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业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表业主行使业主自治管理权的机构。作为连接业主与物业服务企业之间的重要纽带，业主委员会的良好运作关系到一个小区的安定团结、和谐稳定。从多年来各地物业管理实践的效果来看，业主委员会在一定程度上起到了维护业主权利的作用，其地位愈发受到重视。然而集决策权与执行权于一体的业主委员会，因为在制度设计上缺乏有效可行的监督机制，导致其出现了一系列权利滥用的现象，甚至成为了侵害业主利益的新主体。如何完善业主委员会的监督机制，规范业主委员会的运作程序，有效监督业主委员会的日常行为，是物业管理制度中亟待解决的问题。
一、业主委员会权利滥用的现状
业主委员会享有的权利，在《物权法》、《物业管理条例》中都有规范。其中《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”由此可见，业主委员会对内要具体负责实施业主大会的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项；对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，具有代替业主行使监督物管公司的权利。而住建部下发的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定：“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。”这一规范又在一定程度上赋予了业主委员会对小区公共部分的收益支配权。拥有如此巨大的职权行使空间，虽然不少业主委员会也能按照法律的规定规范运作，但面对监督机制的匮乏，多方利益的交织，金钱权利的诱惑，还是有部分业主委员会在人为的操纵下沦为以权谋私的工具，最终侵害了广大业主的利益。
通过调查我们了解到，有的业主委员会利用手中权利向物业公司索取好处，要求物业公司给业主委员会成员发补贴，要求物业公司减免业主委员会成员的物业管理费；有的业主委员会成员从事营销工作，经常借助业主委员会的名义向广大业主推销宣传自己公司的商品，从中谋取利益；有的业主委员会要求物业公司投标时必须承诺提供业主委员会的活动经费或押金，表面上看是为业主委员会成员谋福利，其实质是拿着广大业主的利益做幕后交易；还有的物业公司和某些单位顾忌业主委员会手中的权利，主动收买或拉拢业委会成员，以免交物业服务费、停车费为交易条件，获取不正当利益，业主委员会一旦收受了物业管理公司给予的好处，就要对物业管理公司的违法违约行为听之任之；有的小区业主委员会鉴于业主对参加业主大会的积极性不高，业主共同事项表决艰难，干脆抛开业主大会，自行决策，以业主委员会的名义与选聘单位私自签署合同，合同结果归属于全体业主；小区公共性收入少则几千，多则几万，几十万，这部分公共收入大都由业主委员会代为保管，但部分业主委员会在管理、使用这笔资金时，并不召开业主大会商量讨论，也不按规定进行公示，甚至出现了中饱私囊，私自挪用的情况。
二、建立业主委员会监督机制的必要性
正如欧洲资产阶级启蒙思想家孟德斯鸠断言：“任何拥有权力的人，都易于滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直到遇到界限的地方才休止。”有效行使权力的前提是必须构建一个合理的、有效的权力监督制约机制，没有监督制约的权力必然趋向腐败。
业主委员会的存在和运作是业主自治意识的表达和共识，业主委员会的权利并非自然天成，而是由全体业主让渡出来并委托其行使的，当其行使的内容背离了自治主体的公共意志，超越了授权的边界，它的作用和功能也将变得毫无意义。权力监督的意义，体现在它围绕着权力的行使而设置，不仅是对权力正常运行的肯定和保护，更是对权力偏离正轨的防范和矫正。
在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但要长期坚持则并不现实。况且在没有监督机制的情况下，业主委员会委员极有可能利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益，这些行为和现象最终将影响广大业主对业主委员会长期存续的信任和决心。因此，建立业主委员会的监督机制是制止其权利滥用，延续其民主生命，保障广大业主权益不受侵犯的必然选择。
