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随着我国老年人人口逐年增加,我国开始步入老龄化社会,社会养老和家庭养老的发展逐渐跟不上老年人口增加的步伐,养老压力倍增。在早期时候,我国就尝试过用以房养老来缓解社会养老压力,但是收效甚微。“以房养老”制度是将房屋的交换价值转换为经济利益,本文所讨论的是其中比较成熟的一种模式:“住房抵押反向贷款”,指的是老年人把自己拥有所有权的住房抵押给银行,从而获得一笔资金用于改善生活,待老人去世后,银行直接取得抵押房屋的所有权。在国外也称“逆按揭”,其发源于欧洲,成熟于美国。以房养老制度的开展有利于缓解社会保障体系不完善与老龄化过快的矛盾,帮助提高老年人生活水平、减缓子女养老压力、激活房地产二手交易市场、合理配置资源,具有重要的现实意义。本文共分为五个部分。第一部分是绪论,介绍了文章选题的背景和意义,国内外研究现状,研究的主要内容、研究方法和撰写思路。第二部分论证了我国以房养老制度实施的必要性和可行性。其中我国人口老龄化现象日趋严重、社会保障体制尚不完善、传统的家庭养老模式受到冲击都意味着我国开展以房养老制度具有现实紧迫性;另外,在可行性方面:我国住房制度改革提供了制度上和法律上的支持、金融机构闲散资金充裕提供了良好的外部环境、房地产二级市场蓬勃发展提供了市场基础条件。第三部分介绍了我国以房养老制度曾经的地方尝试,包括南京以房换养、上海卖房养老、北京委托租赁养老、杭州多样化选择养老、中信银行按揭养老五种模式,并从中总结出经验教训,同时分析我国目前构建以房养老可能面临的问题,包括:传统观念的阻碍、住宅建设用地70年期限规定产生的问题、不完全产权房和农村宅基地流转限制问题以及运作过程中产生的风险。第四部分是通过对美国、英国、新加坡、法国、俄罗斯、加拿大六国的以房养老制度分析,主要从制度设计和政府作用进行了总结:主体设定要符合国情、权力设定要规定无追索权保障条款、模式设计要多样化;政府从中应该起到宣传引导、风险分担、法律监管、政策优惠等作用。第五部分通过对上述国内外宝贵经验的总结,针对我国存在的问题,提出了几点思考:首先要明确70年产权期限后的操作,其次要对文中提到的不完全产权房作出改良,允许其参与以房养老制度,再次要适当开放农村宅基地流转市场,最后要明确参与主体、发挥政府作用,确立政府引导、银保联合的发展模式。