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摘 要：成本分析法是现代企业经营管理决策常用的分析方法。本文在回顾总结成本分析法相关理论和概念的基础上，运用成分分析法中常见的盈亏分析法分析了某一具体房地产项目的成本控制流程和成本决策过程。在当前国家大的经济下行的环境下以及要素价格上升的情况下，企业通过运用成本分析法对企业的生产经营活动进行管理，能够提高企业的经营效率和防范风险的能力。
关键词：成本分析法 盈亏分析法 成本控制
一、引言
成本利润分析是企业在生产经营过程中经常用到的分析方法。企业生产的目的是实现收入最大化和成本最小化，进而赚取更多的利润。成本利润分析是比较方便和快捷的计算企业盈利能力的方法，在企业中应用比较广泛。该分析法也开始运用于房地产项目的成本控制中。
二、成本利润法的主要内容
1.企业成本利润分析中的相关概念。在研究成本利润分析之前，首先应弄清楚成本利润分析的相关概念，对相关概念清楚界定之后再进行下一步的分析。成本利润分析的概念分为成本概念和利润概念两部分。
1.1成本概念。（1）相关成本和非相关成本.相关成本是指在企业决策中与企业决策过程直接相关得到成本。非相关成本主要指在企业生产经营过程中与企业的直接经营过程没有直接必然的联系的成本。（2）会计成本和机会成本。会计成本又称历史成本，会计成本反映在会计师的会计账簿上.机会成本指企业将资源投入到一种产品或领域而放弃将相同的资源放在另一产品或另一生产领域所蒙受的收入。（3）边际成本。在维持现有生产水平下，每多生产一个单位的产品所需额外增加的成本。（4）变动成本和固定成本。变动成本是指企业生产过程中随时需要增加的成本。固定成本是指企业在初始投资时就已经投入进去的成本。
1.2利润概念。（1）会计利润。会计利润是企业经营过程中反应在财务报表中的利润，会计利润不是企业生产过程中参考的利润。会计利润通常使用会计收入减去会计成本计算得来。（2）经济利润。经济利润通常反应企业目前项目的经营效率问题，如果经济利润大于零，说明目前经营状态是合理的。如果小于零，说明企业需调整经营结构。
2.成本利润分析法常用的三种方法。
2.1贡献分析法。贡献分析法是企业决策中比较常用的方法。公式表示：企业贡献=决策引起的增量收入增加由决策引起的增量成本。
2.2盈亏平衡分析。盈亏分析法是企业管理中常用的盈利能力分析方法，其全称为产量利润成本分析。它是研究企业在一定经营时期的生产成本、销售量和经营利润变化规律，从而合理规划企业利润的一种技术方法。
2.3边际分析法。边际分析法是一种静态的技术分析方法。它需要计算企业的边际收益和边际成本，然后根据边际成本和边际收益的关系来确定企业产量水平。
三、成本利润分析法在企业管理中的应用举例
1.确定企业保本产量。利用盈亏平衡法可以确定企业的保本产量。企业保本产量在企业的生产成本和经营收入相等时的点，从而确定企业可以不亏损但也不盈利的状态。
2.预测企业的目标利润。之所以对企业目标利润进行预测，是因为企业目标利润能够帮助企业针对目前的生产环境和经营环境做出改进，另外对企业目标利润进行预测，有助于企业分析其未来经营前景是否具有充足的可行性。目标利润的计算遵循传统的利润计算公式如下：
四、成本分析法在房地产成本控制中的应用
1.商品房销售的成本，价格和利润，商品房销售利润三者之间的关系可以得出商品房的销售利润可表示如下：
（1）
每单位商品房的销售利润可表示如下：
，其中，单位销售成本又可以表示如下：
（2）
而单位变动成本可以表示为：
（3）
2.基于商品房销售成本利润分析的营销管理。
2.1理论推导。商品房销售利润和房地产开发成本、销售成本、销售价格之间的关系大致是有一个保本点，在保本点左侧时利润为正值；在保本点右侧时利润为负值。
