我国住宅需求影响因素的实证分析

• 作 者: 李真雅
• 机 构: 厦门大学
• 出 处: 厦门大学
• 发表日期: 2006年期
• 关键词: 住宅需求 住宅产业 商品住宅 商品房

商品住宅虽然仅是住宅产业中的一部分，但却是发展最快、最有活力的一部分，是中国住宅产业的发展方向，也是研究住宅产业的重点。本文中的住宅主要是针对商品住宅而言，实证部分的数据也是商品住宅销售面积，出于措辞的方便，文中直接用住宅这个词语。
住宅需求是住宅市场的主导因素，是住宅供应变动的牵动力，是住宅供应的出发点和归宿。只有正确分析住宅需求，从中可以看出整个商品住宅部门的发展趋势和规律，为政府部门制定宏观调控政策提供理论依据，才能实现我国住宅产业的可持续发展。本文的目的在于，较为全面分析住宅需求的各种可能影响因素，确定其中的有效因素。
目前，国内学者对住宅需求的分析主要集中在价格、收入和利率等少数几个经济因素，主要采用定性分析和少量的定量分析如简单线性预测，然而，这已经无法有效解释政府加大宏观调控力度后住宅需求继续升温的现象。本文将力图全面分析我国住宅需求的各方面影响因素，包括经济因素、人口统计因素和其他方面因素，采用格兰杰因果关系检验对各个变量进行筛选，并且运用协整理论分析影响因素与住宅需求的长期关系，计算出各变量的弹性系数。
本文研究发现，住宅平均销售价格、实际利用外资、股票市价总值、人口结构这四个变量不能作为住宅销售面积的解释变量，而城镇居民人均可支配收入、人均GDP、利率、货币供应量、人口数量、家庭户规模、城市化进程、个人预期对住宅需求均有很强的解释作用，其中利率、人口数量、家庭户规模、城市化进程等四个因素与住宅需求有着长期稳定的均衡关系。
本文共分五章，第一章是住宅需求研究概述；第二章介绍我国住宅需求现状；第三章实证分析我国住宅需求的影响因素；第四章分析研究结论，并提出政策建议；第五章指出研究局限性和展望未来的研究方向。