【摘 要】
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近年来,我国房地产市场发展迅速,城市商品住宅市场作为房地产市场的主要组成部分,已成为房地产经济新的增长点。随着广西北部湾经济区上升为国家战略和中国-东盟自贸区正式建
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近年来,我国房地产市场发展迅速,城市商品住宅市场作为房地产市场的主要组成部分,已成为房地产经济新的增长点。随着广西北部湾经济区上升为国家战略和中国-东盟自贸区正式建立,南宁市房地产市场发展迅猛。过度的繁荣也给南宁房地产市场的健康发展埋下了一些隐患。中国社会科学院在2011年《住房绿皮书》中指出,南宁市城市泡沫占50％以上,排名第三。泡沫指数大,说明南宁市房价中的泡沫成分大,不利于房地产业可持续发展。南宁市“十二五”期间房地产业的发展,面临着诸多矛盾和挑战。 本文以南宁市为例,首先全面、系统地分析影响城市商品住宅市场的因素,主要从城市商品住宅市场的供给、住宅需求、住宅价格三个基本组成子系统及城市人口、国家 GDP、土地市场、城市公共投资、房地产金融、宏观政策六个影响因素子系统共9个子系统对影响城市商品住宅价格的主要因素进行归纳总结。 第二,运用系统动力学仿真软件,首次对南宁市2004年至2009年间城市商品住宅市场发展态势进行实证研究,并对2010年至2015年城市商品住宅市场宏观趋势进行预测模拟,得到未来南宁市住宅市场供给、住宅需求及住宅价格的变化趋势,发现未来4年内南宁市商品住宅市场发展势头良好,商品住宅价格将得到有效控制。 第三,通过改变不同的政策影响参数进行灵敏性分析,得到不同政策对城市商品住宅市场的影响效力,对于有关部门制定宏观调控策略有一定的辅助参考意义。 最后,根据模型仿真结果及政策实验结果提出适合南宁市城市商品住宅市场发展的对策建议,从调整住宅结构体系、发展住宅金融、严格控制土地市场准入制度等方面进行分析,对南宁市城市商品住宅市场的可持续发展提供一定的理论支撑,具有较大的参考价值。
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