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摘要：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。
关键词：养老地产；探索阶段；商业模式
一、我国养老地产现状
1、老龄化社会的步入
我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口總数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。
2、养老地产的特点
养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。
3、现有机构的不足
相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，因此目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷。
4、政策制度的保障
2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。同时，提出了“9037”的养老引导方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。
政府在发布养老服务体系建设规范和提出引导方针外，缺少保证硬件设施和加强软性服务的扶持力度。可以制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范和技术要求，上海推出了《社区居家养老服务规范》地方标准，为老年人的老有所养、老有所乐提供了保障。建立相关的法律法规，规范管理养老地产及服务，为我国养老地产的健康持续发展打下了基础。
5、社会观念的转变
中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。
从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。戴德梁行近期的一份调查显示，中高收入的老年人希望与子女同住的只占10%的比例,不希望与子女同住的占40%的比例，希望和子女为邻的占50%的比例。
6、养老市场的前景
中国的养老地产市场长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。同时，这一开发状态早已成为了国际投资机构的关注焦点。
上世纪90年代中期，随着美国众多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投资者相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境正是国际资本市场看好国内市场的重要原因。
二、我国养老地产发展模式
1、养老地产尚处于摸索阶段
2010年底，万科斥巨资高调挺进养老地产市场，与此同时还有诸多大型全国性房地产企业杀入该行业。泰康人寿、中国人寿等保险资金的随后进入，让这个被称为前景广阔、消费群庞大的新领域更加火热了。但是，到底采取什么模式开发合理，国内目前尚未形成定论，基本按照“一边摸索一边前进”的方式在推进，存在很多问题。
2、养老地产将多元化发展
未富先老和快速老龄化这两大国情，使得养老机构不足的问题更加突出，比如绝对数量不足和有效供给不足。基于建立起与人口老龄化进度相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社会为依托、机构为支撑的社会养老服务体系的原则。以社区日常中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改建、扩建和购置，改善社会养老服务体系的基础设施条件。可以采取独资、合资、合作、参股、联营等方式兴办养老服务业。
3、养老地产商业模式
养老地产包括居家式养老、租赁式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而扩展出一种立体的开发经营方式，住房、医疗、服务、度假、旅游、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的盈利来源不止是住宅产品销售，还是来源于完善的配套服务带来的增值效应。
住宅建设和社区管理联合模式：这种经营模式资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长，不但要面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。养老住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多，对开发商的经营管理专业要求高大大提升了它的经营风险。比较适合有物业管理服务优势，且社会资源整合能力强的开发商。
虽然目前中国养老地产还处于探索阶段，但相信随着老龄化社会的到来，社会观念的转变，养老地产的社会需求将迅速增长，在合理的开发模式和有效的经营模式的带动下，养老地产实现健康可持续发展。
参考文献：
[1] 吴新坚.养老地产商业模式探讨[J].城市开发.2011.06:14-15.
[2] 魏松.养老地产会是下一个房地产经济增长点[J].经济.社会观察.71-72.
[3] 常华.中国特色的养老地产发展趋势浅析[J]..科技智囊.2010.7:14-18.
关键词：养老地产；探索阶段；商业模式
一、我国养老地产现状
1、老龄化社会的步入
我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口總数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。
2、养老地产的特点
养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。
3、现有机构的不足
相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，因此目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷。
4、政策制度的保障
2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。同时，提出了“9037”的养老引导方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。
政府在发布养老服务体系建设规范和提出引导方针外，缺少保证硬件设施和加强软性服务的扶持力度。可以制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范和技术要求，上海推出了《社区居家养老服务规范》地方标准，为老年人的老有所养、老有所乐提供了保障。建立相关的法律法规，规范管理养老地产及服务，为我国养老地产的健康持续发展打下了基础。
5、社会观念的转变
中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。
从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。戴德梁行近期的一份调查显示，中高收入的老年人希望与子女同住的只占10%的比例,不希望与子女同住的占40%的比例，希望和子女为邻的占50%的比例。
6、养老市场的前景
中国的养老地产市场长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。同时，这一开发状态早已成为了国际投资机构的关注焦点。
上世纪90年代中期，随着美国众多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投资者相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境正是国际资本市场看好国内市场的重要原因。
二、我国养老地产发展模式
1、养老地产尚处于摸索阶段
2010年底，万科斥巨资高调挺进养老地产市场，与此同时还有诸多大型全国性房地产企业杀入该行业。泰康人寿、中国人寿等保险资金的随后进入，让这个被称为前景广阔、消费群庞大的新领域更加火热了。但是，到底采取什么模式开发合理，国内目前尚未形成定论，基本按照“一边摸索一边前进”的方式在推进，存在很多问题。
2、养老地产将多元化发展
未富先老和快速老龄化这两大国情，使得养老机构不足的问题更加突出，比如绝对数量不足和有效供给不足。基于建立起与人口老龄化进度相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社会为依托、机构为支撑的社会养老服务体系的原则。以社区日常中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改建、扩建和购置，改善社会养老服务体系的基础设施条件。可以采取独资、合资、合作、参股、联营等方式兴办养老服务业。
3、养老地产商业模式
养老地产包括居家式养老、租赁式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而扩展出一种立体的开发经营方式，住房、医疗、服务、度假、旅游、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的盈利来源不止是住宅产品销售，还是来源于完善的配套服务带来的增值效应。
住宅建设和社区管理联合模式：这种经营模式资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长，不但要面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。养老住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多，对开发商的经营管理专业要求高大大提升了它的经营风险。比较适合有物业管理服务优势，且社会资源整合能力强的开发商。
虽然目前中国养老地产还处于探索阶段，但相信随着老龄化社会的到来，社会观念的转变，养老地产的社会需求将迅速增长，在合理的开发模式和有效的经营模式的带动下，养老地产实现健康可持续发展。
参考文献：
[1] 吴新坚.养老地产商业模式探讨[J].城市开发.2011.06:14-15.
[2] 魏松.养老地产会是下一个房地产经济增长点[J].经济.社会观察.71-72.
[3] 常华.中国特色的养老地产发展趋势浅析[J]..科技智囊.2010.7:14-18.