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近年来，随着人们生活水平的不断提高，越来越多的村镇人群融入了城市，使得城市的住房越来越紧张，给外来务工与求职的人群带来了一系列的困难。基于此，国家对城市住房政策进行了一系列的调整，尤其是对城市公租房的投资力度与建设规模不断加大，公租房逐渐成为了我国保障性住房体系中的主要部分。 通过分析可以发现，商品房供不应求，为了住房压力，调节过高的房租，所以我国房地产市场出现了公租房。当国家出了一系列公租房的政策后，各个地方就不断的开始公租房的构建，然而公租房影响到的主要是中低端的商品房，它究竟是否能有效调节市场上过高的商品住房租金？之间的相互影响程度是什么样的呢？在国内这方面的理论基础和文献记载的资料较为稀缺，由于缺乏充分的理论基础作为指导且数据的获取难度较大，相关的实证研究也较少，且结论并不统一。 本文基于这样的目的和意义，对昆明市公租房和商品房的租金之间影响关系，展开实证分析，最终得出结果，看昆明市公租房的构建及其相关因素对商品住房的租金产生了什么样的影响，找出两者共存的更好状态，为政府今后做好公共租赁房政策的制定提供有益的启示。 本文首先通过查阅分析国内外关于公租房对商品住房租金影响研究和其他特征对商品住房租金的影响研究的相关文献资料，设计技术路线，明确研究内容。再从公租房相关理论、特征价格理论及模型两个方面对相关理论进行介绍后开始进行研究。以云南昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区为研究对象，选取因变量和自变量，因变量为商品住房租金（元/平方米/月）的平均值，自变量包括最近公租房租金、到最近公租房的距离、到公园的距离、到中小学的距离、到医院的距离、到地铁站的距离、商业服务条件、房龄、建筑面积、所在楼层这十个特征变量。在通过房产中介和昆明市电子地图取得相关调查数据后进行整理，并对特征因素进行量化，同时运用GIS分析昆明市公租房周边商品住房租金的分布规律，并建立特征价格模型，最终选取对数模型进行回归分析。从标准化系数来看，公租房租金与商品住房租金的关系是正相关关系，对商品房租金的影响较大的指标排名为：最近公租房租金>建筑面积>地铁站距离>房龄>中小学距离>所在楼层。 通过对昆明市公租房对周边商品住房租金的影响分析，可以看到公租房是能够有效调节市场上过高的房租的。但是相比于其他的租赁住宅特征变量，公租房租金对周边商品住房租金的影响程度比较明显，然而公租房和商品住房的消费群体之间是具有差异性的，所以在一定程度上反映出公租房政策可能存在亟待解决的问题，如何协调好公租房与商品房之间的关系仍然是当今解决城市住房中应该关注的重点。从政策起点、政策执行过程、政策执行后期结果三个层面分析可能存在的原因，并提出完善昆明市公共租赁住房政策的建议。首先，扩大公共租赁住房保障对象覆盖范围，拓宽公共租赁住房房源。其次，进一步完善有关公租房的配套制度，确保公租房政策有效实施。包括健全相关法律制度、完善公共租赁住房监管机制、完善后期管理机制、促进昆明市公共租赁住房政策的可持续发展。最后，加强公租房建设用地的土地规划、储备及监管工作。包括落实土地规划、储备工作，建立和完善用地储备的监评机制、确保用地的集约性，提升土地利用率，合理布局建设用地。 十九大报告指出，政府应采取多种手段，如采用租购并举的住房制度，增加供给主体，拓展保障渠道，让全体人民住有所居。目前我国已在12个人口净流入大中城市推行住房租赁制度，并支持北京和上海两地推行共有产权住房制度等措施，相信未来推进以公租房为主体的保障性住房一定会取得良好成绩，真正解决人们的住房难题。