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房地产发展是以土地为核心的。土地供给对于经济增长的意义在于，土地不仅仅是“资源”，还作为一种“资产”。2003年我国政府明确地提出来运用土地政策参与宏观调控，实行土地供应紧缩政策，试图通过调控土地供给的总量和结构达到防范经济过热，抑制房价过快增长的目的。2003年以来全国的土地供应总量、房地产用地和住宅用地供应总量均呈逐年下降的趋势。在供地结构上，地方政府在供地总量减少的情况下，优先保证工业用地和基础设施用地，房地产用地和住宅用地进一步受到挤压，比例不断下降。土地供应单宗土地面积过大，成交总金额高，无形中抬高了企业进入土地市场的门槛，致使垄断性加大，公平竞争削弱，并出现了房价飙升、高价圈地、土地政策失灵、“地王”频现等现象。由于市场监管制度不尽完善，房地产开发商利用囤积土地、囤积房源、故意延迟土地开发周期的手段和比消费者拥有更多信息的优势，人为制造市场“地荒”的紧张气氛。这些不规范的市场行为已经妨碍了房地产市场的健康发展，对房价的上涨起到了推波助澜的作用。近几年房价的持续快速上涨是在长期实行住房实物福利分配制度下导致住房短缺，而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求在居民收入不断增长、银行住房消费信贷的支持下，转变为强劲增长的住房有效需求，成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。 首先以地租地价理论、供需均衡理论为理论基础，对土地供应的现状和土地供给滞后的原因进行一般理论分析。其次，在理论分析的基础上，根据北京市相关统计数据对土地供给的滞后特性进行描述性分析，并通过全国城市土地供给数量和商品房竣工面积的定性、定量分析，研究土地供给的滞后性。最后，通过北京市土地供给的数量和房地产销售价格的定量分析，研究土地供给对房地产价格影响的滞后程度。 得出结论如下:(1)通过对1997-2007年全国和北京市房地产企业土地购置面积和商品房竣工面积的理论分析和对全国数据的定量化分析，得出全国当年房地产企业土地购置面积变化1单位时，滞后2年的商品房竣工面积就会变化102.9％，量性变化非常明显，且R-squared为0.963247，拟合度比较好。这在一定程度上验证了土地供给存在滞后性，而且土地从供给到竣工的开发周期表现为滞后2年最明显。(2)通过对北京市土地购置面积与商品房销售价格走势的理论分析，得出结论，即土地供应量的变化会引起房地产市场产出的变化。土地供应量增加，导致房地产市场的供给增加，房地产产出市场的价格下降;土地供给量减少，导致房地产市场的供给减少，房地产产出价格上升;通过对北京市2002年-2007年土地购置面积的变化率与商品房销售价格的变化率进行量化分析，得出滞后1年和滞后2年的土地供给量变化率与商品房屋价格的变化率均为负相关。即滞后1年的土地供给每增长1％，商品房屋价格便下降0.68％;滞后2年的土地供给每增长1％，商品房屋价格便降低0.85％。由此得出，前1年和前2年的土地供给的变化会导致当期的房屋销售价格降低;而且，滞后2年土地供给的变化对房价的影响比滞后1年的更明显。(3)通过对土地供给滞后影响因素的分析，得出土地滞后时间受到土地开发周期、囤积土地、预售或“捂盘惜售”、出让土地的规模大小等因素影响。一方面延长开发周期、推迟销售都会限制土地和住房供应，导致成本增加，引起住房供应曲线向左移动;另一方面，消费者对土地供应预期的降低，使得需求曲线向右移动，两者相互作用，从而提高了城市房地产的价格。(4)通过对北京市商品房竣工面积与销售面积对比分析，得出消费者对房屋的需求在2003年以后逐年增长，说明土地供给的减少，强化了消费者预期，促进了房价上涨，房价的上涨很大程度上取决于消费者对房屋需求的增加。 在上述理论分析和实证分析的基础上，通过论证土地供给的滞后期及其对房地产价格的滞后影响程度，为土地调控提供参考依据，提出以下建议:(1)完善土地供应体系。建议从土地供给的角度来加强对土地的宏观总量控制及土地供应的源头管理，加大政府宏观调控的力度;合理确定规划期内土地供给总量，提高供给的方式和效率;更科学地对拟出让地块限定出让条件，设定开发时间和产品;适当分拆拟出让的大面积地块，以保证短期内形成足够的住宅供应量;加大对闲置土地的处理力度，减少开发商囤地现象。(2)合理制定土地供应计划。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据城市土地需求制定年度土地供应计划，着力增加中、长期计划的相关内容;土地供应计划应注重市场规律，及时掌握土地利用情况和市场的实际需求，对城市存量土地和后备增量土地建立数据库，以充分的实际数据为城市土地供给决策提供定量化依据。建议完善土地供应计划体系的时间序列。理性的决策机构应选择最佳的土地供应时间，在制定供地计划的时候要考虑土地供给滞后因素的影响，具体考察前一期或前两期供地数量对本期供地的影响，实行土地供给计划的动态制定和调整方案，最大限度地满足城市土地需求和政府收益的最大化。(3)科学引导土地需求。建议政府有关部门加强土地市场和房地产市场的信息披露和市场信息的透明度，消除房价不合理上涨的因素，引导市场主体的理性决策;同时，政府应采取措施稳定住宅用地供求双方的预期，减少政策的出台对市场的波动，缓解市场供不应求的矛盾;从土地需求者的角度讲，对房地产价格的预期也要考虑到土地供给的滞后特性，要合理预期土地和房屋供给的滞后期，结合土地供给的滞后期合理制定需求计划。(4)加强土地供应监管力度。确保统计数据的可靠性，增加信息的透明度，拓宽数据来源渠道;实施房地产开发、销售等环节的全过程监管;做好土地供给量的测算和待开发土地数据库建设，做好发展需求的估计与模拟等工作。加强土地供应后的监管力度，建立配套的跟踪监控体系，强化对土地合同的监督检查。