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调查说明：在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6％以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
老年公寓大发展期待政府给予强力支持和鼓励
我国自1999年进入老年型国家以来，由于老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛，因此解决老年人的养老和居住问题成为各个城市十分紧迫的一个社会问题。
国务院全国老龄工作委员会办公室发布的《2001年至2100年中国老龄化发展趋势预测研究报告》中指出，2030年至2050年是中国老龄化形势最严峻的时期。而目前中国应对老龄化在思想、物质、制度等方面的准备都严重滞后。报告指出，未来25年，是我们应对老龄社会的关键准备期，也是仅有的战略机遇期。该报告建议，国家应把应对老龄化列入未来中国的发展战略。
老年公寓作为一种新型的养老模式，将社区服务与商业化运作有机结合，有力推进了对于我国养老模式的革新和良性运转。然而从全社会以及城市规划的全局考虑，老年公寓的大发展还有待政府给予强有力的支持和鼓励。相关配套举措包括：
制定和完善老年住房的发展目标和规划。
老年住房(含老年公寓)应纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。
依据实际情况大力兴建和发展老年公寓。
老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，但购买能力有限，政府应想方设法给予补贴和优惠，加大力度完善社会保障体系的建设；中高收入老年人住房市场需求旺盛，并且具备强大的购买力，应率先引入商业化运营机制，同时带动不同层次老年公寓的大发展。
政府在各方面对老年公寓建设给予支 持。
政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还应加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。
融资是老年公寓的一个难题。政府在此方面可考虑多种政策支持方式，如对于开发商，除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴；再有，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金；在个人筹措资金方面，应鼓励银行从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房，即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房，这是目前国外一些国家普遍使用的方法，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。此外，还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。
建立和完善老年住房的法律、法规。
法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等；韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，我国政府也应建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并坚持认真执行。
总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要政府和社会的总体规划、各个方面的大力支持，以及法律法规的建立和完善。
老年公寓经营方式灵活多样，产业后发效应大
老年公寓属于商业房地产范畴，应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
依照商业模式开发，作为投资者应对老年公寓项目的特点有本质性的认识。相对于一般房地产项目，在投资回收上，老年公寓具有投资额大、资金回收期长、但投资回报率高、产业效应明显等特点；在项目建设上，老年公寓不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套设施，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍，但利润也同样翻两番到三番；在租售方式上，老年公寓比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资。
满足不同消费群体入住老年公寓的需求，依据成熟的市场经验，老年公寓独辟了“三方并举”的经营方式：即出售房屋(或房间)的产权、出租房屋使用权、以及产权酒店方式销售房间(产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式)三种形式。
老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，如出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求出租房屋使用权方式则较为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性地衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位，一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金。
最后，投资商还应敏锐地意识到，投资老年公寓，不是一个单纯的房地产项目，而是以老年住宅为切入点，以不同层次的老年人为客户群，延伸、扩散到整个老年产业。依照国外经验，老年公寓的发展，必将带动园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发新的商机。
据调查统计，目前，我国1．43亿60岁以上老人的可支配收入为6000亿元；我国城市老年人年均消费额为4000元，全国老年人消费额在3200亿元以上。如果加上子女、亲属为老年人支出的消费，则实际消费总额还要增加。并且，随着我国经济的发展，老年人的收入也将呈不断增长之势。根据预测，仅退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。
老年人收入的不断提高，为老年产业的发展开辟了广阔空间，也为投资老年公寓提供了充足的增长后劲。
老年公寓规划设计要符合个性化、人性化要求
老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构(HTA)的老年人居住建筑的标准分为七类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
参照国际建筑规范，结合中国老年人的生活习惯和文化观念特点，按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓是建筑商、运营商面对的主要课题。
那么，老年公寓到底如何设计、建造、运营和管理，综合国内外经验，我们将之归纳以下四个方面。
建设地点：环境优美的城市周边
依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜、交通方便、有绿化带、公园等环境优美的地方，一般兴建在城市周边。
有的老年公寓建在旅游风景区，在为老年人提供特色服务的同时，对游客(包括探望老年人的子女)提供住宿、娱乐、观光旅游等一体化服务，使老年人最大化地融入社会、亲近不同的人群。
建筑设计：个性化针对老年人建造
