探索原农村社区转型与规划实施的新路径--深圳市土地整备留用地划定研究及政策建议

• 作 者: 兰帆;林强;游彬;陈赐迪;
• 机 构: 深圳市规划国土发展研究中心
• 出 处: 第5届金经昌中国青年规划师创新论坛
• 发表日期: 2016年期

2004年深圳实施全面城市化,但由于经济关系没有理顺,约393平方公里土地仍然由原农村社区实际控制,其中35％规划为公共服务设施、城市基础设施.公共基础设施欠账多、落地难,原农村社区成为规划实施的薄弱环节.由于产权不清晰、利益关系复杂,部分土地游离于规划管理之外,成为违法建筑的高发区.留用地规划是通过沟通协商确定社区留用地范围，并结合原农村社区利益诉求编制留用地规划;社区基于自身利益出发，往往提出较高的规划利益诉求，给规划管理带来压力。因此建立规划容积率核算方法为规划管理的核心和难点。研究提出规划容积率在密度分区与容积率修正的基础上，设立建设用地贡献率基准线，鼓励原农村社区多贡献建设用地，合理分配土地整备项目范围内的增量利益。以相对统，有公平且高效的核算方式审核原农村社区和政府之间的利益分配。以此研究为基础，先后指导了坪山新区的南布、沙湖社区整村统筹土地整备项目实践，相关规划和实施方案已获得市政府批准。随后，深圳市规划国土委出台了土地整备利益统筹试点项目管理办法》等规定，实现研究成果向公共政策转换。土地整备利益共享体系正在逐步完善。