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摘要：加强房地产业低碳化转型中的问题及对策的研究是十分必要的。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产业低碳化转型中的问题及对策进行了研究，具有重要的参考意义。
关键词: 房地产业低碳化转型对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1.前言
我们目前的房地产开发模式是一种高消耗、粗放的、分离型生产模式，其特点表现为以资金为动力、以销售为导向、以时间为坐标、以土地为原料。这种房地产生产模式的缺点主要表现为技术含量低，生产和经营过程中的能源消耗大，各个房地产商只追求销售量和资金的流动效率，而不是真正关心房子的质量和房地产企业今后可持续发展的能力，从而造成了严重的资源浪费。加强房地产业低碳化转型中的问题及对策的研究是十分必要的。
2 我国房地产业低碳化所面临的困难和问题
近年来，我国政府不断加大建筑节能工作力度，但房地产业仍保持着高能耗、高碳排放的态势，低碳化转型形势依然严峻。所面临的主要困难和问题如下:
2. 1 既有建筑节能改造压力巨大
我国建筑根据节能效果可大体分成三类:第一类是不节能建筑(节能率 30% 以下)，此类房屋基本都是在建筑节能标准颁布前建成。2005年以前我国建成的建筑大多为非节能建筑，约占城镇建筑面积的 80%，其中北方地区有超过 20亿平米的既有建筑急需节能改造;第二类是一般节能建筑，此类房屋是在建筑节能标准强制执行后规划建设的，节能率为 50%，但建筑能耗及碳排放仍远高于发达国家水平，2005年以后开发的房地产项目一般多为这一类型。我国于2010年再次将节能率提高到 65%，但很多地方仍旧按 50%的节能标准;第三类是优化节能建筑，此类房屋是在满足当前建筑节能标准要求的前提下，通过采用一些创新技术，使建筑物的实际节能达到或超过 65%的水平，优于当前国家标准。
2. 2 低碳化转型动力不足
在现有技术与经济条件下，比较相同类型房屋在不同节能标准下的建筑安装成本，优化节能建筑比一般节能建筑每平方米高出约 800～1200元，低碳房地产开发无疑会加大开发企业在建安成本上的投资，因此房地产企业缺少低碳转型的内在动力;其次，消费者难以直观比较建筑节能品质的优劣，短期内难以形成低碳消费意识，导致低碳房屋在销售市场的竞争力不强。
2. 3 房地产低碳技术相对落后
随着国家对建筑节能重视程度的提高，在房地产低碳化技术方面取得一些进步，我国的房地产低碳开发技术总体上还处于较为落后的水平。与气候相近的发达国家相比，我国建筑外墙能耗是他们的4 ～ 5倍，外窗为 1． 5 ～ 2． 2 倍，屋面为 2． 5 ～ 5． 5 倍，门窗空气渗透率为 3 ～6 倍。单位面积年采暖平均能耗折合标准煤为 20 公斤/平方米，为北欧等同纬度条件下建筑采暖能耗的 2 ～4 倍。国内房地产业低碳技术集成度不高。目前一些节能与环保意识较强的开发企业已开始尝试在房地产开发中使用部分低碳技术、节能材料或节能设备，但缺少系统的总体规划，节能效果有限。开发企业更多热衷于降低建设阶段的节能投资，忽视建筑使用阶段的能耗与碳排放，更加不会从房地产的全寿命周期来有效控制房地产的碳排放，使得房地产项目不仅在开发阶段能耗及碳排放量很高，在后续的运营阶段的能源消耗及碳排放量更为惊人。
2. 4 房地产业低碳管理与监督乏力