三、现有业主委员会监督机制中存在的问题
为了探究业主委员会权利滥用的成因，弥补业主委员会监督机制的不足，我们走访了对业主委员会负有指导义务的房地产行政主管部门和社区居委会，通过调研，结合现有法律法规分析，我们认为现存的业主委员会监督机制中，主要存在以下几个问题：
（一）法律地位不明确，导致业主委员会问责机制缺失
业主委员会的法律地位在学界一直存有争议，现有法律并不赋予其独立的法人资格，因此业主委员会不具有对外独立承担民事责任的能力。尽管物业管理的法律法规中规定了业主委员会委员滥用权利应该承担的责任，但是对于业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体提及。目前仅有《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”从上述规定中可见，业主委员会在做出违反法律、法规的决定后，最多只不过是由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。但是由此给小区造成了多少损失、业主的利益受到了怎样的侵害，业主委员会对后果却不需要承担任何责任。同时，由于业主委员会成员都是由业主兼职的，在出现决策失误时，业主委员会委员大多以非专业、精力有限等借口一推了之，不用承担任何责任。在这种情况下业主委员会作为业主大会委托代理人的权利与义务是完全不对称的，在相关利益驱使下，其越权代理的行为时有发生。
（二）立法笼统难操作，导致业主委员会运行机制失范
现有立法对业主大会的组织和决策制度规范地较为详细、具体，但是对于业主大会的意志执行机构——业主委员会，却缺乏一套相对完善、具有可操作性的工作制度供其使用。正是由于立法的过于笼统，实践中各小区业主委员会在运行程序上无章可寻，只能摸着石头过河。因为没有统一的参考标准，部分业主委员会跳脱业主大会的制度约束，我行我素，既做决策人又做执行人，组织架构混乱，决策方式随意，财务制度不透明，选聘物业暗箱操作，造成了一系列的权利滥用。由此可见，业主委员会监督机制的完善必须建立在其自身制度完善的基础之上，必须通过立法的细化，形成规范统一的职权运行规则，为正当的权利行使提供法律保障，为有效的权利监督提供法律依据。
（三）业主参与意识不高，导致业主委员会的内部监督形同虚设
《物业管理条例》第六条第二款规定，业主在物业管理活动中，享有“监督业主委员会的工作”的权利。第十一条规定，业主大会应履行选举、更换业主委员会委员，以及监督业主委员会工作的职责。显然，法律将业主自治的内部监督交给了业主和业主大会，但是从实际情况来看，业主一般对业主委员会的运作都不太关心，有些业主甚至都不知道业主委员会的具体成员。况且法律虽然规定了业主和业主大会监督业主委员会，但是法律中涉及到的法律责任、监督条款，都没有具体说明，对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规范，这就很容易在实践中造成“人人监督、人人都没法监督”的局面，致使业主委员会的内部监督很难发挥立法期望的作用。
（四）行政管理脱节，导致业主委员会外部监督缺位
物业管理制度设计中的业主委员会，因为没有主管单位，既不在工商局注册，也不在民政部门登记，目前还处于外部监管缺位的现状。虽然《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》中都明确了业主委员会的登记备案制度，但在政府房屋主管单位的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定，房地产行政主管部门与业主委员会的指导关系通常止步于业主大会成立的一刻，除非业主委员会要换届、选举，否则房管部门绝不主动过问业主委员会的职权行使情况。而社区居委会作为民间自治组织对业主委员会的指导也仅限于文化、卫生、治安等社会工作层面，根本无法触及其具体的、日常的运作。正是因为这样的行政管理脱节，导致业主委员会没有明确的可以从外部制约其行为的“上级”，既便真的出现了业主投诉，相关指导部门也只能以职权不明确为由相互推诿，致使业主委员的外部监督也基本落空。
四、业主委员会监督机制的完善途径