在实际计算中，可通过商品房的销售成本、销售价格以及销售利润等对保本点的位置进行确定，计算过程中依据的条件是商品房销售的毛利润等于商品房销售的经营成本，公式如下：
（4）
根据这一公式，可以得出商品房销售的保本经营时间（天）的计算公式：
而实际销售过程中，保本点销售利润实际上是地产公司的目标销售利润，考虑这一情况，公式可以改写为如下形式：
保本经营天数=（单位销售价格-单位销售税金及附加-单位开发成本-目标销售利润）/日变动成本。
2.2案例计算。
（1）成本测算。本文关注地产开发过程中的成本测算，原因在于，地产的开发成本虽涉及到材料、人力、管理等诸多因素，计算成本更加复杂。地产项目成本的测算一方面是成本预算，另一方面是成本估算。假设这一项目预算在计算期内，第一年将完成总成本投入的百分之十；第二年将完成总成本投入的百分之五十；第三年将完成总成本投入的百分之四十，那么其开发成本预算一期总投资1019万元，运营费用72万元，二期总投资5096万元，运营费用360万元，三期总投资4076万元，运营费用288万元，总工程投资10912万元。成本估算属于事中或事后计算，该项目的成本估算包括整个项目建设，假设其总投资10191万元，其中建筑工程费4770万元，工程建设其他费用371万元，预备费154万元，土地费用4896万元。另外，由于本项目建设所需要的资金全部来自于公司内部融资，因此项目所需要的财务费用为0。本项目商业建筑面积2456.78平方米，销售价格按照3200元/平方米计算；住宅面积36654.2平方米，销售价格按照2800元/平方米计算；多层首层储藏室6754.19平方米，销售价格按照2500元/平方米计算；幼儿园面积4512.8平方米，按照2800元/平方米计算；地下停车场1735.62平方米，按照2400元/平方米計算；则该项目可实现销售收入14418万元。项目运营费用按照销售收入的5%计算，为721万元。 具体成本估算如下：工程费用方面合计10191万元，分别包含建筑工程费4770万元，工程建设其他费用371万元，预备费154万元，土地费用4896万元。
（2）成本收益分析下的销售管理决策。仍以某房地产公司为例，假设其商品房销售价格为2850元/平方米，销售面积为2万平方米，经营时间八个月以上，降价方案下调百分之五。根据上述数据，可计算原价销售和降价销售的利润额减少量：原价销售利润减少量=20000*240*0.87=41.76万元
降价销售利润减少量=20000*2850*5%=28.5万元
因此，计算可得当降价百分之五时，降价销售利润减少量比原价销售利润减少量降低13.26万元，表明该降价方案是可行的。
综上情况分析，当商品房销售价格维持相对稳定的状态时，由于消费者对房型、房屋质量等多种因素的要求不断攀升，导致开发较早的商品房在多个方面不能满足消费者需求，从而降低消费者对这种商品房的需求量。此时虽然商品房的销售价格虽然能在一定程度上增加需求，但并不能解决产品质量和消费者需求不匹配的问题。此时仍然维持原有的价格水平势必延长商品房的销售时间，不仅对增加消费者需求无促进作用，反而会因为销售时间的进一步延长，导致供需的进一步错位形成恶性循环。因此降价销售是缩短商品房销售时间，避免地产商被既定条件商品房套牢的有效手段。
五、结语
利润是企业发展和生存的动力，获取最大利润使企业一贯追求，成本控制是企业经营效率的体现，合理控制成本和利润关系到企业的经营质量和经营的连续性。一个企业要想在当前经济下行、要素成本上升的大环境下继续存活，必须把成本控制放在至关重要的位置，才能创造更多利润。
参考文献：
[1]李慧贤.论成本利润分析在企业决策中的应用[J].内蒙古电大学刊，2012（04）.
[2]何晏.成本、数量、利润分析法在企业管理中的应用[J].商业经济与管理，2011（09）.
[3]杜子忠.利润分析在企业管理中的应用[J].企业管理，2010（08）.
