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房地产金融是房地产与金融通过市场机制相互融合的产物,个人住房贷款是房地产金融在住房消费过程中的应用,它是个人通过住房抵押,运用信贷工具从商业银行来筹措资金来购买住房的行为。改革开放以来,我国的个人住房贷款业务取得了令人瞩目的长足发展,个人住房贷款在推动我国经济发展和城市化进程,乃至繁荣房地产市场和改善人民群众居住条件方面,都起到了积极的作用。
但是,在目前国际金融危机的背景下,房地产业也出现了本身周期性的调整,以前未暴露或是被人们忽视的风险,也逐渐地显现出来,有的已经或者正在对房地产金融的相关者造成不小的损失。商业银行个人住房贷款业务的风险及其风险防范,已经成为目前金融界越来越重视的热点问题。因此,本文将商业银行个人贷款的风险及其防范作为研究的主要内容,主要是根据我国近期的经济发展现状和对未来经济形势的预期,结合国际金融危机大环境下我国房地产业和房地产金融的现实情况,分析我国目前存在的商业银行个人贷款风险的形式及其形成的因素,并借鉴国外的发展经验,针对性地提出了防范商业银行个人贷款风险的建议和创新构想。本文主要包括四部分内容:
第一部分,导论,主要阐述选题背景,明确本文的研究内容和研究结构,并简要回顾了近来国内外学者对房地产金融和个人住房贷款及其风险防范的研究成果。
第二部分,主要回顾了我国2008年的宏观经济形势,对我国2009年经济发展走势进行了预测,并着重分析了我国房地产市场的现状。
2008年,我国经济受到国际金融危机的冲击和本身周期性调整的双重影响,宏观经济的各项数据指标都显示我国经济增速有明显放缓的趋势。
2009年,伴随着国家宏观调控力度的加大,经济振兴计划的实施,我国一季度的宏观经济数据已显示当前我国经济出现企稳回暖迹象,有理由相信我国经济有望在下半年复苏,经过努力GDP增长8％的总体经济发展目标应该能够实现。
在宏观经济环境的影响下,目前我国房地产市场的发展进入一个相对困难的时期,成交量和价格比2007年都有不同程度的下滑,市场投资意愿下降。除受金融危机的影响外,上述现象出现的内在原因还有房地产行业本身周期性调整的需要。
第三部分,分析了我国商业银行个人住房贷款发展的现状和特点,及其风险和形成的因素。
改革开放以来我国商业银行个人住房贷款的发展速度很快,现在已经具有相当的规模,在金融行业中占有举足轻重的地位。但同时我们也要认识到我国商业银行个人住房贷款存在着融资渠道单一、融资比例高等缺陷,虽然目前总体贷款质量是比较良好的,但潜在金融风险较大。
在分析了我国商业银行个人住房贷款线装和特点的基础上,列举了个人住房贷款的风险及其形成的因素。从宏观和微观层次上来看，我国商业银行个人住房贷款存在以下的风险:
从宏观层次上看，我国商业银行个人住房贷款存在制度性、政策性和市场性风险。
从微观层次上看，常见的商业银行个人住房贷款风险包括信用风险、道德风险、利率风险和银行的流动性和管理风险等。
商业银行个人住房贷款风险的存在有它本身发展的历史原因,也有目前我国社会经济的现实因素。
长期以来,我国金融风险集中体现在房地产业融资渠道单一,缺乏多元融资方式,以商业银行为主的间接融资是房地产金融活动的主要融资方式,又由于我国房地产金融法律法规的制度还不够完善,以及房地产市场发展中的存在着非理性的投资氛围,在我国目前讲究诚信的商业环境还不够成熟的多种因素影响下,商业银行承担了相当部分的房地产金融风险,这已经给我国商业银行个人住房贷款的健康发展造成了很大的安全隐患。
第四部分,针对我国目前商业银行个人住房贷款业务的风险,借鉴国外先进经验,分四个方面提出了我国商业银行防范个人住房贷款风险的对策:
在广泛拓展融资渠道、构建房地产业多元融资体系方面,提出了大力推进房地产融资证券化和多家金融机构共同开展房地产融资业务的两条途径,以此改变目前我国的住房消费过分依赖商业银行间接融资的局面。
在开展商业银行贷款证券化实现风险转移方面,提出了在我国发展贷款证券化实践的可行性及其在规避银行风险方面的要点,并结合国外证券化的成功经验和美国次贷金融危机的教训,总结出发展我国房地产证券化可以借鉴和参考的启示。
在规范银行金融业务操作和加强内部监管方面,提出了银行严控贷款风险和加强内部监管的几个要点,对于个人贷款客户,既要针对其特点提供个性化服务,又要避免由于市场波动而引发信用风险。
在建立健全个人信用体系、引导理性住房消费方面,提出构建我国的个人信用共享平台的设想,并阐明了实施的步骤和方法,当前非常重要的工作就是要建立我国的个人信用体系,培养良好的社会和商业诚信环境。商业银行要自觉地引导理性的住房消费,研究分析房地产行业的发展周期和国家的宏观经济政策,关注市场环境的变化,积极主动地防范商业银行个人住房贷款风险,努力将政策性风险和市场性风险降低到可控的最小程度。