加强对业主委员会的监督，是预防业主委员会权利滥用、维护广大业主权益的关键。实践中，应该结合目前监督机制中存在的问题，通过以下途径不断拓宽监督渠道，强化监督实效，从而健全和完善业主委员会的监督制约机制。
（一）严格规范和细化业主委员会运行程序，加强业主委员会制度建设
要想建立科学、民主、公开、透明的权力运行机制，克服“暗箱操作”，解决的根本办法在于严格规范权利的运用程序，通过建章立制和法律法规，合理地调整责、权、利关系。首先，要建立一整套统一的业主委员会工作制度，其中包括它的组织架构和职能设置、决策方式、办公室管理、财务制度、会议制度、印章制度、业主委员会委员的选举、更换和增补制度等等。在组织架构和职能设置上尽量分权协作；决策方式可以参考议会制国家的合议制度，保证业主委员会委员充分表达意志；财务管理方面如果涉及金额巨大，可以委托第三方会计事务所代为打理，形成帐目定期公示制度；规范工作档案的整理备案，严格按照印章审批办法来使用印章。其次，要强调业主委员会决议的民主性和严肃性，业主委员会会议做出的决定，包括签署的协议、合同、审议专业小组的工作报告、发出通知等，需经半数以上委员签字同意，方可使用业主委员会印章并生效。包括主任委员在内的业主委员会任何成员，在无业主委员会书面授权的条件下，均没有权利与物业及其他机构、公司谈判，也不得与上述单位确定尚未在业委会会议上通过的事宜，包括书面及口头方式的协议及约定均为无效。最后，要尽量实行集体办公，使办事过程公开化，透明化；推行金融电子化，减少现金流动；推行实名报销制，使业主委员会的资金流动具有真正意义上的可监督性；在物业管理企业的服务评估和选聘上，必须实行公开招标投标，等等。
（二）成立业主监督委员会，监督业主委员会行使权利，完善内部监督机制
针对我国业主自治制度中有关业主委员会制度设计的缺陷，应建立一个专职机构对其进行约束——业主监督委员会，以此来制约业主委员会的权利行使。小区里的每一位业主都是自然监委，业主可以根据自己的时间和精力选择参与方式。小区业主可以随时参加监委会的会议。监委会委员的人数原则上由小区的规模决定。具有法律、会计等方面的专业知识或工作经验的业主应该优先入选。监督委员会可以通过业主大会的选举确定固定的人选、固定的场所和议事时间，从而确保监督委员会能够独立有效地行使对业主委员会、物业公司及物业小区财务的监督和检查。监督委员会最好与业主委员会同步产生，并一同在房地产行政管理部门备案，确定其地位和身份。监委会的职责可以确定为：第一，辅助监督业主委员会执行其职责。第二，征询业主的建议和意见，把业主的建议即时反馈到业主委员会参照执行。第三，监察物业小区的财产状况，在业主大会会议决议经营事项的预算和结算前，予以审查，并提出建议。第四，在发现物业小区的财产状况或业主委员会的业务执行存在不符合有关规定时，有权召开临时业主大会并向业主大会报告。第五，列席业主委员会会议。
监督委员会的选举方式、议事规则和表决程序可以由《业主公约》规定。监委会成员应当依照法律、行政法规、业主大会章程，忠实履行监督职责。监委员会可以通过建立业主委员会财务预算和报销审批制度，形成对业主委员会的内部监督，从而真正实现对业主委员会权利滥用的制约。
（三）确定行政监管主体，发挥行政监管职能，健全外部监督机制
一方面为了强化业主监督委员会的监督力度，可以根据小区规模等情况，邀请司法、行政执法人员进入小区担任业主监督委员会的顾问；另一方面，要尽快明确小区业主委员会的行政监管主体，使其发挥行政监管职能，健全外部监督机制。建议由物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府即业主委员会备案单位对其进行监管。因为备案单位在业主委员会的整个选举过程中比较了解相关委员的情况，对所辖区域的物业管理企业同样具备监管职能，这一定位使三者之间形成了有效的对话平台，备案单位可以通过单边座谈了解监管对象的运行情况，还可以通过组织培训，提高监管对象的自律意识，对监管对象做出的引导和调解，比较容易被对方接受。监管的方式可以通过定期审查档案、帐目、报表或组织座谈等形式，也可以委托律师事务所、审计事务所和会计事务所等中介组织来进行调查取证、财务审计。由行政监管主体对业主委员会的权利行使进行外部监督，使其每一个执行环节都能做到公开、透明，不仅能大大提高业委会工作的信誉度，还能有效遏制业委会运作过程中各种权利滥用现象的发生。
