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近几年，房地产在我国取得了快速的发展。无论是各地纷纷出现的专业的房地产公司，还是一些多元化进入房地产的企业，或是刚刚在2010年突破1000亿元的中国最大的房地产公司"万科"，都使这个行业看起来一片欣欣向荣的景象。长期以来，房地产的开发一直以来都是粗放式经营，开发商根本不用考虑以什么方式运营去赚钱，只要将房子盖好就能卖掉，形成了"先买地，再开发，然后卖出"这种简单的重复循环的经营模式，而且由于房地产利润率较高，开发商也基本不用考虑改变经营模式、转变经营思路的问题。但随着高地价、高房价成为了民生日益关注的问题，关于房地产的各种讨论也日益激烈起来。 现阶段，市场中从事房地产开发的企业，以从事快速开发住宅、快速回笼资金的住宅地产为多。对于人们普遍关注的房价过快上涨和房地产业的暴利问题，政府部门也多次进行了有针对性的调控，尤其是2008年以来，政府部门连续发布宏观调控政策，收银根、涨利率，以及专门针对房地产业的"国十条"、"国六条"、"新国十条"等政策陆续密集出台，虽然每个政策都给开发商带来很大压力，甚至号称"史上最严厉"的房地产调控政策，但却依然没有改变房价上涨的趋势和房地产开发的热潮。从这一现象来说，虽然一方面说明房地产业未来还将会有较大的发展空间，但另一方面，国家的政策也指明房地产业必须改变现状，转变单一的经营模式。以往的以快速开发、快速回笼资金的那种简单的开发模式已经难以为继，地产与产业相结合的道路已经是大势所趋。 房地产业经过多年的发展，除了住宅地产外，也出现了其它类型的发展模式，并且经过多年的探索，开发模式已经比较成熟。商业地产将商业、金融业及其它各种营利性服务业所使用的经营性场地与公寓住宅相结合，满足人们购物、娱乐一体化的要求;旅游地产将地产与旅游产业密切结合，以旅游为依托，满足人们休闲度假、旅游商务的需要;工业地产将企业发展与房地产结合，满足了企业生产、仓储、运输、配套等的要求。这些细分的房地产业态不仅满足了房地产自身发展的需要，而且将房地产与各产业相结合，满足了产业发展的需要，这种模式不仅符合当前产业政策的鼓励和指导，而且也达到了持续盈利的目的，所以，房地产与产业相结合的发展模式，越来越受到各开发商的青睐。 我国建国以来大致经历了三次生育高峰后，老龄化程度越来越高，而且随着第一次和第二次生育高峰出生人群的年龄越来越大，老龄化会更加严重。据民政部发布的《2008年民政事业发展统计报告》显示，60岁及以上人口15989万人，约占全国总人口的12％。根据《中国统计年鉴2010》的数字，2009年，我国的老年人口已经达到1.1亿人，并且还呈快速增长的趋势。解决家庭养老，达到使每个老人能够"老有所养"、"老有所乐"的目标，不仅是每个家庭，也是政府非常关注的民生问题。 随着我国进入老龄化社会，老年人口所占比重越来越大，作为地产与老年产业结合的老年地产，满足了老年人居住、娱乐、健身等的需要，也逐渐被人们更多的关注，成为发展的方向。但现阶段，老年产业的发展远不能满足庞大的老年人口的需要，且存在很多问题:第一，老年人多，但养老资源严重不足，以北京市为例，到2006年全市共有养老服务机构313所，共计床位只有30267张，每百名老年人仅拥有床位1.3张。第二，产业配套不足，专门针对老年人的产品不足，相应的服务欠缺，满足不了老年人日常的需要。第三，政策、标准比较滞后，没有形成统一的标准，使这个新兴行业参差不齐，并且没有相应的法律法规的约束与制裁，所以在发展中也出现了各种问题。但总体来说，随着人口老龄化的加剧和相应老年产业的发展，老年地产也将有广阔的前景。 在我国现阶段有很多企业正在向老年公寓地产的方向努力，"YY国际老年公寓"项目就是由几家共同创办的老年地产项目，通过实际调查和访谈和SWOT分析找出其优势、劣势、机会和威胁，并找出其运营中出现的问题，这些问题中，一些是企业自己的不足造成的，而一些则是需要政府在政策法规上加以指导和规范。总之，我国的老年公寓地产项目还处在发展初期。 在国外，无论是创新的美国，还是福利很好的欧洲国家，或是与中国有很多相似的紧邻日本，也都曾经面对了老龄化的各种问题，并且也经历了人口老龄化的考验。它们采取了很多办法来应对人口的老龄化，例如对老人的身体状况、经济状况进行细分，针对不同的人群，明确的划分政府和经营者的权利和责任，做到各司其职;各设施和服务机构能够根据细分人群状况，提供不同的护理、日常生活等服务;制定相应的人才体系，保障老年服务的水平;还有在经营过程中创新的"反按揭"和"介护保险"制度等，有许多值得借鉴的方法和模式。结合我国老龄化的状况和老年产业发展的现状，还需要在各方面做出很多努力和调整，像制定相应的法律法规和统一的标准、加强配套设施及服务的水平、加强从业人员的培训及管理等，并充分发挥我国独特的地理环境、人文资源等优势，各相关产业协调发展，才能构建一个针对老年人的产业，也为老年地产的发展铺平道路，最终取得各厂商的共赢。 本文将房地产的发展与老年产业相结合，通过对宏观环境的各方面和房地产业的分析，以及现阶段老年地产发展中出现的问题，结合国外老年地产的管理实践经验，得出了中国老年地产行业发展的启示及经营中的企业的发展战略，希望对老年地产的发展有所借鉴。