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目前，房地产价格的持续快速上涨，已成为社会关注的热点和政府宏观调控的重点之一。居住用地(要素)市场和住宅(产品)市场密切相关，居住地价与住宅价格的关系也引起诸多争论，研究中国省会城市居住地价的差异及其规律具有重要的理论价值和现实意义。
本文采用2000-2005年国土资源部发布的省会城市地价动态监测数据和《中国城市统计年鉴》等有关数据，研究30个省会城市居住地价的差异及成因。
论文研究的主要内容包括：1.梳理有关居住地价理论、地价影响因素、典型土地市场管制手段及其效果等研究成果。2.构建城市居住地价的理论框架和居住地价影响因子体系。3.分析2000-2005年30个省会城市居住地价的差异及规律。4.确定省会城市居住地价及涨幅决定方程。5.解释省会城市居住地价差异的影响作用。6.分析省会城市居住地价差异的成因及因子贡献。7.就完善居住用地市场的调控手段提出政策建议。
本文研究得出如下结论：
1.中国30个省会城市居住地价存在明显的时空差异。30个省会城市居住地价在2000-2004年平稳增长；2005年大幅上涨，增速均值为34％；2005年省会城市居住地价的差距拉大至10倍以上。中部地区省会城市居住地价与西部地区差别不大，均值相当，但其省会城市居住地价更为集中；东部地区省会城市居住地价明显高于中、西部地区。东、中、西部地区省会城市居住地价在2000-2004年平稳增长，2005年上涨明显。2005年东部地区省会城市居住地价拉大了与中、西部地区的差距，其地价均值为中、西部地区的2倍以上，增速均值为中、西部地区的3倍以上。
2.在分析土地收益理论、供求关系理论、引致需求理论和特征地价理论的适用条件及数据要求的基础上，将影响省会城市居住地价的因素分为全国、区域和城市三个层面，城市层面影响因子的选取以引致需求理论为依据，并对其涉及的影响因子加以调整和完善。
3.根据相关系数和显著性程度对影响因子加以筛选，引入混合OLS模型、固定效应、随机效应模型和一阶差分模型加以估计；经过对估计结果的检验和对比分析，选定一阶差分模型的估计结果；并建立省会城市居住地价及涨幅的决定方程：得出全国人均GDP，东部地区虚拟变量*市辖区人口密度，城市人均GDP、房地产开发投资、年末本地固定电话用户数、国际旅游收入(全市)、市辖区人口密度和日照时数对省会城市居住地价的边际影响。
4.本文剖析了省会城市居住地价主要因子的影响作用，认为：(1)中国人均GDP正处于快速稳定上升时期，国内生产总值持续增长带动对住宅和居住用地的需求；宏观经济景气状况与城市地价相互关联相互影响，人均国内生产总值的变化影响房地产价格的波动。(2)东、中、西部地区城市自然、经济、社会条件的差异使得中国住宅投资和消费水平具有明显的东西差异；也造成中国城市地价空间分布是由东向西呈阶梯形下降的基本态势，且东部地区相对于中、西部地区城市的平均地价的差异较大，中、西部地区的城市平均地价的差异相对较小；本文实证还分析表明，市辖区人口密度因子在东部地区与中、西部地区对居住地价的影响程度存在显著差异。(3)城市层面因子的影响作用包括：①城市人均GDP的增加，引起土地需求的扩大，带动土地价格上涨，且该指标可以解释并预测房地产价格的波动。②以固定电话普及率为重要指标之一的技术性基础设施对城市竞争力起重要贡献作用，进而有助于提升城市整体居住地价水平；城市的信息化为人居环境提出新的要求，促使人们产生追求更舒适和便捷的居住需求。③较大的国际旅游规模能反映出一个城市具有良好的区位和环境条件及国际化程度，能吸引更多的国内就业者的集聚，吸引更多的外资对其居住用地的投资和住宅需求，还能反映出较强的城市竞争力及较高的城市居住地价水平。④在政府控制居住用地供应并采取紧缩“地根”的宏观调控政策的前提下，增加房地产开发投资主要用于通过资本投入替代土地和加大对囤积土地的开发力度，能使开发商生产更多的住宅面积，缓解对居住用地的需求。⑤当前中国省会城市市辖区人口密度多在下降，而其居住地价却在上升，两者呈负相关关系：东部地区省会城市拥挤成本已经显现，市辖区人口密度的下降对其居住地价有一定提升作用；而中、西部地区省会城市仍处于规模效应和集聚效应更明显的阶段，人口密度的上升能促进居住地价的上涨。⑥空气污染是造成城市日照时数持续下降的主要原因；中国正处于快速城镇化时期和工业化中后期，总体来看，由空气污染造成的不断减少的城市日照时数与不断上涨的居住地价呈负相关关系：西方国家在工业化中后期部分地区也表现出类似的规律。
5.本文分析了省会城市居住地价差异的成因及因子贡献：(1)全国人均GDP为对各省会城市居住地价影响相同，不会造成居住地价的差异；(2)区域层面因子对区域内城市是相同的影响因子，但可以造成不同区域之间居住地价的差异；(3)虽然城市层面各因子对省会城市居住地价影响程度相同，但是由于各省会城市这些因子的基数不同，也形成了不同省会城市之间居住地价的差异。在此基础上，运用模型拟合值法和标准城市法，估计各因子对省会城市居住地价及其涨幅差异的贡献。
6.按居住地价涨幅实际值相对于拟合值的偏离程度将省会城市居住地价划为过快增长型、偏快增长型、正常增长型和偏慢增长型。
7.本文就完善政府调控居住用地市场的手段提出以下政策建议：(1)改革居住用地市场的垄断供应方式；(2)以经济手段为主盘活存量土地，合理提高征地补偿标准；(3)提高规划的科学性和动态性；(4)根据市场需求制定供地计划；(5)实行区域差别化居住用地市场调控手段。