我国房地产业低碳管理及监督机制尚未形成。一方面，房地产业主要停留在建筑节能设计阶段的图纸审查，只要建筑节能设计符合 65% 的节能率就满足要求。在验收阶段对外墙保温、屋面保温以及门窗保温等进行抽查，许多开发企业为了缩减成本，所使用的节能材料根本达不到设计要求。设计单位、施工单位、监理单位以及建设行政主管部门都缺少对房地产全寿命周期各阶段、全方位的碳排放的增量管理。另一方面，国内对房地产开发主体的低碳开发能力的评估、低碳开发行为的监督还缺少管理依据。
3 房地产业低碳化转型发展的方法和策略
通过对房地产业低碳转型发展路径的设定，明确了各阶段的目标和任务，同时也清晰地认识到存在的问题和挑战。对于三个阶段中所面临的主要问题，可以通过以下方法和策略来系统地解决:
3. 1 高度重视农村特别是民居建筑的节能工作
目前，相对城镇来说，我国对农村建筑的节能立法和管理更加薄弱。农村建筑中不论是存量房还是增量房，基本都不能满足同期国家建筑节能标准。农村建筑中除少量农村基础配套设施外，几乎都是农村民居。农民为节省建设资金投入，一般都按所在地的传统习惯来建设民居，不会特别考虑居住建筑节能问题，因此农村建筑节能的立法、宣传与推广已势在必行。“十二五”期间，必须要确定农村建筑碳排放强度。以省为单位，控制农村建筑的节能减排总量，再分解到所辖县市，由县市级建设行政主管部门制订适合当地气候条件的农村建筑节能标准和行动方案。设立农村建筑节能专项基金，对既有民居的节能改造提供资金，为新建民居建筑节能提供专项补贴。
3. 2 借助网络技术提升房地产低碳化水平
以供水、供熱、供气和供电等行业管理网络为基础，组建国家级能源网络管理平台。对于新建项目，要求同步规划、建设建筑能耗网络监测系统，并与国家能源网络管理平台联网。对于既有建筑，则可通过节能改造或旧危项目改造等形式，实现建筑能耗联网。能源网络可为政府节能管理部门进行能耗统计、能源审计、能效公示提供一个统一的、共享的、开放的信息监管平台，也可以为既有建筑的节能改造可行性分析提供真实、可靠数据。
3. 3 控制建筑全寿命周期内的碳排放标准
首先确定房地产业在全国碳排放总量下的配额，再根据各地区生态承载力和经济发展水平，进一步将碳排放指标按年度分解到每宗建设用地上。在建设用地使用权出让前，既要确定宗地的容积率、建筑密度等经济技术指标，也要确定该宗地项目开发的全寿命周期的碳排放指标。建设用地受让人在获取土地使用权前可以通过出让文件了解碳排放限定要求，在其进行项目可行性研究时，必须要评估其自身对项目碳排放的控制能力。一旦取得建设用地的使用权，则在项目全过程及建筑设计使用寿命周期内均要通过第三方计量与评估。只有碳排放量符合土地出让时设定的指标要求，建筑物才能通过验收并交付使用。
3. 4 系统解决低碳建筑技术应用推广的问题
通过加大国内低碳技术研发力度，在低碳建筑材料、低碳建筑设备、清洁能源技术、可再生能源技术等领域寻求重大突破。通过与发达国家进行低碳技术合作，可以节约研发成本，节省自然资源，缩短房地产业的低碳化转型周期。不断提高房地产业低碳技术集成度，分阶段、系统地解决房地产业低碳技术问题，而不是单纯地侧重于房地产开发阶段的低碳化管理，应注重房地产全寿命周期内低碳技术的系统化应用与推广。
4 结 语
房地产业的低碳化转型路径是基于我国的建筑节能实际情况来设定的，前两个阶段主要通过阶段性提高节能率来有效降低建筑能耗，第三个阶段零碳排放甚至负碳排放目标可作为房地产业低碳化愿景。低碳化转型各阶段目标及划分标准清晰，解决问题的措施及方案较为系统且具体，具有较强的可操作性。对房地产业低碳发展政策制订和房地产企业低碳化转型发展，有积极意义和参考价值。
［参考文献］
［1］郑文亨． 国内外建筑节能现状及对比［J］． 制冷与空调，2008( 4) : 134-137
