“小产权房”的合法性探析及制度建议

• 作 者: 张幸瑜
• 发表日期: 2010年期
• 关键词: 小产权房 合法性 土地制度

本文以北京市通州区宋庄镇发生的李玉兰与马海涛的农房买卖合同纠纷案为例。通过对法院判决的分析,阐明笔者的观点,即在现有的法律框架内,该合同是可以也应该认定为有效的。在对此案例深入分析的基础上,进一步论述了“小产权房”的合法性问题。针对当前中央政府对小产权房采取严厉禁止的态度,笔者对我国宪法和土地制度等相关规定进行了研究,依据民法的公平和诚实信用原则,以及合同的解释规则之一：法官在合同既可能解释为有效,又可能解释为无效的情况下,依据合同的目的应将合同解释为有效,推论出在现有法律框架内类似案例中的“小产权房”交易是可以认定为合法的。本文进而对本案纠纷的成因及制度根源进行了探讨。造成“小产权房”屡禁不止的直接原因是城市房价飞涨和农村集体利用自有土地资源谋利的动机,而深层的制度根源是城乡二元土地制度,国家和集体土地所有权的不平等和房地产开发的垄断性。对“小产权房”交易,单纯地禁止不能从根本上解决问题,事实上,这已揭示了我国相关法律和制度上的弊端。创造性地解决“小产权房”合法性的问题具有理论和实践意义。文章最后对完善相关制度提出设想。当前我国的土地制度和房地产开发制度都不同程度地滞后于经济与社会发展的步伐,完善这些制度,是当前纵深改革和市场经济健康有序发展亟待解决的问题,也是更好地发挥法律指引作用的需要。