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【摘要】近期，房地产行业正处于发展瓶颈期，整个房地产市场房屋存量正在不断上升，市场所面临的库存压力愈来愈大。由于房地产库存的持续增长，使得整个行业发展受到了严重阻碍，也给我国经济建设带来了较大的负面效应。房地产库存现象影响因素较多，是多种因素共同作用的结果。为保证房地产行业乃至社会经济稳定发展，解决房地产库存问题刻不容缓。基于此，本文对房地产库存影响因素进行了综合性分析，并提出了相关建议，以供参考。
【关键词】房地产；经济；库存；调控
1、我国房地产库存现状概述
经过一段时间的调整，目前我国房地产市场呈现了一定的回暖趋势，但房地产库存问题依然较为严重，且地区分化十分明显。部分城市由于库存压力较大，已经对区域经济发展产生了一定影响。从市场整体情况来看，房地产去库存并不乐观，房地产库存量依然呈现出持续增长的态势。相关统计表明，2013年至2014年间，全国商品房待售面积超过50000m2；至2015年末，全国商品房待售面积已经超过70000 m2。库存量的急剧上升给行业发展带来了极大阻力，房地产去库存刻不容缓[1]。与此同时，房地产销售增速出现了明显下滑，使得库存压力继续增大。全国房价的快速上涨，已经远远超出了普通老百姓的购买能力。特别是在三、四线城市，多数购房者都抱有观望的态度，房地产市场交易较为冷淡。再加上部分楼盘价格虚高，使得商业性用房囤积数量愈来愈多。我国房地产库存分化现象也较为严重，一、二线城市的市场库存有所下降，市场逐渐回暖，但三、四线城市库存量还在不断上升，库存分布不均衡将进一步延长去库存周期。
2、房地产库存相关影响因素分析
2.1供需不平衡
与任何行业市场一样，房地产市场也必须遵循相关市场经济规律，才能保持健康的发展态势。房地产市场是通过维持地产、房产供需平衡来实现市场健康发展的。但我国房地产市场存在着较为严重的供需不平衡情况。某些房地产开发商在项目开发过程中，忽视了市场的主导性需求，偏向于开发高档住宅，使得中小户型等主要类型房源数量不断下降[2]。但多数居民消费者的购房需求却集中于普通中小户型房源，这样便造成了市场供需不平衡，会让房地产庫存现象进一步恶化。
2.2房地产质量问题
对于普通居民消费者而言，房地产质量是其最关心的问题。房地产本身就是一种特殊的商品，其质量不仅体现在施工方面，还包括功能、环境、服务等。有学者认为，我国部分地区商品房之所以存在空置率过高的情况，与房屋质量因素存在密切关联[3]。部分住宅小区由于交通环境、品质等问题，并未得到普通消费者的认可，房屋整体设计也无法满足消费者的需求，这类住宅自然难以销售出去。
2.3房价过高
房价过高是导致房地产库存量急剧上升的关键因素之一。商品房价格的快速攀升，已经超出了普通居民的消费水平，过高的房价严重抑制了居民的消费需求及购买力。从市场角度来看，当房地产供需能保持相对平衡状态时，市场价格也将处于相对稳定的状态，不会出现价格波动过大的情况，但这种状态不可能一直保持。当市场环境出现较大变化时，房地产需求也会发生较大变化，但供应则无法立即适应这种变化[4]。价格的不断攀升，会让需求量不断下降，但供给量依然会保持原有的状态，便会出现供大于求，使得房屋剩余面积不断增加。
2.4有效需求不足
从商品角度来看，当商品价格处于一定水平时，购买力是有效需求的决定性因素。对于普通居民而言，购买力与居民的经济收入水平密切相关。目前，我国房地产市场对房地产商品的有效需求不足是造成商品房控制率过高的主导因素之一。过高的房价抑制了普通居民对商品房的消费意愿；经济收入水平偏低则影响了普通居民的实际购房能力。再加上资产分布不平衡，使得城市住房供求关系变得十分不健康。
2.5市场机制存在缺陷
尽管我国房地产市场已经发展多年，但整体住房金融体系还是不够完善，市场机制存在一定缺陷，特别是二、三级市场发展相对较为缓慢。由于二、三级市场未能形成健全的市场运作机制，导致市场指向性功能及服务功能无法充分发挥作用。同时，商品房买卖及租赁市场管理不够到位，进一步影响了市场秩序，导致新建商品房流通比例较低，最终造成了商品房空置率上升。
3、房地产高库存带来的危害分析
