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随着我国商业的迅猛发展,作为其依托的商业地产行业也得到了快速的发展。但同时也存在一些深层次的问题:商业地产概念不明晰;在理论和实践中,缺乏对商业地产投资运营规律的分析;商业地产项目重复建设;商业地产之间的恶性竞争;盲目发展大型商业设施等。
论文以我国商业地产市场现状为背景,在吸收国内外研究成果的基础上,运用博弈论研究方法,对目前我国商业地产的博弈行为进行系统的梳理。
论文首先确定了商业地产的概念,确定了研究对象;其次,全面分析了目前商业地产领域的现状、特征和商圈的基本情况。并将商圈内的商业地产项目看成是一个有机的整体,并详细的分析了两者的关系;
论文运用博弈论原理构建了商圈内的商业地产博弈的理论框架。利用建立的理论框架,依据商业地产项目投资运营的逻辑关系对商业地产的四个环节进行了博弈分析,并得出相关理论。主要分为:第一,论文分析了商圈的形成与商业地产项目聚集之间的关系。通过博弈分析,作者得出结论:城市商圈的形成其实就是商业地产投资运营商相互之间博弈的结果。第二,论文运用博弈论原理分析了商业地产投资运营商在项目内选择商业业态的行为,作者得出结论:复合业态更符合消费习惯,可以吸引更多的客流,带来更多的利润。第三,论文运用博弈论原理分析了商业地产运营商在项目价格策略选择行为,作者得出结论:彼此之间的价格战会出现“囚徒困境”,形成恶性竞争。第四,论文运用博弈论原理分析了在同一个商圈内大小商业地产项目共存的可能性,作者得出结论:在同一个商圈里,大小商圈都有存在性,起到一个互相补充的作用。
论文对北京市的商业地产实际的投资运营情况进行了实际的案例分析。因为北京的商业地产是比较活跃的,而且种类也是多样化的,选取这样的案例是比较合理的。并利用以上得出的结论来分析北京市商业地产投资运营中遇到的一些问题,分析存在的一些机遇,并针对这些情况,提出了一些具体化的建议。这样,用实践来验证理论的正确性,更可以通过实践来修正理论。