［2］郭英涛，赵然，杨传莹． 浅析低碳时代的房地产经济［J］．资治文摘，2010( 5) :66-67
［3］李世蓉，梁怀庆． 住宅产业化节能减排解决之道［J］． 住宅产业，2009( 3) :22-23
关键词: 房地产业低碳化转型对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1.前言
我们目前的房地产开发模式是一种高消耗、粗放的、分离型生产模式，其特点表现为以资金为动力、以销售为导向、以时间为坐标、以土地为原料。这种房地产生产模式的缺点主要表现为技术含量低，生产和经营过程中的能源消耗大，各个房地产商只追求销售量和资金的流动效率，而不是真正关心房子的质量和房地产企业今后可持续发展的能力，从而造成了严重的资源浪费。加强房地产业低碳化转型中的问题及对策的研究是十分必要的。
2 我国房地产业低碳化所面临的困难和问题
近年来，我国政府不断加大建筑节能工作力度，但房地产业仍保持着高能耗、高碳排放的态势，低碳化转型形势依然严峻。所面临的主要困难和问题如下:
2. 1 既有建筑节能改造压力巨大
我国建筑根据节能效果可大体分成三类:第一类是不节能建筑(节能率 30% 以下)，此类房屋基本都是在建筑节能标准颁布前建成。2005年以前我国建成的建筑大多为非节能建筑，约占城镇建筑面积的 80%，其中北方地区有超过 20亿平米的既有建筑急需节能改造;第二类是一般节能建筑，此类房屋是在建筑节能标准强制执行后规划建设的，节能率为 50%，但建筑能耗及碳排放仍远高于发达国家水平，2005年以后开发的房地产项目一般多为这一类型。我国于2010年再次将节能率提高到 65%，但很多地方仍旧按 50%的节能标准;第三类是优化节能建筑，此类房屋是在满足当前建筑节能标准要求的前提下，通过采用一些创新技术，使建筑物的实际节能达到或超过 65%的水平，优于当前国家标准。
2. 2 低碳化转型动力不足
在现有技术与经济条件下，比较相同类型房屋在不同节能标准下的建筑安装成本，优化节能建筑比一般节能建筑每平方米高出约 800～1200元，低碳房地产开发无疑会加大开发企业在建安成本上的投资，因此房地产企业缺少低碳转型的内在动力;其次，消费者难以直观比较建筑节能品质的优劣，短期内难以形成低碳消费意识，导致低碳房屋在销售市场的竞争力不强。
2. 3 房地产低碳技术相对落后
随着国家对建筑节能重视程度的提高，在房地产低碳化技术方面取得一些进步，我国的房地产低碳开发技术总体上还处于较为落后的水平。与气候相近的发达国家相比，我国建筑外墙能耗是他们的4 ～ 5倍，外窗为 1． 5 ～ 2． 2 倍，屋面为 2． 5 ～ 5． 5 倍，门窗空气渗透率为 3 ～6 倍。单位面积年采暖平均能耗折合标准煤为 20 公斤/平方米，为北欧等同纬度条件下建筑采暖能耗的 2 ～4 倍。国内房地产业低碳技术集成度不高。目前一些节能与环保意识较强的开发企业已开始尝试在房地产开发中使用部分低碳技术、节能材料或节能设备，但缺少系统的总体规划，节能效果有限。开发企业更多热衷于降低建设阶段的节能投资，忽视建筑使用阶段的能耗与碳排放，更加不会从房地产的全寿命周期来有效控制房地产的碳排放，使得房地产项目不仅在开发阶段能耗及碳排放量很高，在后续的运营阶段的能源消耗及碳排放量更为惊人。
2. 4 房地产业低碳管理与监督乏力
我国房地产业低碳管理及监督机制尚未形成。一方面，房地产业主要停留在建筑节能设计阶段的图纸审查，只要建筑节能设计符合 65% 的节能率就满足要求。在验收阶段对外墙保温、屋面保温以及门窗保温等进行抽查，许多开发企业为了缩减成本，所使用的节能材料根本达不到设计要求。设计单位、施工单位、监理单位以及建设行政主管部门都缺少对房地产全寿命周期各阶段、全方位的碳排放的增量管理。另一方面，国内对房地产开发主体的低碳开发能力的评估、低碳开发行为的监督还缺少管理依据。
