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【摘要】近期，国务院推出了房产调控措施的新国五条措施，其中二手房交易需要缴纳20%的房价差额作为税收，本文通过分析，说明了该政策的作用和弊端。
【关键词】房价 个人所得税 需求弹性
一、此次调控的背景
2008年发生了由美国次贷危机导致的金融危机，其影响范围波及到了全世界。我国也受其影响，在此背景下，世界各国纷纷推出了刺激经济的各项经济措施。我国在2008年底开始了宽松的货币政策，其中包括降低贷款利率、降低印花税以及房地产交易说，特别是2009年注入了较多的基础货币，2009年新增贷款中，房地产开发和个人住房贷款都有较大幅度的上升。这一宽松的货币政策在2010年一季度得以延续，房价在这一年多的时间内突飞猛进，各地纷纷爆出地王和房价的新高。国家也适时地推出了政府投资4万亿以刺激经济，也就是加大了政府购买，各地纷纷上马新的投资项目，最为突出的就是高铁和地铁、以及高速公路的跨越式投资发展。2003—2013年，国家发行的货币量成十倍的增长，这些政策都是导致房价上涨的官方政策背景。
另外，2007年我国股市经过了过山车般的起落，从上证指数从2000点冲到6500多点，然后又跌落至1800点，其中有许多人被套牢。股市的这种异常波动使得投资者将资金都投向了房市，从2009年初开始，房价出现了井喷式涨价，许多城市的房价都是一天一个价，甚至还出现了海南地区房价一夜暴涨每平方米五千多的情况。这种非正常的持续涨价使得我国的房地产市场出现了较大的泡沫，而且趋势不减，正是在这样的背景下，政府开始了历次的房产调控。
二、各次调控效果
自从2003年以来，国家出台了多次房地长调控措施，除去上面提到的2009年的刺激住房消费政策外，其余的政策无一例外地都是为了抑制房价的上涨，结果基本上都是越调越高，当然，这个所谓的高都是表面上名义货币量的增加，如果考虑到这期间货币发行量的加大因素，实际上，房价没有表面上看起来的那么大涨幅。2013年3月的这次政策是近年来最严格的政策，20%的税率确实是绝无仅有的。
三、基于弹性的税收负担分析
此次政策刚一出台，其市场影响凸显出来。近期，北京等大中城市出现了税收大厅排起长队的景象，甚至还有人半夜就去排队，其目的就是在新政真正实施之前完成房产交易，以避免20%的高税。从实际看，我们可以假设二手房和新建住房为完全替代品，这一假设也是很合理的，因为二者功能完全相同。从经济学角度分析，供需双方哪一方的价格弹性更小，哪一方将承担更多的税负。房屋作为生活必需品，显然正常情况下，购房者的弹性更小一些，所以可以预见，在政策实施后，二手房价格必将上涨，上涨部分基本为税收部分，也就是，卖房者会将税负转嫁到买房者身上。本来一般情况下，二手房价格稍低于新建商品房，二手房是现房且社区已经趋于成熟，而新建商品房一般还需一年左右才可以交房，加之周边和社区不是很成熟，所以二手房一般更受欢迎，关注二手房的人很多。而新政的推出对二手房购买者的负担将会加重。这样一来，购房者的目光必然投向新建住房市场，当然就会加大新建住房的需求，这也必然导致新建住房的房价上涨。通过以上分析，我们可以看到，无论是新建住房还是二手房必将上涨，这对国五条出台的初衷是相违背的。
四、个人建议
国五条新政的出台初衷是稳定房价或者说避免房价过快上涨，使房价回归到合理水平。但是通过以上分析，很可能会出现二手房和新建住房的齐头并进。最近国家公布了2003年到2013年，国家增发的货币量增长了十倍，实际上，货币增发的结果必然是物价上涨，抛去我国经济发展的实际增幅，货币发行量还是偏多。包括房价在内的物价上涨也是情理之中的事情，我们感觉到的CPI增幅可能比官方公布的数据会大一些。因此，我认为，如果施行20%的税收，征税范围应该抛去实际的物价正常涨幅，举例来看，比如2003年房价为50万，2013年评估该房价为200万。那么2003年的50万，利用实际购买力衡量，如果等价于现在的150万，那么在征税时应该抛去价值的正常增幅，纳税额应为（200-150）×20%=10万，而不应该是（200-50）×20%=30万。这样可能会更合理，也更容易被民众接受，毕竟最近十年我国的综合物价都在上涨，也许增发货币是其中很重要的原因。