在总体布局上，老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。老年公寓一股宜为低层、小高层(有电梯)或 平房有小院落，而不宜高塔楼。
在室内住宅设计上，应以老年人居住生活行为特征为依据，照顾到老年人的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭社会养老生活形式，并满足以下功能：
功用性。老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要。为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅，住宅入口应设置坡度不超过1：12度的坡道；电梯的入口净宽最低应在800mm以上，梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。由于老年人视力减退，辨色力差，老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑室内空间色彩应明快、温暖，地面不宜采用黑色或显深色面料，透视窗口不宜用有色玻璃。老年人对噪音敏感，住宅内一般要装好隔音设备。
安全性。我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位，在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内。因此老年住宅中厕所应安装暖气或其他取暖设备，减少室内与厕所间的温差；安装坐式便器，并加上扶手；外开式或侧面推拉式门，以便于轮椅进入；安装安全电铃，遇紧急情况时可从外打开门等。国外的实践证明，改建的厕所使老年人在厕所中发生死亡的情况明显下降。老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，因此老年住宅设计中在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，室内标高统一。同时，也要注意消除不必要的突出部分，地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮砖，这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性，不仅触感好，又能防止老人滑倒摔跤。为了防止夜间发生事故，要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方，厕所与寝室最好能安上夜间照明灯。在紧急、危险的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。
健康性。要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人做室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。不宜用易碎、易燃、化纤及散发有毒气味的装修材料。
隐私性。老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了和年轻一代的联系。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。
便于改造。老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。
在户外环境设计上，应便于老年人接触自然、参加社会交往、进行各种体育娱乐活动，使他们乐于停留其中，并感受到生活的情趣。通过对环境各方面的分析布置，创造一个适用、卫生、安全、美观的室外环境。
在老年社区，首先考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感。
要合理安排适合老年人的公共服务项目，如老年活动中心、老年大学、棋牌中心等有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要；适当布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所。在具体设计中，要考虑室外环境的开阔平坦。无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进、散步、晨练提供了场所。
最后是室外环境的卫生性。小区应有良好的通风、日照条件，防止噪声和空气污染，给老年人一个卫生、健康的生活环境。
服务方式：专业经营、人性化服务。
老年公寓开发完毕后的经营绝不仅仅是一般的物业管理，而是多种专业化经营性项目(如医疗护理、学习娱乐等等)的经营与管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务，并建立信誉和知名品牌是老年公寓项目建设进入良性循环的关键。
国外的老年公寓发展历史长，在服务功能上积累了丰富经验，大致可分为三类：自住型老年公寓。不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区。包括所有的生活配套设施，甚至高尔夫球场，与一般的社区相似；陪助型老年公寓。向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求，与老年设施相似特护型老年公寓。除了上面两种类型服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间，与护理院(临终关怀院)相似。
国内的老年公寓刚刚起步，目前多采取社区式服务，主要内容包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。社区服务水平一般分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质商品，满足他们安全、便利的购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。
综上，无论是国外还是国内，老年公寓的服务应以专业化经营、个性化服务为宗旨。
配套设施：一应俱全．软硬兼备。
老年公寓的配套设施要求做到完备、齐全，包括有医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
此外，除了硬件建设外，还要特别注重建设老年住宅区的社区文化，在硬件配置上提供文化体育和娱乐设施，如老年人活动中心、老年人阅览室、老年人室外活动场所等；在社区人文环境上要加强社区文化建设，成立老年人自己的组织，开展有益于身心健康的文化、体育、娱乐活动，满足老年人精神生活的需要。
由上可知，老年公寓在选址、设计、配套设施、后续服务上，均不同于普通住宅，作为老年公寓的经营实体，一开始就要全面、系统考虑到每个细节、每项要求，并结合多种经营方式和产业开发总体战略，分步实施、整体推进。
名词解释
老龄化
60岁或65岁以上人口占总人口比重不断增加，14岁及以下人口占总人口比重逐渐缩小的过程，叫做老龄化过程。在国际上，一般把60岁以上人口占总人口比重超过10％的社会、或者将65岁及以上人口占总人口比重超过7％的社会叫做老龄化社会。我国2000年第五次人口普查表明，65岁及以上人口已经占总人口的6．95％，这说明我们已经跨入了老龄化社会的门槛。
空巢家庭
子女离开家庭独立居住谋生之后，由留下的中年夫妇或老年夫妇所组成的家庭被称为“空巢家庭”，正像飞禽的子女羽翼丰满飞走后形成“空巢”一样。
老年产业
老年产业是指专门为老年人提供商品和服务的产业。它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商品生产和服务，是从第二，第三产业以及第四产业(信息产业)派出来的特殊产业。