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本文分析了大连地区1980～2000年间既有高层住宅所面临高耗能及居住环境不佳等问题,并进行了实地调研.文章以大连市民权小区高层住宅为例,结合该小区建筑环境和能耗状况,从墙面、窗户等外围护结构入手,具体分析和阐述了其高层住宅的现状及节能改造的问题,并提出阶段性的改造方法的建议：对于民权小区的高层住宅节能综合改造建议使用外墙外保温，因为不仅可以有效消除热桥，还可以对原有建筑结构形成保护；在外墙改造的同时，新增空调外机搁板采用化学植筋技术，解决外墙新增空调搁板中的钢筋与外墙间的连接难题，通过安装角钢模板支架及模板，浇筑混凝土，形成空调外机混凝土搁板；窗户的节能改造应从增大热阻和减小气密性两方面着手，在改造过程中将晾晒空间结合窗的节能进行综合改造，将原有窗户向外挑出做成半外部的装置，这样可以有效地利用空间.