（四）明确业主委员会法律地位，实现有偿服务，建立业主委员会责任追索机制
业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院对于业主委员会是否能够成为诉讼主体的问题上无所适从，在是否受理上意见也不统一。其实，对于业主委员会的民事主体立法，我们可以参考国外一些国家和地区的规定。在香港的《建筑物管理条例》中称房屋产权人组织为“业主组织立案法团”。在日本的《关于建筑物的区分所有的法律》中称房屋产权人组织为“集体住宅区管理组合法人”。笔者认为，可以参照“城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。”这一宪法精神，考虑制定《业主委员会组织法》，赋予业主委员会社团法人的法律地位。明确业主委员会的性质、地位和作用；明确产生业主委员会的法定程序，明确业主委员会的组织形式应为经有关部门正式登记注册的社团法人组织，明确业主委员会的权利和义务。业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，也就具备了行使法定权利的基本框架，同时也被赋予了承担相应法律责任的民事行为能力。这样的设置不仅能清楚地彰显业主委员会的管理职权来自于业主授予，还能为业主监督业主委员会的职务执行情况提供理论依据：因其与公司的组织结构有相似之处，业主大会可以相当于股东大会，业主委员会相当于董事会，监督委员会相当于监事会。业主委员会的各项工作必须向业主大会负责，接受业主、业主大会以及其他监督部门的有效监督，形成有效的责任追索机制。借鉴现代公司制度，建立责任追索机制的同时，可以建立有偿服务机制，业主委员可以和董事一样取得工作报酬，这是业主委员会对业主（业主大会）承担民事责任的前提。对于薪酬的金额和来源，可以通过业主大会来决定。
加强业主委员会的监督机制，切实维护业主的利益，对真正实现小区的业主自治有着十分深远的影响，对全国的房地产事业的健康发展有着重大的现实意义，关系到千家万户的利益，为了完善小区业主委员会的自身建设和监督机制，必须开拓思路、多策并举，内外配合，多途径、有步骤地完成这一课题。
参考文献：
[1]黄娟．保守抑或激进？从居委会与业委会的关系看居委会的未来变革．河北法学．2010（2）．
[2]物业纠纷注释版法规专辑．法律出版社．2010．
[3]朱寿全．物业纠纷律师在线答疑．中国法制出版社．2010．
[4]刘安．社区业主委员会的发展与城市社区自治．南京社会科学．2006（1）．
[5]盛国荣．业委会被提议罢免以后．社区．2010（7）．
一、业主委员会权利滥用的现状
业主委员会享有的权利，在《物权法》、《物业管理条例》中都有规范。其中《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”由此可见，业主委员会对内要具体负责实施业主大会的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项；对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，具有代替业主行使监督物管公司的权利。而住建部下发的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定：“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。”这一规范又在一定程度上赋予了业主委员会对小区公共部分的收益支配权。拥有如此巨大的职权行使空间，虽然不少业主委员会也能按照法律的规定规范运作，但面对监督机制的匮乏，多方利益的交织，金钱权利的诱惑，还是有部分业主委员会在人为的操纵下沦为以权谋私的工具，最终侵害了广大业主的利益。
