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我国刚刚经历了30年大规模的快速城镇化历程，预计到2020年将有60%的人口居住在城镇中。城市更新并非城镇化过程中的新现象，自从城市产生之日，就需要持续的改造和更新，然而既往长期的粗放式发展占用了太多的空间和资源，已经严重影响到社会经济的整体运行，再加之生态网络和社会网络的发展规律也约束着城市的盲目扩张，因此，更新需要不断转型以其寻求具有有机生长和价值传承的发展内涵，城市更新不断地被赋予新的时代意义。 当前，北京、上海、广州、深圳、南京、沈阳、厦门等城市新城开发速度放缓以及城市建设用地不足，各个城市政府均开始寻找新的方法以维持经济发展和推动城市转型，希望以最大程度地利用现有的城市资源，促进现有土地和物业的高效利用，显然城市更新更新已经成为城市发展的核心战略之一，以建立更活跃和更具吸引力的未来城市中心，提升城市整体的竞争力。目前，在面对城市发展的土地资源瓶颈和城市产业结构转型升级的双重压力之下，我国大部分中心城市结合自身的条件和特点均展开了不同路径的城市更新实践，包括旧城改造、棚户区改造、中心区功能提升等形式，也陆续颁布了多样化的城市更新政策，其各城市在历经长期的、规模化的、目标化的更新实施过程中，有效地破解了城市空间瓶颈，提升了城市形象，促进了产业转型，然而也造成了社会割裂、文化破坏、阶层驱离等社会影响。因此，粗放的旧城改造模式必须按照城市有机更新的要求予以转变，有必要对传统的改造模式展开系统性评价，探索城市更新治理现代治理体制机制，以期符合城市发展规律，要以包容性为指导思想，以实现城市可持续长期发展目标。因此，论文结合当前更新发展实际，构建城市更新效益评价理论框架，引入典型案例实践展开中观层面的城市更新定性与定量评价，同时从治理结构视角研究权利配置与更新效益的关系，为城市更新政策逐步改善提供参考，主要包括以下研究内容： 首先，以公共管理理论、利益相关者理论、公共政策评价、复杂适应性系统等理论为基础，通过理论文献梳理、归纳和总结，对更新效益内涵绩效界定在此基础上，构建城市更新效益理论评价模型，从效率评价和效果评价两个维度考虑评估模型的设计。 其次，根据构建的城市更新效益评估中的效率评估模型，收集和统计深圳在2009年01月到2016年12月范围内的城市更新综合数据及项目信息，利用数据包络法测度深圳 2010 年至 2016 年城市更新效率水平，并且利用统计数据分析更新投入端的发展影响，通过二项Logit模型分析城市更新产出端的影响因素，从而有效解释了城市更新效率逐步降低的原因。 再次，根据构建的城市更新效益评估中的效果评估模型，选取典型城市更新项目中的两类数量最大的利益相关者群体（原居民和租户），通调查问卷、半结构化访谈和多项有序Logit模型计算满意度及其影响因素评价，发现了更新过程中原居民和租户两个群体满意度巨大差异及其各自的影响因素。 然后，通过合作治理理论引入，再认识深圳语境下“运动式”城市更新运动，基于控制权配置和努力水平提出城市更新中当地政府、市场企业、社会群体三方主体的治理结构，同时比较深圳典型二元主体城市更新模型，分析其不同治理结果替代条件，并且从深圳万村和湖贝村典型更新案例实践出提出了其更新治理结构演化的趋势。 最后，根据城市更新效益评价及合作治理权利配置，从政策文本视角、政策变迁视角下分析深圳城市更新政策的特点，提出实施参与式的城市更新治理的策略，一方面引入信息技术提升更新经济效率，另一方面通过利益主体权利合理配置，提升城市更新效果。 论文针对城市更新效益这一核心问题，设计了城市更新效益评价分析的理论框架，基于深圳城市更新及项目实时数据，评价了其城市更新经济效率，识别了其更新产出的影响因素，同时也评价了城市更新效果，分析了原居民和租户满意度及影响因素，提出了提升城市更新效益的政策建议。论文成果对丰富城市更新领域的研究具有一定的理论贡献，也对指导城市更新未来发展有一定的实践意义。