房地产高库存不仅会影响整个行业的健康发展，还会对区域经济、社会经济发展产生一定影响，其危害具体表现为以下几个方面[5]：（1）房地产高库存会带来较大的经济下行压力。我国经济增长主要是以投资为驱动力，在所有固定资产投资当中，房地产开发投资占比高于20%，再加上产业链相关投资，占比将超过40%。由此可见，房地产经济在我国国民经济当中占据了重要地位。当房地产市场出现高库存时，房地产企业资金压力会骤升，进而影响到土地投资。当行业整体投资量回落时，会对供应链上、下游产业如钢铁、建材等造成影响，使得相关产业投资增速不断下降。总体上来看，房地产高库存会影响固定资产投资，使得经济增速放缓而带来经济下行压力。（2）房地产高库存会加大地方财政压力。在部分地区，房地产属于典型的支柱型产业。房地产库存占据了开发商的大量资金，不仅会影响开发商购买土地的积极性，而且会对地区土地收入产生直接影响。这也就意味着地方政府财政资金来源受到了一定限制，会给地方财政带来较大压力。（3）房地产高库存会增加银行体系风险。多数银行对房地产抵押物具有较强的依赖性。在正常的市场行情当中，房地产具有较好的抵押品属性。在房地产市场快速发展的过程中，银行所发放的房地产贷款比重逐渐加大，并且很多金融活动也与房地产市场密切关联。若房地产库存持续增加，可能会导致房价下降，其抵御风险的能力也会有所减弱，这在一定程度上会增加银行体系的风险。同时，房地产库存的持续增加会使银行不良贷款率上升，甚至会引发金融风险。
4、促进房地产去库存的相关建议 目前，我国经济正处于发展瓶颈期，在供给侧结构性改革背景下，房地产去库存是重要的任务之一。在房地产去库存过程中，应遵循市场手段与政府调控相结合、近期统筹与远期统筹相结合、统一与个别相结合、需求与供给双向乏力的原则，采取有效的措施来化解房地产库存问题。
4.1调整房地产调控政策
目前，一、二线城市与三、四线城市库存差异较大。在实施房地产调控政策过程中，切不能“以偏概全”，而是要充分把握不同地区房地产库存情况的特点，做到“有的放矢”。对于库存压力较小的一、二线城市而言，需采取微调性政策。一方面，要继续坚持限购政策，并通过差异化税收、信贷等相关手段来控制市场房价，避免房价快速上涨，以消除房地产经济泡沫[6]。另一方面，要密切关注二手房及房屋租赁市场。可适当放宽相关限制政策，促进二手房及房屋租赁市场稳定发展。对于库存压力较大的三、四线城市而言，要尽快完善普通居民住房税收、信贷政策，并消除过时的限制性政策，促进房地产市场消费。还可采取降低放贷成本及首付比例、加大公积金松绑等措施来缓解普通居民的购房压力，逐步化解地方库存压力。
4.2发展区域经济来吸引劳动人口流入
加快区域经济发展对于缓解房地产库存压力具有重要的意义。地方政府要继续加快区域经济建设步伐，提升人均收入水平，吸引劳动力流入。区域经济愈发达，也就意味着居民收入水平愈高，市场需求便能够得到有效释放，以此来提升房地产市场的活跃度，这对于缓解区域房地产具有积极的作用[7]。通过发展区域经济，可吸引更多的劳动力，并使其转变为房地产去库存的消费主力。目前来看，西部地区去库存压力要远大于东部发达地区，去库存周期明显更长。因此，国家更應该重视西部地区经济发展，尽可能缓解区域经济差异过大的现象，增强部分地区居民的购买能力，这样才能释放出更多的潜在购房需求。
4.3完善市场发展环境
一方面，要鼓励房地产企业兼并重组，以此来提升行业集中度。政府可颁布相关政策，引导具有品牌优势的大型房地产开发商实施并购重组，形成集团企业，增强其市场整合能力，协助政府进行市场调控。同时，要鼓励房地产企业转型升级。房地产企业应结合市场需求，调整产品结构，将库存房转变为功能性地产如电商基地、旅游基地、文化地产等，通过多元化的销售策略来缓解库存压力。另一方面，政府部门要继续加强去库存组织协调，通过构建房地产库存信息监测平台来掌握库存动态。同时，要不断优化服务功能，通过简化行政审批环节来缩短房地产预售审批周期，促进商品房销售，以此来缓解库存压力。
结语：
房地产去库存是一项周期性、系统性的工作，需要一个漫长的过程。在政府加强市场宏观调控的同时，房地产企业也应该做出积极应对，共同维护市场秩序，通过发展区域经济，增加潜在购房需求，让库存压力得到缓解，为未来房地产行业健康发展奠定基础。
参考文献：
[1]周幼曼.我国房地产去库存态势分析及相关对策建议[J].新金融，2016（09）：32-37.
[2]徐勇.化解房地产库存的对策建议[J].中共石家庄市委党校学报，2016（06）：31-34.