通过调查我们了解到，有的业主委员会利用手中权利向物业公司索取好处，要求物业公司给业主委员会成员发补贴，要求物业公司减免业主委员会成员的物业管理费；有的业主委员会成员从事营销工作，经常借助业主委员会的名义向广大业主推销宣传自己公司的商品，从中谋取利益；有的业主委员会要求物业公司投标时必须承诺提供业主委员会的活动经费或押金，表面上看是为业主委员会成员谋福利，其实质是拿着广大业主的利益做幕后交易；还有的物业公司和某些单位顾忌业主委员会手中的权利，主动收买或拉拢业委会成员，以免交物业服务费、停车费为交易条件，获取不正当利益，业主委员会一旦收受了物业管理公司给予的好处，就要对物业管理公司的违法违约行为听之任之；有的小区业主委员会鉴于业主对参加业主大会的积极性不高，业主共同事项表决艰难，干脆抛开业主大会，自行决策，以业主委员会的名义与选聘单位私自签署合同，合同结果归属于全体业主；小区公共性收入少则几千，多则几万，几十万，这部分公共收入大都由业主委员会代为保管，但部分业主委员会在管理、使用这笔资金时，并不召开业主大会商量讨论，也不按规定进行公示，甚至出现了中饱私囊，私自挪用的情况。
二、建立业主委员会监督机制的必要性
正如欧洲资产阶级启蒙思想家孟德斯鸠断言：“任何拥有权力的人，都易于滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直到遇到界限的地方才休止。”有效行使权力的前提是必须构建一个合理的、有效的权力监督制约机制，没有监督制约的权力必然趋向腐败。
业主委员会的存在和运作是业主自治意识的表达和共识，业主委员会的权利并非自然天成，而是由全体业主让渡出来并委托其行使的，当其行使的内容背离了自治主体的公共意志，超越了授权的边界，它的作用和功能也将变得毫无意义。权力监督的意义，体现在它围绕着权力的行使而设置，不仅是对权力正常运行的肯定和保护，更是对权力偏离正轨的防范和矫正。
在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但要长期坚持则并不现实。况且在没有监督机制的情况下，业主委员会委员极有可能利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益，这些行为和现象最终将影响广大业主对业主委员会长期存续的信任和决心。因此，建立业主委员会的监督机制是制止其权利滥用，延续其民主生命，保障广大业主权益不受侵犯的必然选择。
三、现有业主委员会监督机制中存在的问题
为了探究业主委员会权利滥用的成因，弥补业主委员会监督机制的不足，我们走访了对业主委员会负有指导义务的房地产行政主管部门和社区居委会，通过调研，结合现有法律法规分析，我们认为现存的业主委员会监督机制中，主要存在以下几个问题：
（一）法律地位不明确，导致业主委员会问责机制缺失
业主委员会的法律地位在学界一直存有争议，现有法律并不赋予其独立的法人资格，因此业主委员会不具有对外独立承担民事责任的能力。尽管物业管理的法律法规中规定了业主委员会委员滥用权利应该承担的责任，但是对于业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体提及。目前仅有《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”从上述规定中可见，业主委员会在做出违反法律、法规的决定后，最多只不过是由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。但是由此给小区造成了多少损失、业主的利益受到了怎样的侵害，业主委员会对后果却不需要承担任何责任。同时，由于业主委员会成员都是由业主兼职的，在出现决策失误时，业主委员会委员大多以非专业、精力有限等借口一推了之，不用承担任何责任。在这种情况下业主委员会作为业主大会委托代理人的权利与义务是完全不对称的，在相关利益驱使下，其越权代理的行为时有发生。
（二）立法笼统难操作，导致业主委员会运行机制失范
现有立法对业主大会的组织和决策制度规范地较为详细、具体，但是对于业主大会的意志执行机构——业主委员会，却缺乏一套相对完善、具有可操作性的工作制度供其使用。正是由于立法的过于笼统，实践中各小区业主委员会在运行程序上无章可寻，只能摸着石头过河。因为没有统一的参考标准，部分业主委员会跳脱业主大会的制度约束，我行我素，既做决策人又做执行人，组织架构混乱，决策方式随意，财务制度不透明，选聘物业暗箱操作，造成了一系列的权利滥用。由此可见，业主委员会监督机制的完善必须建立在其自身制度完善的基础之上，必须通过立法的细化，形成规范统一的职权运行规则，为正当的权利行使提供法律保障，为有效的权利监督提供法律依据。
（三）业主参与意识不高，导致业主委员会的内部监督形同虚设
