恶性竞争的风险等。如何在扩大双方合作效益的同时控制风险,成为商业银行必须研究的问题。
现行的商业银行房地产企业集团客户信贷业务模式以项目贷款为主要产品、以经营行为营销管理主体、以资金封闭管理为主要监管模式,其根本是以项目为核心。该模式虽然符合房地产信贷的一般特点,但却与房地产企业集团客户的特点和需求存在不相适应的方面:第一,银行对客户营销发起层次是经营行,而客户采取的是集权化扁平结构,融资权集中于集团本部,这就削弱了商业银行对客户的营销能力和整体效益；第二,项目贷款的内部审批链条长、环节多,内部运作效率低,不能满足客户对资金的时效需求:第三,封闭资金监管模式与企业资金统筹集中管理的特点相冲突,在实践中可操作性差、贯彻较难；第四,以项目为核心的信贷模式,使银行内部各项目合作行之间各自为政、难通有无,导致商业银行对客户整体授信控制不力,对客户的整体风险控制力缺位。
可见,商业银行现行的房地产企业集团信贷业务模式并不能适应新形势下客户营销和管理的要求,不仅严重阻碍了双方的合作,还增加了商业银行房地产企业集团客户信贷业务的整体风险。要将房地产企业集团客户业务发展为商业银行优质、安全的信贷业务,对该模式的再造势在必行,其核心就是将营销、维护、监管的着眼点从项目调整到客户整体身上,具体来讲:
在管理机制上,提升经营层次,将房地产企业集团的营销管理层次提升到总行和一级分行,并重新设计内部业务流程,减少环节、提高效率；建立总分行业务联动联合机制,客户管理行、主办行、协办行联合营销维护、信息共享、各司其职；设立开通客户信息管理系统,为集团客户的管理维护、信贷决策提供技术支持。信贷策略上,遵循“一个债务人”原则,以“控制”为内核清晰合理界定单一集团客户内的主体范围,从客户和合作两方面系统分析并核定客户统一授信管理额度,并在授信额度和授信方案框架内展开合作；监管模式上,坚持资金封闭管理的内核和原理,扩大封闭管理的外延,采取项目组封闭、项目组团封闭、集团内部封闭等模式,并从技术、方案设计等方面保证监管的有效、可行。