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亚里士多德曾经说过:“我们为活着，集聚于城市;我们为活得更好，居留于城市。”但是，自从有了城市，贫民窟、拥挤、环境污染、生态破坏、高犯罪率等问题就开始困扰人类。 城市的未来关系到世界以及国家的未来。随着越来越多的人居住在城市，世界上最重要的政治、经济、环境和社会问题都会集中在城市里显现。如何解决世界城市化所带来的种族、人口、贫困、住房、交通、环境等社会经济问题，如何有效地管理城市，使城市更适合人类的生活需要，并实现城市的可持续发展，这是人类在21世纪共同面临的紧迫课题。 城市化是人类社会发展的必经阶段。中国作为农村人口最多的发展中国家，在未来的十年中，我国的人均GDP将从2000年的860美元，提高到2010年的1300美元以上，经济的发展将推动中国城市化进程的加快，这是一个不可逆转的客观规律。 追溯城市发展的历史，城市发展的全过程就是一个不断更新、改造的新陈代谢过程。自城市诞生之日起，城市更新改造就作为城市自我调节机制存在于城市发展之中。城市旧城区普遍的问题是建筑年久失修、市政设施系统不完善且不堪重负、城市景观杂乱无章和无合适的城市规划作为指引等。所以，旧城更新改造是城市发展不可回避的问题。社会发展的不同时期，城市功能和发展水平不同，其面临的城市问题也不相同，旧城更新改造的理念随着社会经济的发展而不断赋予新的内涵。 深圳市宝安区在过去20多年的发展中，城市化建设对促进地区经济发展发挥了巨大的作用。但是，由于各种改革政策和措施不到位，对城市化过程中出现的各种问题没有得到及时处理，遗留问题积重难返，已严重阻碍其在新世纪里的继续发展。宝安区要适应当前城市化发展趋势，进一步促进地区经济发展，必须加快城市建设步伐，积极推进旧城(村)更新改造。面对错综复杂的社会关系和土地产权市场混乱的局面，如何协调各方利益关系、保证旧城更新改造顺利实施是一项值得研究的重要课题。 本文在实地调查的基础上，结合宝安区经济社会现状和国家有关法律政策，运用产权理论、制度经济学和现代公共管理原理，试图为宝安区旧城(村)更新改造探索出一些行之有效的模式，以其为促进宝安区城市化建设提供有益的参考。本文结构上分为五个部分: 第一部分首先介绍了国内外专家学者对旧城更新改造概念上的不同表述，总结出旧城更新改造的一般内涵，并对旧城更新改造的意义和方式作了综合描述;然后对旧城更新改造的驱动力进行了研究，分析了旧城更新改造的社会经济背景和深层的结构动因;同时着重概括了目前国内学术界对旧城更新改造研究的几个主要方面;这一部分最后简单介绍了深圳市宝安区的基本情况，以便为下文分析宝安区旧城更新改造问题埋下铺垫。 第二部分主要分析了二战后国外旧城改造的理论演变过程，以及在不同理论指导下旧城改造的实践发展情况，从而在西方国家旧城改造成败得失的基础上总结出对我国目前旧城改造的启示;接下来针对我国旧城改造的实际状况，探讨了我国旧城改造的历史特征以及本质内涵。 第三部分重点分析了宝安区旧城改造问题的现状，包括旧城改造区域面积、改造区内土地利用和权属情况等;同时对宝安区旧城改造的社会、经济、政治原因进行了探究;另外，通过调查分析，总结了宝安区旧城改造中面临的一些独特问题，并就当地居民对旧城改造的意愿情况进行归纳，从而得出了宝安旧城改造区居民的基本态度。 第四部分为国内外旧城改造的比较，主要比较了美国、英国、广州、深圳和北京的一些旧城改造案例，分析了不同案例的旧城改造情况和成功之处，并分别总结出各案例对宝安区旧城改造的借鉴意义，以便能更好地为宝安区的旧城改造探索出一条有益的模式。 第五部分为结论，即在前文理论和实践分析的基础上，总结国内外旧城改造的经验，提出适合于宝安区旧城改造的三种相关模式:土地利用模式、投资开发模式和城市管理社区化模式。