[3]牛犁，胡祖铨.我国房地产库存现状及去库存政策建议[J].发展研究，2016（04）：14-18.
[4]胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].宏观经济管理，2016，（04）：22-25.
[5]宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016（05）：46-47.
[6]牛播坤.二手房或成中国房地产救命稻草[J].中国房地产业.2015.4
【关键词】房地产；经济；库存；调控
1、我国房地产库存现状概述
经过一段时间的调整，目前我国房地产市场呈现了一定的回暖趋势，但房地产库存问题依然较为严重，且地区分化十分明显。部分城市由于库存压力较大，已经对区域经济发展产生了一定影响。从市场整体情况来看，房地产去库存并不乐观，房地产库存量依然呈现出持续增长的态势。相关统计表明，2013年至2014年间，全国商品房待售面积超过50000m2；至2015年末，全国商品房待售面积已经超过70000 m2。库存量的急剧上升给行业发展带来了极大阻力，房地产去库存刻不容缓[1]。与此同时，房地产销售增速出现了明显下滑，使得库存压力继续增大。全国房价的快速上涨，已经远远超出了普通老百姓的购买能力。特别是在三、四线城市，多数购房者都抱有观望的态度，房地产市场交易较为冷淡。再加上部分楼盘价格虚高，使得商业性用房囤积数量愈来愈多。我国房地产库存分化现象也较为严重，一、二线城市的市场库存有所下降，市场逐渐回暖，但三、四线城市库存量还在不断上升，库存分布不均衡将进一步延长去库存周期。
2、房地产库存相关影响因素分析
2.1供需不平衡
与任何行业市场一样，房地产市场也必须遵循相关市场经济规律，才能保持健康的发展态势。房地产市场是通过维持地产、房产供需平衡来实现市场健康发展的。但我国房地产市场存在着较为严重的供需不平衡情况。某些房地产开发商在项目开发过程中，忽视了市场的主导性需求，偏向于开发高档住宅，使得中小户型等主要类型房源数量不断下降[2]。但多数居民消费者的购房需求却集中于普通中小户型房源，这样便造成了市场供需不平衡，会让房地产庫存现象进一步恶化。
2.2房地产质量问题
对于普通居民消费者而言，房地产质量是其最关心的问题。房地产本身就是一种特殊的商品，其质量不仅体现在施工方面，还包括功能、环境、服务等。有学者认为，我国部分地区商品房之所以存在空置率过高的情况，与房屋质量因素存在密切关联[3]。部分住宅小区由于交通环境、品质等问题，并未得到普通消费者的认可，房屋整体设计也无法满足消费者的需求，这类住宅自然难以销售出去。
2.3房价过高
房价过高是导致房地产库存量急剧上升的关键因素之一。商品房价格的快速攀升，已经超出了普通居民的消费水平，过高的房价严重抑制了居民的消费需求及购买力。从市场角度来看，当房地产供需能保持相对平衡状态时，市场价格也将处于相对稳定的状态，不会出现价格波动过大的情况，但这种状态不可能一直保持。当市场环境出现较大变化时，房地产需求也会发生较大变化，但供应则无法立即适应这种变化[4]。价格的不断攀升，会让需求量不断下降，但供给量依然会保持原有的状态，便会出现供大于求，使得房屋剩余面积不断增加。
2.4有效需求不足
从商品角度来看，当商品价格处于一定水平时，购买力是有效需求的决定性因素。对于普通居民而言，购买力与居民的经济收入水平密切相关。目前，我国房地产市场对房地产商品的有效需求不足是造成商品房控制率过高的主导因素之一。过高的房价抑制了普通居民对商品房的消费意愿；经济收入水平偏低则影响了普通居民的实际购房能力。再加上资产分布不平衡，使得城市住房供求关系变得十分不健康。
2.5市场机制存在缺陷
尽管我国房地产市场已经发展多年，但整体住房金融体系还是不够完善，市场机制存在一定缺陷，特别是二、三级市场发展相对较为缓慢。由于二、三级市场未能形成健全的市场运作机制，导致市场指向性功能及服务功能无法充分发挥作用。同时，商品房买卖及租赁市场管理不够到位，进一步影响了市场秩序，导致新建商品房流通比例较低，最终造成了商品房空置率上升。
3、房地产高库存带来的危害分析