经过以上分析，近几年来，物价上涨导致的房价上涨也在房价上涨中占有很大比重。投资或者投机房产随着我国调控的进一步深入会越来越少，这当中也有我们应该思考的问题。我国金融市场不是特别的规范，比如股票市场，近十几年我国的GDP都以8%以上的增幅在发展，但是股票市场并未体现出这种涨幅，按照此涨幅每过8年左右，经济就会翻一番，而股票市场也应该反应出这种涨幅，股票应该是波动上升的才合乎逻辑。正是由于我国在股票在内的证劵市场的收益不稳定，甚至是连年亏损，而百姓手里的资金没有更好地投资渠道，股票不赚钱。如果将资金存入银行，按照这几年的物价涨幅，得到的更是负利率，也就是越存越亏，或者说，存几年钱后得到的资金购买力还不如存款前，这种案例比比皆是。所以，更好地规范我国证劵市场，比如提高国债收益率，加大股票市场、期货市场的监管等措施，使百姓的资金有更合理的投资渠道，这样大家才不会都去投资房产，对我国房地产调控才更有积极地作用。
五、总结
通过对我国投资渠道和CPI等的分析，我们可以发现，新国五条的调控效果可能不一定能达到预期的效果。我认为，我们应该采取多管齐下的政策：（1）规范金融市场的操作，打击内部操作；（2）进一步实施严格的限购措施；（3）区别是唯一房产出售还是二套以上的房产出售，采取有区别的政策，真正打击投资和投机分子；（4）征税时，应该考虑到实际购买力问题，征税范围应该扣除物价涨幅；（5）加大土地供应和保障房建设，这样调控效果可能会更好一些。
参考文献
[1]孙瑞玲.城镇居民住宅投资的风险与防范[J]. 经济论坛， 2010（11）.
[2]易宪容，黄苑. 住房预售制度国际比较研究[J]. 江苏社会科学，2007（03）.
[3]刘素荣. 关于我国房产税改革的思考[J]. 财会研究，2010（11）.
[4]宋哲，李天剑. 房产税的改革与影响分析[J]. 科技信息，2010（24）.
[5]王鹏，等. 完善我国房产税计税依据的几点建议[J]. 当代经济研究，2009（12）.
作者简介：白永强（1976-），汉族，男，山西太谷人，讲师，研究生，就职于江苏师范大学数学与统计学院，研究方向：保险与金融数学。
（编辑：刘影）
【关键词】房价 个人所得税 需求弹性
一、此次调控的背景
2008年发生了由美国次贷危机导致的金融危机，其影响范围波及到了全世界。我国也受其影响，在此背景下，世界各国纷纷推出了刺激经济的各项经济措施。我国在2008年底开始了宽松的货币政策，其中包括降低贷款利率、降低印花税以及房地产交易说，特别是2009年注入了较多的基础货币，2009年新增贷款中，房地产开发和个人住房贷款都有较大幅度的上升。这一宽松的货币政策在2010年一季度得以延续，房价在这一年多的时间内突飞猛进，各地纷纷爆出地王和房价的新高。国家也适时地推出了政府投资4万亿以刺激经济，也就是加大了政府购买，各地纷纷上马新的投资项目，最为突出的就是高铁和地铁、以及高速公路的跨越式投资发展。2003—2013年，国家发行的货币量成十倍的增长，这些政策都是导致房价上涨的官方政策背景。
另外，2007年我国股市经过了过山车般的起落，从上证指数从2000点冲到6500多点，然后又跌落至1800点，其中有许多人被套牢。股市的这种异常波动使得投资者将资金都投向了房市，从2009年初开始，房价出现了井喷式涨价，许多城市的房价都是一天一个价，甚至还出现了海南地区房价一夜暴涨每平方米五千多的情况。这种非正常的持续涨价使得我国的房地产市场出现了较大的泡沫，而且趋势不减，正是在这样的背景下，政府开始了历次的房产调控。
二、各次调控效果
自从2003年以来，国家出台了多次房地长调控措施，除去上面提到的2009年的刺激住房消费政策外，其余的政策无一例外地都是为了抑制房价的上涨，结果基本上都是越调越高，当然，这个所谓的高都是表面上名义货币量的增加，如果考虑到这期间货币发行量的加大因素，实际上，房价没有表面上看起来的那么大涨幅。2013年3月的这次政策是近年来最严格的政策，20%的税率确实是绝无仅有的。
三、基于弹性的税收负担分析
