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目前,我国伴随着以人为本、以城市群为载体的新型城镇化发展战略,大量农业人口不断转移为城镇人口,人口红利快速释放,大中城镇人口聚集程度显著提高,进而促进了房地产行业的需求释放,也导致了房地产市场区域结构分化,出现了中心城市“炒房”现象严重而周边城镇住房空置率高的住房市场区域差异分极问题。因此,关注城市群下人口规模和人口结构对住房需求的影响程度及其区域性差异,对于城市群各城市住房市场的均衡、协调发展至关重要。论文首先通过梳理相关文献,归纳和总结人口变迁理论及住房需求理论,找出影响住房需求的人口因素为:人口规模(人口自然增长率、人口机械增长量)、人口结构(人口年龄结构、家庭结构、城乡结构)、其他因素(人均可支配收入、住房价格)。其次,以关中城市群为对象,定量描述其人口变迁现状及住房供求、住房销售价格、住房投资变动的趋势;从人口规模和人口结构的角度,构建出基于主成分分析的多元回归模型,并对各类因素的影响程度大小做出排序,实证检验人口变迁对住房需求的影响程度及其区域性差异。最后,预测关中城市群未来10年的住房需求量,并为政府制定住房建设计划提供相关政策建议。通过本文的研究可知:人口规模对关中城市群城市住房需求产生直接的影响,人口结构对住房需求有显著的间接影响,两类因素对不同城市住房需求的影响存在区域差异性。未来10年,关中城市群改善性需求和短缺性需求将占住房需求总量的一半,总体住房需求仍将继续增加但需求量会逐步放缓。