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地下车库的权益归属问题，一直困扰着房地产估价机构。建筑物地下空间主要是作为建筑物的基础部分，停车功能是衍生的副产品，其权益归属应当属于全体业主。这是由现有土地制度的缺陷造成的，开发商只有在缴纳地下空间的土地出让金后方能取得地下车位的权益。地下车位作为特殊的房地产，具有两个特点：一般不包含地价、不按建筑面积计售。评估地下车位时应根据不同性质，结合不同的估价目的确定不同的估价技术思路和方法。