此次政策刚一出台，其市场影响凸显出来。近期，北京等大中城市出现了税收大厅排起长队的景象，甚至还有人半夜就去排队，其目的就是在新政真正实施之前完成房产交易，以避免20%的高税。从实际看，我们可以假设二手房和新建住房为完全替代品，这一假设也是很合理的，因为二者功能完全相同。从经济学角度分析，供需双方哪一方的价格弹性更小，哪一方将承担更多的税负。房屋作为生活必需品，显然正常情况下，购房者的弹性更小一些，所以可以预见，在政策实施后，二手房价格必将上涨，上涨部分基本为税收部分，也就是，卖房者会将税负转嫁到买房者身上。本来一般情况下，二手房价格稍低于新建商品房，二手房是现房且社区已经趋于成熟，而新建商品房一般还需一年左右才可以交房，加之周边和社区不是很成熟，所以二手房一般更受欢迎，关注二手房的人很多。而新政的推出对二手房购买者的负担将会加重。这样一来，购房者的目光必然投向新建住房市场，当然就会加大新建住房的需求，这也必然导致新建住房的房价上涨。通过以上分析，我们可以看到，无论是新建住房还是二手房必将上涨，这对国五条出台的初衷是相违背的。
四、个人建议
国五条新政的出台初衷是稳定房价或者说避免房价过快上涨，使房价回归到合理水平。但是通过以上分析，很可能会出现二手房和新建住房的齐头并进。最近国家公布了2003年到2013年，国家增发的货币量增长了十倍，实际上，货币增发的结果必然是物价上涨，抛去我国经济发展的实际增幅，货币发行量还是偏多。包括房价在内的物价上涨也是情理之中的事情，我们感觉到的CPI增幅可能比官方公布的数据会大一些。因此，我认为，如果施行20%的税收，征税范围应该抛去实际的物价正常涨幅，举例来看，比如2003年房价为50万，2013年评估该房价为200万。那么2003年的50万，利用实际购买力衡量，如果等价于现在的150万，那么在征税时应该抛去价值的正常增幅，纳税额应为（200-150）×20%=10万，而不应该是（200-50）×20%=30万。这样可能会更合理，也更容易被民众接受，毕竟最近十年我国的综合物价都在上涨，也许增发货币是其中很重要的原因。
经过以上分析，近几年来，物价上涨导致的房价上涨也在房价上涨中占有很大比重。投资或者投机房产随着我国调控的进一步深入会越来越少，这当中也有我们应该思考的问题。我国金融市场不是特别的规范，比如股票市场，近十几年我国的GDP都以8%以上的增幅在发展，但是股票市场并未体现出这种涨幅，按照此涨幅每过8年左右，经济就会翻一番，而股票市场也应该反应出这种涨幅，股票应该是波动上升的才合乎逻辑。正是由于我国在股票在内的证劵市场的收益不稳定，甚至是连年亏损，而百姓手里的资金没有更好地投资渠道，股票不赚钱。如果将资金存入银行，按照这几年的物价涨幅，得到的更是负利率，也就是越存越亏，或者说，存几年钱后得到的资金购买力还不如存款前，这种案例比比皆是。所以，更好地规范我国证劵市场，比如提高国债收益率，加大股票市场、期货市场的监管等措施，使百姓的资金有更合理的投资渠道，这样大家才不会都去投资房产，对我国房地产调控才更有积极地作用。
五、总结
通过对我国投资渠道和CPI等的分析，我们可以发现，新国五条的调控效果可能不一定能达到预期的效果。我认为，我们应该采取多管齐下的政策：（1）规范金融市场的操作，打击内部操作；（2）进一步实施严格的限购措施；（3）区别是唯一房产出售还是二套以上的房产出售，采取有区别的政策，真正打击投资和投机分子；（4）征税时，应该考虑到实际购买力问题，征税范围应该扣除物价涨幅；（5）加大土地供应和保障房建设，这样调控效果可能会更好一些。
参考文献
[1]孙瑞玲.城镇居民住宅投资的风险与防范[J]. 经济论坛， 2010（11）.
[2]易宪容，黄苑. 住房预售制度国际比较研究[J]. 江苏社会科学，2007（03）.
[3]刘素荣. 关于我国房产税改革的思考[J]. 财会研究，2010（11）.
[4]宋哲，李天剑. 房产税的改革与影响分析[J]. 科技信息，2010（24）.
[5]王鹏，等. 完善我国房产税计税依据的几点建议[J]. 当代经济研究，2009（12）.
作者简介：白永强（1976-），汉族，男，山西太谷人，讲师，研究生，就职于江苏师范大学数学与统计学院，研究方向：保险与金融数学。
（编辑：刘影）