论文部分内容阅读
建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长模式、消费模式是实现全面建设小康社会奋斗目标的重要要求之一。随着工业化与城市化进程的加速，耕地作为一种不可再生资源正面临着逐渐减少的趋势。因此，按照城乡土地利用总体规划，以城乡统筹促进城市内涵式发展，实施城市土地整理势在必行。 城市土地整理是集约利用土地、实现建设用地与耕地总量动态平衡的一个重要手段，城市土地整理是社会经济可持续发展进程中人类文明用地的产物。所谓“城市土地整理”是指以城市土地狭小或地权零乱之地区，将原有地界、道路、沟渠、堤塘等废弃，再以理性之要求，依据地势、地类等天然条件，以土地使用权相互交换为原则，另行划分、重予分配的过程。一般说来，城市土地整理包括两方面的主要内容:一是调整土地权属单位间的不利于生产管理的土地;二是调整土地关系和土地利用组织。城市土地整理不仅包括土地利用的空间配置和土地利用内部要素的重新组合，还包括土地权属和土地收益的组合。 目前，我国开展的农地整理较多，而对于城市土地整理却重视不够。这不仅降低了城市土地整理的整体效益，还限制了城市土地整理的全方位和可持续发展。面对二十一世纪社会经济的发展，中国日益增多的人口和耕地资源相对不足的矛盾日益激烈。因此，加快城市土地整理的步伐，提高城市土地的利用率，减少占用耕地的数量，确保耕地总量动态平衡，保证我国的粮食安全，防止城市病的发生和蔓延，已经成为我国社会经济科学发展的必然抉择。 据2006年中国环境状况公报，截至2006年10月31日，全国31个省（自治区、直辖市）土地调查面积中，农用地98.58亿亩（占69.1％）、建设用地4.85亿亩（占3.4％）、未利用地39.17亿亩（占27.5％）。人均农用地7.50亩，人均建设用地0.37亩。农用地中，耕地18.27亿亩、园地1.77亿亩、林地35.4亿亩、牧草地39.29亿亩、其他农用地3.83亿亩。建设用地中，居民点及独立工矿用地3.95亿亩、交通运输用地0.36亿亩、水利设施用地0.54亿亩。2006年，全国耕地净减少460.2万亩。其中，减少耕地1011.0万亩（建设占用387.8万亩，其中，当年建设占用耕地251.0万亩，同时查出往年已经建设、未变更上报的建设占用耕地136.8万亩;灾毁耕地53.8万亩;生态退耕509.1万亩;农业结构调整减少耕地60.3万亩），土地整理复垦开发补充耕地550.8万亩。建设项目用地占用耕地实现占补平衡。2006年与上年相比，耕地面积减少0.25％，园地面积增加2.33％，林地面积增加0.16％，牧草地面积减少0.08％，居民点及独立工矿用地面积增加1.30％，交通运输用地面积增加3.67％，水利设施用地面积增加0.46％。可见，通过包括城市土地整理在内的城乡土地整理对我国土地资源的边用边补，已初见成效。 城市土地整理是发展城市用地和优化城市土地利用的重要技术。从20世纪70年代开始，城市土地整理已引起国内外学者的广泛关注。目前中国开展的农地整理较多，对城市土地整理重视不足。针对中国较快的城市发展，中国城市土地整理的相关研究特别是从经济学的视角进行研究亟待提高。 针对上述情况，论文对城市土地整理以及城市土地整理所涉及的一些问题作出系统的研究。本文主要研究内容为;系统的研究城市土地整理的产生，发展、内涵、外延、主要内容、运作机制以及制度架构;以此为出发点提出用科学的发展观指导城市土地整理，试图在我国城市土地整理的主体组织制度，土地运作制度，融资模式，长效运作制度和相关配套制度方面进行完善与创新;另外试图通过城市土地整理对我国城市土地整理中的拆迁制度和城市土地整理中的城中村改造制度进行完善与创新，以对城市土地整理的顺利实施以及所涉及问题的合理解决提供经济学理论上和操作实践上的制导。 论文第一章，城市土地整理的产生与发展:介绍了我国城市土地整理展开的宏观背景，通过分析城市化进程与土地整理的历史引出了我国城市土地整理中所存在的问题和发展趋势。 第二章，城市土地整理的理论溯源:当前城市土地整理的科学论述和理论研究滞后于实践的发展，但是，我们仍然可以从博大精深的社会科学体系中寻找到城市土地整理的理论基础。本章分别介绍了土地供求理论、地租理论、土地区位理论、可持续发展理论、土地产权理论、景观生态学理论。 第三章，城市土地整理的内涵与外延:通过对城市土地整理内涵的分析及可持续发展理论在城市土地整理中的具体应用提出了城市土地循环整理的方法。 