作者简介：王蔚（1987.11—）女。民族：苗。籍贯：贵州省铜仁市。在读贵州财经大学MBA中心2016级春季班学员。研究方向：市場营销管理与策划。
关键词：成本分析法 盈亏分析法 成本控制
一、引言
成本利润分析是企业在生产经营过程中经常用到的分析方法。企业生产的目的是实现收入最大化和成本最小化，进而赚取更多的利润。成本利润分析是比较方便和快捷的计算企业盈利能力的方法，在企业中应用比较广泛。该分析法也开始运用于房地产项目的成本控制中。
二、成本利润法的主要内容
1.企业成本利润分析中的相关概念。在研究成本利润分析之前，首先应弄清楚成本利润分析的相关概念，对相关概念清楚界定之后再进行下一步的分析。成本利润分析的概念分为成本概念和利润概念两部分。
1.1成本概念。（1）相关成本和非相关成本.相关成本是指在企业决策中与企业决策过程直接相关得到成本。非相关成本主要指在企业生产经营过程中与企业的直接经营过程没有直接必然的联系的成本。（2）会计成本和机会成本。会计成本又称历史成本，会计成本反映在会计师的会计账簿上.机会成本指企业将资源投入到一种产品或领域而放弃将相同的资源放在另一产品或另一生产领域所蒙受的收入。（3）边际成本。在维持现有生产水平下，每多生产一个单位的产品所需额外增加的成本。（4）变动成本和固定成本。变动成本是指企业生产过程中随时需要增加的成本。固定成本是指企业在初始投资时就已经投入进去的成本。
1.2利润概念。（1）会计利润。会计利润是企业经营过程中反应在财务报表中的利润，会计利润不是企业生产过程中参考的利润。会计利润通常使用会计收入减去会计成本计算得来。（2）经济利润。经济利润通常反应企业目前项目的经营效率问题，如果经济利润大于零，说明目前经营状态是合理的。如果小于零，说明企业需调整经营结构。
2.成本利润分析法常用的三种方法。
2.1贡献分析法。贡献分析法是企业决策中比较常用的方法。公式表示：企业贡献=决策引起的增量收入增加由决策引起的增量成本。
2.2盈亏平衡分析。盈亏分析法是企业管理中常用的盈利能力分析方法，其全称为产量利润成本分析。它是研究企业在一定经营时期的生产成本、销售量和经营利润变化规律，从而合理规划企业利润的一种技术方法。
2.3边际分析法。边际分析法是一种静态的技术分析方法。它需要计算企业的边际收益和边际成本，然后根据边际成本和边际收益的关系来确定企业产量水平。
三、成本利润分析法在企业管理中的应用举例
1.确定企业保本产量。利用盈亏平衡法可以确定企业的保本产量。企业保本产量在企业的生产成本和经营收入相等时的点，从而确定企业可以不亏损但也不盈利的状态。
2.预测企业的目标利润。之所以对企业目标利润进行预测，是因为企业目标利润能够帮助企业针对目前的生产环境和经营环境做出改进，另外对企业目标利润进行预测，有助于企业分析其未来经营前景是否具有充足的可行性。目标利润的计算遵循传统的利润计算公式如下：
四、成本分析法在房地产成本控制中的应用
1.商品房销售的成本，价格和利润，商品房销售利润三者之间的关系可以得出商品房的销售利润可表示如下：
（1）
每单位商品房的销售利润可表示如下：
，其中，单位销售成本又可以表示如下：
（2）
而单位变动成本可以表示为：
（3）
2.基于商品房销售成本利润分析的营销管理。
2.1理论推导。商品房销售利润和房地产开发成本、销售成本、销售价格之间的关系大致是有一个保本点，在保本点左侧时利润为正值；在保本点右侧时利润为负值。
在实际计算中，可通过商品房的销售成本、销售价格以及销售利润等对保本点的位置进行确定，计算过程中依据的条件是商品房销售的毛利润等于商品房销售的经营成本，公式如下：
（4）
根据这一公式，可以得出商品房销售的保本经营时间（天）的计算公式：