3 房地产业低碳化转型发展的方法和策略
通过对房地产业低碳转型发展路径的设定，明确了各阶段的目标和任务，同时也清晰地认识到存在的问题和挑战。对于三个阶段中所面临的主要问题，可以通过以下方法和策略来系统地解决:
3. 1 高度重视农村特别是民居建筑的节能工作
目前，相对城镇来说，我国对农村建筑的节能立法和管理更加薄弱。农村建筑中不论是存量房还是增量房，基本都不能满足同期国家建筑节能标准。农村建筑中除少量农村基础配套设施外，几乎都是农村民居。农民为节省建设资金投入，一般都按所在地的传统习惯来建设民居，不会特别考虑居住建筑节能问题，因此农村建筑节能的立法、宣传与推广已势在必行。“十二五”期间，必须要确定农村建筑碳排放强度。以省为单位，控制农村建筑的节能减排总量，再分解到所辖县市，由县市级建设行政主管部门制订适合当地气候条件的农村建筑节能标准和行动方案。设立农村建筑节能专项基金，对既有民居的节能改造提供资金，为新建民居建筑节能提供专项补贴。
3. 2 借助网络技术提升房地产低碳化水平
以供水、供熱、供气和供电等行业管理网络为基础，组建国家级能源网络管理平台。对于新建项目，要求同步规划、建设建筑能耗网络监测系统，并与国家能源网络管理平台联网。对于既有建筑，则可通过节能改造或旧危项目改造等形式，实现建筑能耗联网。能源网络可为政府节能管理部门进行能耗统计、能源审计、能效公示提供一个统一的、共享的、开放的信息监管平台，也可以为既有建筑的节能改造可行性分析提供真实、可靠数据。
3. 3 控制建筑全寿命周期内的碳排放标准
首先确定房地产业在全国碳排放总量下的配额，再根据各地区生态承载力和经济发展水平，进一步将碳排放指标按年度分解到每宗建设用地上。在建设用地使用权出让前，既要确定宗地的容积率、建筑密度等经济技术指标，也要确定该宗地项目开发的全寿命周期的碳排放指标。建设用地受让人在获取土地使用权前可以通过出让文件了解碳排放限定要求，在其进行项目可行性研究时，必须要评估其自身对项目碳排放的控制能力。一旦取得建设用地的使用权，则在项目全过程及建筑设计使用寿命周期内均要通过第三方计量与评估。只有碳排放量符合土地出让时设定的指标要求，建筑物才能通过验收并交付使用。
3. 4 系统解决低碳建筑技术应用推广的问题
通过加大国内低碳技术研发力度，在低碳建筑材料、低碳建筑设备、清洁能源技术、可再生能源技术等领域寻求重大突破。通过与发达国家进行低碳技术合作，可以节约研发成本，节省自然资源，缩短房地产业的低碳化转型周期。不断提高房地产业低碳技术集成度，分阶段、系统地解决房地产业低碳技术问题，而不是单纯地侧重于房地产开发阶段的低碳化管理，应注重房地产全寿命周期内低碳技术的系统化应用与推广。
4 结 语
房地产业的低碳化转型路径是基于我国的建筑节能实际情况来设定的，前两个阶段主要通过阶段性提高节能率来有效降低建筑能耗，第三个阶段零碳排放甚至负碳排放目标可作为房地产业低碳化愿景。低碳化转型各阶段目标及划分标准清晰，解决问题的措施及方案较为系统且具体，具有较强的可操作性。对房地产业低碳发展政策制订和房地产企业低碳化转型发展，有积极意义和参考价值。
［参考文献］
［1］郑文亨． 国内外建筑节能现状及对比［J］． 制冷与空调，2008( 4) : 134-137
［2］郭英涛，赵然，杨传莹． 浅析低碳时代的房地产经济［J］．资治文摘，2010( 5) :66-67
［3］李世蓉，梁怀庆． 住宅产业化节能减排解决之道［J］． 住宅产业，2009( 3) :22-23