第四章，用科学的发展观指导城市土地整理:提出用科学发展观指导城市土地整理工作，处理好城市发展与城市用地总量与结构平衡、生态环境保护的关系，统筹人与自然的和谐发展。为此，要建立健全城市土地整理市场准入机制，完善城市土地整理市场规则，实行政企分开、政事分开，体现市场经济公开、公平、有序、竞争原则，以实现城市土地整理区的社会经济协调发展。 第五章，城市土地整理的主要内容、运作机制与五个互动:系统的介绍了城市土地整理的动因和技术手段，城市土地整理的主要内容与主要特性以及市地整理的运作机制。提出城市土地整理不仅是一项复杂的系统工程还具有动态性，因此城市土地整理必须要满足五个互动:“城市土地整理与‘退二进三’（传统工业结构调整）互动”;“城市土地整理与城市商圈改造互动”;“城市土地整理与城市交通（快速通道、地铁等）整治互动”;“城市土地整理与城市产业集群培育互动”;“城市土地整理与副中心建设互动”。 第六章，城市土地整理的制度安排架构:通过对城市土地整理制度的三大不利因素——制度障碍、机制约束、理念错位的分析提出构建合理的制度安排架构和完善城市土地整理制度的具体方法。 第七章至十三章，重点在“制度安排”与“制度创新”上，试图对城市土地整理项目本身及其所涉及的相关问题的制度安排问题进行创新。 第七章，城市土地整理的主体组织制度创新:城市土地整理是一项综合性系统工程，这就必然涉及到国家、集体、个人等方方面面，在组织上就需要政府统一领导和各个部门之间通力协作。然而，目前的城市土地管理体制又不能完全保证相关组织的效率。因此，要保证城市土地整理的顺利开展就需要各级政府明确政府各部门在土地整理工作上的责任，使涉及到城市土地整理的各部门既相互配合又明确分工。本章建议在政府土地整理机构的指导下，成立城市土地整理公司，专门从事城市土地整理工作。 第八章，城市土地整理的土地运作制度创新:城市土地整理的核心即土地运作，土地整理的一切内容都是围绕土地运作而展开并在具体的土地运作中得以实现的。城市土地整理的土地运作制度创新，即通过对现有土地运作模式及相关制度的梳理，针对现有制度中不利于土地整理目标实现的地方进行改善，以促使其正效应的发挥。 第九章，城市土地整理的融资模式创新:在国外，城市土地整理的经费一般都是由中央、地方和土地所有者共同承担，资金的筹集管理多元化实现了市场化运作。而我国目前的城市土地整理融资渠道非常单一，资金也很有限，严重制约了我国土地整理的发展。因此必须借鉴国外经验并结合我国国情，建立新的城市土地整理融资模式。本章结合国内外先进经验提出了、PPP(Public-Private-Partnership),BOT(Build-Operate-Transfer)、ABS(Asset Backed Securitization)、LF(Land Fund)四种城市土地整理创新融资模式。 第十章，城市土地整理的长效运作制度创新:市地整理是对城市原有的土地利用方式的一种改变与提高，从而可以提升被治理土地的经济、自然环境、社会效益以及景观美感的多目标体系的综合效益是一个动态发展的长期过程。因此，制定长期科学合理的市地整理计划，以此来引领与制导市地整理是非常重要的。本章提出了城市土地整理的长效运作制度试图以此作为创新点。 第十一章，城市土地整理中的拆迁制度创新:城市拆迁是我国城市土地整理加速发展中突显出来的社会现象，由此产生的利益冲突也变成一个重大的社会问题。究其原因应为政府、拆迁方、被拆迁方，三方博弈的结果。解决利益冲突的根本办法是为城市土地整理中的拆迁提供制度保障，本章提出了相关的建议及对策希望以此作为创新点。 第十二章，城市土地整理中的城中村改造制度创新:“城中村”问题是阻挡我国新型城市化道路的拦路虎。本章对从城市土地整理的角度对城中村的改造提出了意见和建议并明确指出无论哪种改造方式，“城中村”改造都必须是由政府统一组织，统一规划，政府统一负责土地一级开发征地拆迁和市政配套工程建设，除了原已批给开发商的土地外，基本上尽量不采取商业开发形式，以避免造成很多后遗症和遗留问题。 第十三章，城市土地整理的相关配套制度创新:城市土地整理是一项长期、复杂的工程，涉及多个行业和部门。因此，除了对城市土地整理的主体组织制度、土地运作制度、资本来源制度、长效运作制度进行创新外，还应对城市土地整理的相关配套制度进行创新，以确保整个城市土地整理项目的顺利实施。