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我国房地产业与银行业的联系非常紧密，研究房地产价格与银行信贷之间的关系对于防范房地产泡沫和银行业风险、引导房地产业与银行业进入良性互动的稳健发展轨道具有重要意义。在目前我国正在积极调控房地产市场的背景下，紧缩的信贷政策能否对房价产生足够的影响，房地产开发商贷款和个人购房贷款对房价的影响分别是怎样的，缩小信贷规模和提高利率的效果哪一个更加显著，在限购的背景下，信贷政策的制定应注意哪些问题。等一些列问题亟待回答。因此详细研究银行信贷与房地产价格的相互作用机制和经验关系在当前具有尤其重要的政策和应用价值。 国内外学者已经对银行信贷与房地产价格的相互作用进行了比较丰富的研究，一部分研究通过建立模型重点刻画二者之间的某种影响途径，另一部分研究则侧重于使用计量方法进行实证研究。然而专门针对我国的研究还具有一些方面的不足，主要包括:1）、对银行信贷与房地产价格相互影响机制的分析还不够完整;2）、一些研究的实证分析过于宽泛，无法获得关于具体作用机制的直接经验证据;3）、一些实证研究所使用的计量模型存有明显不足，直接降低了结论的可信度，且多数实证研究都没有进行稳健性检验;4）、一些实证研究所选用的指标不准确，集中体现在多数实证研究使用基准利率作为实际执行利率，影响了实证分析的结果。 本文着重针对已有研究的以上几方面不足做出相应的改进，对银行信贷与房地产价格之间的互动关系进行了完整的影响机制分析，并使用更细致和精确的数据建立VAR模型进行实证分析。 首先，本文分析了银行信贷与房地产价格之间可能存在的双向影响机制。本文不但通过把房地产贷款具体分为房地产开发商贷款和个人购房贷款两类，分别详细探讨其与房地产价格之间的相互作用机制;还从更广的视角分析房地产价格与银行总体信贷之间的关系。 其次，建立VAR模型，通过脉冲响应函数和方差分解等工具对我国银行信贷与房地产价格之间的动态关系进行经验分析。本文的实证分析有以下几方面特点:1）、为保证模型设定的完整性，计量模型除了包含所要重点关注的信贷规模和房地产价格变量，还根据相关经济理论纳入了3方面变量:整体经济增长、股票市场景气程度和贷款利率。2）、分别使用4类银行信贷数据（银行信贷总量、房地产贷款总量、房地产开发商贷款和个人购房贷款）进行实证分析，以期获得关于具体作用机制的直接经验证据。3）、使用与各类贷款相匹配的更精确的实际执行贷款利率数据。4）、分别使用不同阶数的VAR模型和SVAR模型进行了稳健性检验，提高结论的可信度。 本文得到的结论是:银行信贷扩张与房地产价格上涨具有明显的相互推动和加强的作用。 一方面，房地产贷款规模的扩张将显著推高房价。具体来说，房地产开发商贷款对房价具有显著的正向影响，说明房地产开发商贷款显著缓解了房地产企业的财务压力，提高了其成本垫支能力，强化了其市场地位，从而对房地产价格产生正向推动作用;而且这一作用明显强于房地产开发投资规模的增加对房价产生的负向影响。这可能是由于城市建筑用地的紧张使得房地产开发商贷款的增加对于提升房屋供给的作用受到较大限制;相对而言，银行贷款却可以有效地缓解房地产开发企业的资金回收压力。个人购房贷款对房价也具有显著的正向影响，说明个人购房贷款额度的扩大和门槛的降低对购房需求的刺激作用是非常显著的。 另一方面，房地产贷款受房价的正向带动非常明显;其中个人购房贷款和房地产开发商贷款对来自房价冲击的响应也都是正向的。这可能是由“房价上涨→经济主体普遍产生价格继续上涨的预期→增加银行信贷的需求量和供给量→房地产信贷规模扩大”这一作用机制所导致的。同时，我国信贷总量对房价冲击的脉冲反应也是正向的，这说明房地产价格对银行信贷的作用不仅限于房地产类贷款，还可能通过提高企业的房地产类抵押品价值、银行的资产质量和资本充足率等途径，同时增强了借款人获取贷款和银行发放贷款的能力和意愿，从而增加整体银行信贷的规模。 此外，为了获取关于信贷规模对房价影响力更加完整、深入的理解，本文还对比了信贷规模与贷款利率这两种主要的信贷政策工具对房价的影响。研究发现房地产贷款规模对房价的影响力明显超过贷款利率，提高利率并不能产生明显的抑制房价作用。这可能是由于房地产开发企业容易把资金使用成本的提高转嫁给购房者，更重要的原因则可能是在房价持续高速上升时期，提高利率所增加的资金使用成本与购房预期收益相比会非常有限，因此利率调控并不能抑制购房者的信贷需求和购房需求，对房价的抑制作用可能会很小甚至失效。 根据理论分析和实证研究的结论，本文认为:在我国当前以住房限购为核心的严厉行政干预政策下，信贷政策仍然是调控房价和降低银行风险不可忽视的经济调控手段。这是由于:1）、我国房地产信贷规模对房价具有显著的影响，应该被作为干预房价的关键变量。2）、我国近年来的房地产调控实践也说明信贷工具是推动房价和银行信贷恢复到正常水平的重要工具。3）、信贷政策是限购政策发挥其预期效果的重要补充。4）、信贷调控是一种更长效的经济调控手段，而且对市场造成的负面扭曲效果也可能会更小。5）、信贷政策可以直接避免银行对房地产业的过度金融支持，有效减轻银行风险。 此外，未来信贷政策的实施还需要注意以下三方面:首先，在房价持续上涨时期，利率政策的调控效果可能会不明显，应该着重以收缩信贷规模调控房地产市场。其次，继续保持住房信贷政策的差别化特色（尤其是在二、三线城市），既要保证合理的经济活动需求和居民自住需求，也要有效打击不合理的投资投机需求。最后，从引导信贷投向投量和完善风险评估管理机制两方面避免房地产业波动对银行信贷风险的过度影响，保持银行稳健经营。