而实际销售过程中，保本点销售利润实际上是地产公司的目标销售利润，考虑这一情况，公式可以改写为如下形式：
保本经营天数=（单位销售价格-单位销售税金及附加-单位开发成本-目标销售利润）/日变动成本。
2.2案例计算。
（1）成本测算。本文关注地产开发过程中的成本测算，原因在于，地产的开发成本虽涉及到材料、人力、管理等诸多因素，计算成本更加复杂。地产项目成本的测算一方面是成本预算，另一方面是成本估算。假设这一项目预算在计算期内，第一年将完成总成本投入的百分之十；第二年将完成总成本投入的百分之五十；第三年将完成总成本投入的百分之四十，那么其开发成本预算一期总投资1019万元，运营费用72万元，二期总投资5096万元，运营费用360万元，三期总投资4076万元，运营费用288万元，总工程投资10912万元。成本估算属于事中或事后计算，该项目的成本估算包括整个项目建设，假设其总投资10191万元，其中建筑工程费4770万元，工程建设其他费用371万元，预备费154万元，土地费用4896万元。另外，由于本项目建设所需要的资金全部来自于公司内部融资，因此项目所需要的财务费用为0。本项目商业建筑面积2456.78平方米，销售价格按照3200元/平方米计算；住宅面积36654.2平方米，销售价格按照2800元/平方米计算；多层首层储藏室6754.19平方米，销售价格按照2500元/平方米计算；幼儿园面积4512.8平方米，按照2800元/平方米计算；地下停车场1735.62平方米，按照2400元/平方米計算；则该项目可实现销售收入14418万元。项目运营费用按照销售收入的5%计算，为721万元。 具体成本估算如下：工程费用方面合计10191万元，分别包含建筑工程费4770万元，工程建设其他费用371万元，预备费154万元，土地费用4896万元。
（2）成本收益分析下的销售管理决策。仍以某房地产公司为例，假设其商品房销售价格为2850元/平方米，销售面积为2万平方米，经营时间八个月以上，降价方案下调百分之五。根据上述数据，可计算原价销售和降价销售的利润额减少量：原价销售利润减少量=20000*240*0.87=41.76万元
降价销售利润减少量=20000*2850*5%=28.5万元
因此，计算可得当降价百分之五时，降价销售利润减少量比原价销售利润减少量降低13.26万元，表明该降价方案是可行的。
综上情况分析，当商品房销售价格维持相对稳定的状态时，由于消费者对房型、房屋质量等多种因素的要求不断攀升，导致开发较早的商品房在多个方面不能满足消费者需求，从而降低消费者对这种商品房的需求量。此时虽然商品房的销售价格虽然能在一定程度上增加需求，但并不能解决产品质量和消费者需求不匹配的问题。此时仍然维持原有的价格水平势必延长商品房的销售时间，不仅对增加消费者需求无促进作用，反而会因为销售时间的进一步延长，导致供需的进一步错位形成恶性循环。因此降价销售是缩短商品房销售时间，避免地产商被既定条件商品房套牢的有效手段。
五、结语
利润是企业发展和生存的动力，获取最大利润使企业一贯追求，成本控制是企业经营效率的体现，合理控制成本和利润关系到企业的经营质量和经营的连续性。一个企业要想在当前经济下行、要素成本上升的大环境下继续存活，必须把成本控制放在至关重要的位置，才能创造更多利润。
参考文献：
[1]李慧贤.论成本利润分析在企业决策中的应用[J].内蒙古电大学刊，2012（04）.
[2]何晏.成本、数量、利润分析法在企业管理中的应用[J].商业经济与管理，2011（09）.
[3]杜子忠.利润分析在企业管理中的应用[J].企业管理，2010（08）.
作者简介：王蔚（1987.11—）女。民族：苗。籍贯：贵州省铜仁市。在读贵州财经大学MBA中心2016级春季班学员。研究方向：市場营销管理与策划。