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房地产行业无疑是20世纪80年代中期以来,中国发展速度最快,最具市场活力,对社会经济发展贡献最大的产业之一。2005年左右,我国每年8％左右的GDP增长中,有1.5％-2％左右是由房地产行业直接和间接贡献的。以香港为例,自20世纪80年代,香港股市总值中,地产及建筑行业类股价占总市值的45％,银行的总贷款中有30％以上贷款是给房地产及建筑业的。2003年国务院第18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,充分肯定了房地产业在拉动经济增长和提高人民生活水平方面所发挥的重要作用。明确做出了“房地产行业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”的论断。通知指出:要完善房地产市场体系,更大程度地发挥资源在市场配置中的作用,要搞活住房二级市场,规范发展房地产经纪服务行业,整顿房地产市场秩序,完善房产市场监管制度,促进房地产市场持续健康发展。
房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间,代理等活动的经营行为。经纪公司活动由于传播经济信息,加快商品流通,优化社会资源配置,促进社会经济全面发展等一系列独特作用,经纪活动也成为房地产市场经济活动中一个必不可少的组成部分。房地产商品及其交易有其特殊性:
1.房地产商品价格昂贵,其交易的双方对房产商品的资金投入都很大,交易的双方对交易价格都有理性的认知,双方的信息沟通对交易的重要性是很大的。
2.房地产是不可移的独特商品,其交易过程消费者信息和房地产信息充分相对称就成了一个问题,住房市场由于异质性和交易不频繁等特殊性质而成为了一个信息不完备程度偏高的低效率市场。
3.房地产交易的复杂性。交易过程中存在许多的法律,财务和估价知识方面的问题。交易过程中买方一般都需向银行贷款,因此买方要有银行抵押,贷款方面的知识。同时,房产交易中的各种税也是很关键的一笔开支。
房地产商品及其交易特殊性使我国房地产经纪公司得到了很大的发展。同时,房地产交易特殊性给经纪行业提出了很多要求:1、房地产经纪公司要有诚信,要以顾客需求为导向提供诚信服务,使交易双方利益得到保证。2房地产经纪公司从业人员素质要高,专业知识要强。3、房地产经纪公司要有与时俱进的创新服务理念和优化社会资源的作用。4、房地产经纪行业要规范化,法制化,要有良好的行业监管。要有一系列的行业保障条律和法律保护政策。
作为房地产行业重要组成部分的房地产经纪公司,也在房地产行业的大发展过程中发展变化很大,从发展变化方面来看,目前经纪公司有如下几个方面的特点:1.公司规模由小变大,由单店经营向连锁经营发展；2.从业人员人数成几何级数地增长；3.从经纪公司人员专业化服务方面来看,行业服务越来越规范；4.从企业经营品牌方面来看,在经纪服务行业出现了许多区域和全国品牌经纪服务公司。如:顺驰置业,易居中国,满堂红,我爱我家等品牌经纪公司；5.从信息搜寻和发布方面来看,经纪公司从过去传统的交易模式向网络交易模式和传统交易模式同存的多方位交易模式发展。
从目前来看,中国房地产经纪公司的总数量发展很大,在国内虽没有一个较为准确的统计数字。大部分经纪公司在工商注册备案,但一些城市,无照经营的经纪公司也不少。根据中国房地产估价师和房地产经纪协会2004年-2005年对几个城市调查情况如下:
1.北京
到2004年底,备案的经纪公司达2245家,分支机构651家,目前房地产经纪机构在近郊区分布最集中,占43％。其中朝阳区537家,占25.5％。截止到2004年底,共5万多人。从事房地产经纪业务。2005年1—11月北京存量住房交易6.2万套,与2004年同比增长24.9％。
2.上海
在上海1993年经纪企业仅有138家,截止2004年5月,企业已达到3931家,分支机构6623家。房地产经纪机构总数为10859家,其中小规模公司数量较多。
3.其他城市
2004年底,广州备案中介机构1084家,深圳中介店面达2000家左右,西安房屋中介公司近千家。
从全国范围来看,我国房地产经纪公司起步晚,房地产经纪业发展还不成熟。各地房地产经纪公司发展不均平衡。目前,房地产经纪行业存在如下问题:1.法律法规不健全,进入门槛过低；2.行业诚信经营状况堪忧；3.行业监管不力；4.规模小,资金实力弱；5.人员素质及信誉偏低；6.信息技术应用不成熟。
根据我国房地产政策和经纪公司发展现状分析,提出了一点建议,我认为我国房地产经纪公司发展应向三方面发展:1.专业化经营之路。2.走品牌化经营之路。3.信息渠道创新,走信息技术化之路。同时提出了创新思路。1、经纪公司的发展要与时俱进,要根据不同的实际情况作出不同的发展战略,在经纪公司管理上要用现代管理学理论为指导。2、认为经纪公司作为市场经济企业的主体也要进行公司价值定位,通过上市在资本市场上实现自身的价值。
结合了国外一些经纪公司发展情况的分析和研究,认为我国房地产经纪行业是应加强资金监管,加强行业规范管理和提高本行业进入门槛。同时国家应加强此行业的法律制订和法规完善。提出我国经纪公司在上市资本市场运作过程中存在的问题和研究的不足。