房地产高库存不仅会影响整个行业的健康发展，还会对区域经济、社会经济发展产生一定影响，其危害具体表现为以下几个方面[5]：（1）房地产高库存会带来较大的经济下行压力。我国经济增长主要是以投资为驱动力，在所有固定资产投资当中，房地产开发投资占比高于20%，再加上产业链相关投资，占比将超过40%。由此可见，房地产经济在我国国民经济当中占据了重要地位。当房地产市场出现高库存时，房地产企业资金压力会骤升，进而影响到土地投资。当行业整体投资量回落时，会对供应链上、下游产业如钢铁、建材等造成影响，使得相关产业投资增速不断下降。总体上来看，房地产高库存会影响固定资产投资，使得经济增速放缓而带来经济下行压力。（2）房地产高库存会加大地方财政压力。在部分地区，房地产属于典型的支柱型产业。房地产库存占据了开发商的大量资金，不仅会影响开发商购买土地的积极性，而且会对地区土地收入产生直接影响。这也就意味着地方政府财政资金来源受到了一定限制，会给地方财政带来较大压力。（3）房地产高库存会增加银行体系风险。多数银行对房地产抵押物具有较强的依赖性。在正常的市场行情当中，房地产具有较好的抵押品属性。在房地产市场快速发展的过程中，银行所发放的房地产贷款比重逐渐加大，并且很多金融活动也与房地产市场密切关联。若房地产库存持续增加，可能会导致房价下降，其抵御风险的能力也会有所减弱，这在一定程度上会增加银行体系的风险。同时，房地产库存的持续增加会使银行不良贷款率上升，甚至会引发金融风险。
4、促进房地产去库存的相关建议 目前，我国经济正处于发展瓶颈期，在供给侧结构性改革背景下，房地产去库存是重要的任务之一。在房地产去库存过程中，应遵循市场手段与政府调控相结合、近期统筹与远期统筹相结合、统一与个别相结合、需求与供给双向乏力的原则，采取有效的措施来化解房地产库存问题。
4.1调整房地产调控政策
目前，一、二线城市与三、四线城市库存差异较大。在实施房地产调控政策过程中，切不能“以偏概全”，而是要充分把握不同地区房地产库存情况的特点，做到“有的放矢”。对于库存压力较小的一、二线城市而言，需采取微调性政策。一方面，要继续坚持限购政策，并通过差异化税收、信贷等相关手段来控制市场房价，避免房价快速上涨，以消除房地产经济泡沫[6]。另一方面，要密切关注二手房及房屋租赁市场。可适当放宽相关限制政策，促进二手房及房屋租赁市场稳定发展。对于库存压力较大的三、四线城市而言，要尽快完善普通居民住房税收、信贷政策，并消除过时的限制性政策，促进房地产市场消费。还可采取降低放贷成本及首付比例、加大公积金松绑等措施来缓解普通居民的购房压力，逐步化解地方库存压力。
4.2发展区域经济来吸引劳动人口流入
加快区域经济发展对于缓解房地产库存压力具有重要的意义。地方政府要继续加快区域经济建设步伐，提升人均收入水平，吸引劳动力流入。区域经济愈发达，也就意味着居民收入水平愈高，市场需求便能够得到有效释放，以此来提升房地产市场的活跃度，这对于缓解区域房地产具有积极的作用[7]。通过发展区域经济，可吸引更多的劳动力，并使其转变为房地产去库存的消费主力。目前来看，西部地区去库存压力要远大于东部发达地区，去库存周期明显更长。因此，国家更應该重视西部地区经济发展，尽可能缓解区域经济差异过大的现象，增强部分地区居民的购买能力，这样才能释放出更多的潜在购房需求。
4.3完善市场发展环境
一方面，要鼓励房地产企业兼并重组，以此来提升行业集中度。政府可颁布相关政策，引导具有品牌优势的大型房地产开发商实施并购重组，形成集团企业，增强其市场整合能力，协助政府进行市场调控。同时，要鼓励房地产企业转型升级。房地产企业应结合市场需求，调整产品结构，将库存房转变为功能性地产如电商基地、旅游基地、文化地产等，通过多元化的销售策略来缓解库存压力。另一方面，政府部门要继续加强去库存组织协调，通过构建房地产库存信息监测平台来掌握库存动态。同时，要不断优化服务功能，通过简化行政审批环节来缩短房地产预售审批周期，促进商品房销售，以此来缓解库存压力。
结语：
房地产去库存是一项周期性、系统性的工作，需要一个漫长的过程。在政府加强市场宏观调控的同时，房地产企业也应该做出积极应对，共同维护市场秩序，通过发展区域经济，增加潜在购房需求，让库存压力得到缓解，为未来房地产行业健康发展奠定基础。
参考文献：
[1]周幼曼.我国房地产去库存态势分析及相关对策建议[J].新金融，2016（09）：32-37.
[2]徐勇.化解房地产库存的对策建议[J].中共石家庄市委党校学报，2016（06）：31-34.
[3]牛犁，胡祖铨.我国房地产库存现状及去库存政策建议[J].发展研究，2016（04）：14-18.
[4]胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].宏观经济管理，2016，（04）：22-25.
[5]宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016（05）：46-47.
[6]牛播坤.二手房或成中国房地产救命稻草[J].中国房地产业.2015.4