《物业管理条例》第六条第二款规定，业主在物业管理活动中，享有“监督业主委员会的工作”的权利。第十一条规定，业主大会应履行选举、更换业主委员会委员，以及监督业主委员会工作的职责。显然，法律将业主自治的内部监督交给了业主和业主大会，但是从实际情况来看，业主一般对业主委员会的运作都不太关心，有些业主甚至都不知道业主委员会的具体成员。况且法律虽然规定了业主和业主大会监督业主委员会，但是法律中涉及到的法律责任、监督条款，都没有具体说明，对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规范，这就很容易在实践中造成“人人监督、人人都没法监督”的局面，致使业主委员会的内部监督很难发挥立法期望的作用。
（四）行政管理脱节，导致业主委员会外部监督缺位
物业管理制度设计中的业主委员会，因为没有主管单位，既不在工商局注册，也不在民政部门登记，目前还处于外部监管缺位的现状。虽然《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》中都明确了业主委员会的登记备案制度，但在政府房屋主管单位的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定，房地产行政主管部门与业主委员会的指导关系通常止步于业主大会成立的一刻，除非业主委员会要换届、选举，否则房管部门绝不主动过问业主委员会的职权行使情况。而社区居委会作为民间自治组织对业主委员会的指导也仅限于文化、卫生、治安等社会工作层面，根本无法触及其具体的、日常的运作。正是因为这样的行政管理脱节，导致业主委员会没有明确的可以从外部制约其行为的“上级”，既便真的出现了业主投诉，相关指导部门也只能以职权不明确为由相互推诿，致使业主委员的外部监督也基本落空。
四、业主委员会监督机制的完善途径
加强对业主委员会的监督，是预防业主委员会权利滥用、维护广大业主权益的关键。实践中，应该结合目前监督机制中存在的问题，通过以下途径不断拓宽监督渠道，强化监督实效，从而健全和完善业主委员会的监督制约机制。
（一）严格规范和细化业主委员会运行程序，加强业主委员会制度建设
要想建立科学、民主、公开、透明的权力运行机制，克服“暗箱操作”，解决的根本办法在于严格规范权利的运用程序，通过建章立制和法律法规，合理地调整责、权、利关系。首先，要建立一整套统一的业主委员会工作制度，其中包括它的组织架构和职能设置、决策方式、办公室管理、财务制度、会议制度、印章制度、业主委员会委员的选举、更换和增补制度等等。在组织架构和职能设置上尽量分权协作；决策方式可以参考议会制国家的合议制度，保证业主委员会委员充分表达意志；财务管理方面如果涉及金额巨大，可以委托第三方会计事务所代为打理，形成帐目定期公示制度；规范工作档案的整理备案，严格按照印章审批办法来使用印章。其次，要强调业主委员会决议的民主性和严肃性，业主委员会会议做出的决定，包括签署的协议、合同、审议专业小组的工作报告、发出通知等，需经半数以上委员签字同意，方可使用业主委员会印章并生效。包括主任委员在内的业主委员会任何成员，在无业主委员会书面授权的条件下，均没有权利与物业及其他机构、公司谈判，也不得与上述单位确定尚未在业委会会议上通过的事宜，包括书面及口头方式的协议及约定均为无效。最后，要尽量实行集体办公，使办事过程公开化，透明化；推行金融电子化，减少现金流动；推行实名报销制，使业主委员会的资金流动具有真正意义上的可监督性；在物业管理企业的服务评估和选聘上，必须实行公开招标投标，等等。
（二）成立业主监督委员会，监督业主委员会行使权利，完善内部监督机制
针对我国业主自治制度中有关业主委员会制度设计的缺陷，应建立一个专职机构对其进行约束——业主监督委员会，以此来制约业主委员会的权利行使。小区里的每一位业主都是自然监委，业主可以根据自己的时间和精力选择参与方式。小区业主可以随时参加监委会的会议。监委会委员的人数原则上由小区的规模决定。具有法律、会计等方面的专业知识或工作经验的业主应该优先入选。监督委员会可以通过业主大会的选举确定固定的人选、固定的场所和议事时间，从而确保监督委员会能够独立有效地行使对业主委员会、物业公司及物业小区财务的监督和检查。监督委员会最好与业主委员会同步产生，并一同在房地产行政管理部门备案，确定其地位和身份。监委会的职责可以确定为：第一，辅助监督业主委员会执行其职责。第二，征询业主的建议和意见，把业主的建议即时反馈到业主委员会参照执行。第三，监察物业小区的财产状况，在业主大会会议决议经营事项的预算和结算前，予以审查，并提出建议。第四，在发现物业小区的财产状况或业主委员会的业务执行存在不符合有关规定时，有权召开临时业主大会并向业主大会报告。第五，列席业主委员会会议。
