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近20年来，中国房地产行业得到快速发展并对经济增长产生了很大的带动作用，但房地产行业发展过热也造成高房价与高库存并存的矛盾，并对制造业产生了“挤出效应”。2015年开始的供给侧结构性改革中，房地产去库存是其中的主要任务之一，推动房地产去库存及房地产行业高质量发展的一个重要路径是提升房地产行业整体效率，避免盲目竞争和无效库存的产生。本文的基本观点是：我国房地产行业的高房价和高利润吸引了大量低效低质企业过度进入和投资，造成了行业整体效率低下和过多库存。因此，必须从市场准入政策入手推动我国房地产行业的供给侧结构性改革和去库存，实现从数量型粗放扩张向效率提升和高质量发展的根本性转变。
基于上述基本观点，本文试图从市场过度进入和投资的角度对我国房地产行业的全要素生产率较低问题进行理论研究和实证分析，首先估算出我国房地产行业全要素生产率的整体水平，对其特征进行分析，再分别从非房地产企业跨界投资房地产行业的影响、新企业涌入对在位房地产企业的影响两个方面进行计量研究，从而从企业过度进入的角度解释了房地产行业整体水平较低的原因。本文得出的主要研究结论如下：
中国房地产行业全要素生产率整体水平较低，平均年增长率只有1.11%，与房地产行业的高增长率极不相称，也远远落后于中国经济全要素生产率的增长率，而且多个地区存在行业全要素生产率退步问题。中国房地产行业全要素生产率存在较大的地区差异，中西部地区的房地产业全要素生产率要高于东部地区，这主要是由向中西部地区倾斜的土地政策造成的；不同经济区域内各省份房地产行业全要素生产率均值及波动趋势不同，且各自向其区域内稳态收敛。我国房地产行业全要素生产率受宏观经济形势及政策的影响，宽松的宏观经济政策能刺激房地产行业全要素生产率的短期上升。
大量的企业与资本在房地产行业高利润率的吸引下涌入房地产行业，造成过度竞争和生产效率低下，这是造成中国房地产行业全要素生产率提升缓慢的重要原因。原本非房地产行业的众多企业在高房价和高利润率的吸引下，纷纷投资房地产行业。从理论上讲，这一投资行为会挤出该企业原本的主营业务研发投入，造成其全要素生产率的下降。本文对中国上市公司中非房地产企业投资房地产行业的行为进行了实证研究，发现这种跨行业投资行为确实降低了企业的全要素生产率，对投资房地产行为反事实估计同样证明了这一观点。
大量新企业涌入房地产行业加剧了房地产行业内的竞争，使在位企业经营情况恶化。这表明房地产行业存在过度投资和生产效率下降，不仅造成了资源浪费，也不利于房地产行业本身的健康持续发展。本文研究证实了新企业涌入对在位房地产企业存在负面影响，对那些本身经营状况不佳的在位房企效率的负面冲击更大，并且中国房地产市场缺乏有效的优胜劣汰机制，所以过度竞争导致行业的整体全要素生产率降低。
本文提出的政策建议是：中国房地产行业应从过去的快速粗放的数量型扩张转向以效率提高为核心的高质量发展。应通过制定合理的市场准入规则和建立兼并重组等有效的市场淘汰机制，提高市场集中度，解决房地产行业中由过度进入和过度投资所造成的效率低下问题，促进房地产行业全要素生产率的提升，保障房地产行业平稳健康可持续发展。
基于上述基本观点，本文试图从市场过度进入和投资的角度对我国房地产行业的全要素生产率较低问题进行理论研究和实证分析，首先估算出我国房地产行业全要素生产率的整体水平，对其特征进行分析，再分别从非房地产企业跨界投资房地产行业的影响、新企业涌入对在位房地产企业的影响两个方面进行计量研究，从而从企业过度进入的角度解释了房地产行业整体水平较低的原因。本文得出的主要研究结论如下：
中国房地产行业全要素生产率整体水平较低，平均年增长率只有1.11%，与房地产行业的高增长率极不相称，也远远落后于中国经济全要素生产率的增长率，而且多个地区存在行业全要素生产率退步问题。中国房地产行业全要素生产率存在较大的地区差异，中西部地区的房地产业全要素生产率要高于东部地区，这主要是由向中西部地区倾斜的土地政策造成的；不同经济区域内各省份房地产行业全要素生产率均值及波动趋势不同，且各自向其区域内稳态收敛。我国房地产行业全要素生产率受宏观经济形势及政策的影响，宽松的宏观经济政策能刺激房地产行业全要素生产率的短期上升。
大量的企业与资本在房地产行业高利润率的吸引下涌入房地产行业，造成过度竞争和生产效率低下，这是造成中国房地产行业全要素生产率提升缓慢的重要原因。原本非房地产行业的众多企业在高房价和高利润率的吸引下，纷纷投资房地产行业。从理论上讲，这一投资行为会挤出该企业原本的主营业务研发投入，造成其全要素生产率的下降。本文对中国上市公司中非房地产企业投资房地产行业的行为进行了实证研究，发现这种跨行业投资行为确实降低了企业的全要素生产率，对投资房地产行为反事实估计同样证明了这一观点。
大量新企业涌入房地产行业加剧了房地产行业内的竞争，使在位企业经营情况恶化。这表明房地产行业存在过度投资和生产效率下降，不仅造成了资源浪费，也不利于房地产行业本身的健康持续发展。本文研究证实了新企业涌入对在位房地产企业存在负面影响，对那些本身经营状况不佳的在位房企效率的负面冲击更大，并且中国房地产市场缺乏有效的优胜劣汰机制，所以过度竞争导致行业的整体全要素生产率降低。
本文提出的政策建议是：中国房地产行业应从过去的快速粗放的数量型扩张转向以效率提高为核心的高质量发展。应通过制定合理的市场准入规则和建立兼并重组等有效的市场淘汰机制，提高市场集中度，解决房地产行业中由过度进入和过度投资所造成的效率低下问题，促进房地产行业全要素生产率的提升，保障房地产行业平稳健康可持续发展。