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自1998年住房分配制度改革以来，我国的房地产业进入了高速成长期，房屋销售面积及房地产开发计划总投资逐年增长，部分大中城市的房价也开始不断的攀升。在房地产市场呈现繁荣之时，泡沫也在慢慢的滋生。为了防止泡沫继续变大，政府相关部门从2004年起开始针对房地产市场出台以“抑制过热投资、平抑房价”为核心的宏观调控政策。主要的措施有征收二手房转让交易税，提高利率等。尽管此次政府出台众多举措，但是由于多方面的原因，此次调控的效果不佳，房价仍处于上升通道。2008年，在全球金融危机的影响下，我国的房地产市场开始进入疲软状态，商品房销售面积近年来首次出现下滑，房地产价格也开始出现下降。此时，我国政府为应对金融危机开始实施积极的财政政策以及适度宽松的货币政策，包括4万亿经济刺激计划，不断下调存贷款利率等政策措施。通过这些政策的实施，成功的使我国经济开始稳步复苏。而伴随着整体经济的企稳回升，房地产市场也开始呈现蓬勃生机。经过2009年的发展，房地产市场再次出现过热的迹象。在今年春节期间，海南三亚出现天价房以及“两会”后，北京即出现两个新地王，这些都引起了人们的普遍关注以及政府部门的高度重视。为了应对此次房地产过热，政府对房地产市场重拳出击，如严格限制二套房贷、全面收紧对开发商的贷款等，目前看来已有一定效果。但是这些都是行政层面的措施，在不断推进经济市场化的国家里，让市场自身实现对房价的调节则是以后工作的重点。利率作为重要的市场化手段之一，在调控房地产市场的历史中，曾发挥过调节作用，也曾有过失效的现象。因此，在目前的背景下，弄清利率与房价的关系显得尤为重要，可为政府的以后决策提供相关依据。
目前，部分学者的研究认为利率与房价之间是负相关的。利率提高对房价有抑制作用，不过这种影响却并不敏感，有一定的滞后期。与此同时，部分学者则认为通过利率来调控房价是失效的。利率上调并不能抑制房价的上涨，这主要是因为利率政策存在内部时滞与外部时滞，而调控的效应则有待进一步释放；同时利率政策对房地产市场影响强度是一个逐步递增的过程，利率对房价的影响还需要时间来检验。因此他们认为，要抑制房价，除利率外，还需采取税收等其他措施。此外，还有学者认为二者之间的关系是不确定的。其中，易宪容认为利率并非动一点或一次性调整就能起到作用的，而只有当利率上升到一定量，其作用才能够真正地显现。由于目前理论界对于利率与房价的关系并无定论，因此，本文在为相关决策提供依据的同时，也为该问题的研究提供一点思考。
本文首先从房地产市场的供给与需求方的角度分析了利率调控房地产市场的机制，之后借助存量.流量模型描述了利率与房地产价格之间的变动关系，并通过四象限模型详细的追踪了这一变动过程。其次，在理论模型的基础之上，文章运用协整分析、误差修正模型、Granger因果检验、脉冲响应分析、ARCH模型等多种手段对我国利率与房价的关系进行了实证分析，发现在我国的房地产市场上，利率是房地产价格变动的Granger原因，且利率与房价在短期正相关，在长期负相关。再次，通过对英国的房地产市场运用与我国相同的分析方法得出，在英国的房地产市场上，其利率与房价的关系与我国的是一致的，即短期正相关，长期负相关。但是英国利率对房价的调节作用比我国的要显著的多。接着，从中英两国利率与房地产市场发展的历史及现状出发，比较分析了两国调控效果产生差异的原因。最后，在上述实证分析的基础上，得出本文的主要结论：利率的变动通过影响房地产市场的供给与需求双方的选择行为，使其与房地产价格在短期成正相关，长期成负相关；而中英两国利率调控效果产生差异的主要原因在于，英国利率变动时，供给方由于融资渠道如REITS等受利率的影响较小，从而能够保持稳定的供给，因此其利率主要影响的是房地产市场的需求方，与我国利率变动同时影响房地产市场供给与需求双方相比，它能够对房地产市场产生更显著的调控。同时根据在实证分析中所发现的问题，提出了一些应对措施，即政策建议：一是积极推进利率市场化，主要是从建立高效、有序的金融市场，完善现代企业制度，建立有效的金融监督体系等方面着手；二是规范房地产市场，主要是着重于发展房地产投资信托基金及改革土地财政两个方面。