监督委员会的选举方式、议事规则和表决程序可以由《业主公约》规定。监委会成员应当依照法律、行政法规、业主大会章程，忠实履行监督职责。监委员会可以通过建立业主委员会财务预算和报销审批制度，形成对业主委员会的内部监督，从而真正实现对业主委员会权利滥用的制约。
（三）确定行政监管主体，发挥行政监管职能，健全外部监督机制
一方面为了强化业主监督委员会的监督力度，可以根据小区规模等情况，邀请司法、行政执法人员进入小区担任业主监督委员会的顾问；另一方面，要尽快明确小区业主委员会的行政监管主体，使其发挥行政监管职能，健全外部监督机制。建议由物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府即业主委员会备案单位对其进行监管。因为备案单位在业主委员会的整个选举过程中比较了解相关委员的情况，对所辖区域的物业管理企业同样具备监管职能，这一定位使三者之间形成了有效的对话平台，备案单位可以通过单边座谈了解监管对象的运行情况，还可以通过组织培训，提高监管对象的自律意识，对监管对象做出的引导和调解，比较容易被对方接受。监管的方式可以通过定期审查档案、帐目、报表或组织座谈等形式，也可以委托律师事务所、审计事务所和会计事务所等中介组织来进行调查取证、财务审计。由行政监管主体对业主委员会的权利行使进行外部监督，使其每一个执行环节都能做到公开、透明，不仅能大大提高业委会工作的信誉度，还能有效遏制业委会运作过程中各种权利滥用现象的发生。
（四）明确业主委员会法律地位，实现有偿服务，建立业主委员会责任追索机制
业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院对于业主委员会是否能够成为诉讼主体的问题上无所适从，在是否受理上意见也不统一。其实，对于业主委员会的民事主体立法，我们可以参考国外一些国家和地区的规定。在香港的《建筑物管理条例》中称房屋产权人组织为“业主组织立案法团”。在日本的《关于建筑物的区分所有的法律》中称房屋产权人组织为“集体住宅区管理组合法人”。笔者认为，可以参照“城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。”这一宪法精神，考虑制定《业主委员会组织法》，赋予业主委员会社团法人的法律地位。明确业主委员会的性质、地位和作用；明确产生业主委员会的法定程序，明确业主委员会的组织形式应为经有关部门正式登记注册的社团法人组织，明确业主委员会的权利和义务。业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，也就具备了行使法定权利的基本框架，同时也被赋予了承担相应法律责任的民事行为能力。这样的设置不仅能清楚地彰显业主委员会的管理职权来自于业主授予，还能为业主监督业主委员会的职务执行情况提供理论依据：因其与公司的组织结构有相似之处，业主大会可以相当于股东大会，业主委员会相当于董事会，监督委员会相当于监事会。业主委员会的各项工作必须向业主大会负责，接受业主、业主大会以及其他监督部门的有效监督，形成有效的责任追索机制。借鉴现代公司制度，建立责任追索机制的同时，可以建立有偿服务机制，业主委员可以和董事一样取得工作报酬，这是业主委员会对业主（业主大会）承担民事责任的前提。对于薪酬的金额和来源，可以通过业主大会来决定。
加强业主委员会的监督机制，切实维护业主的利益，对真正实现小区的业主自治有着十分深远的影响，对全国的房地产事业的健康发展有着重大的现实意义，关系到千家万户的利益，为了完善小区业主委员会的自身建设和监督机制，必须开拓思路、多策并举，内外配合，多途径、有步骤地完成这一课题。
参考文献：
[1]黄娟．保守抑或激进？从居委会与业委会的关系看居委会的未来变革．河北法学．2010（2）．
[2]物业纠纷注释版法规专辑．法律出版社．2010．
[3]朱寿全．物业纠纷律师在线答疑．中国法制出版社．2010．
[4]刘安．社区业主委员会的发展与城市社区自治．南京社会科学．2006（1）．
[5]盛国荣．业委会被提议罢免以后．社区．2010（7）．