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探讨中国宏观经济形势和经济发展模式的转变，不能忘记国际形势的变化，这就需要探讨三个方面的话题：第一方面是未来一段时间，或者说后危机时代世界经济可能出现一些非常重要的转变，哪些重要的转变，我们必须牢记在心，必须事先有所准备；第二个话题是我们中国经济的发展模式，我们的社会结构、经济结构可能发生哪些变化。这些对房地产的发展毫无疑问是非常非常重要的；最后想探讨房地产行业在未来若干年可能会出现哪些趋势性的、格局性的变化。
一、后危机时代三件大事影响深远
先看看世界经济的变化。后危机时代世界经济肯定不可能回到危机前那个旧的格局，新的常态和过去的常态肯定是不一样的。在我看来，根据我们所关注地问题，根据中国经济可能受到的影响，三件大事我们必须密切地关注。这三件事情在未来一段时间可能会不断地冲击着我们中国经济发展的模式，不断给我们造成影响。
第一件事在我看来就是，全球性的以发达国家所发行的国际货币为标志的流动性过剩，在未来三到五年很可能会愈演愈烈。为什么这么说呢?这件事情原因何在，有什么后果?这场金融危机的本质是什么?这场金融危机的本质是发达国家的私人部门资产负债表的危机，它是发生在美国、英国、西班牙，不是发生在墨西哥，它的危机起源是雷曼兄弟公司、美国的AIG公司，美国的银行，不是政府危机。
另外不是这些企业的现金流出现了问题，尽管通用汽车、福特公司经营出现了问题，这些问题早存在了，并不是一夜之间发生的。问题的关键是短期之内发达国家的金融市场资产价格出现了巨幅下降，因此带来发达国家私人部门资产负债表的资产迅速下降，资产的价值迅速下降，同时负债没有变，因此引起了一系列恐慌，引起了一系列行为上的变化，投资者不敢投资，金融机构不敢贷款了。消费者不敢消费了。正是看准了金融危机的本质，发达国家在过去十八个月之内采取了各种各样的措施来救市，其救市的本质非常清楚，就是用国家信用做担保来注资于私人部门，来挽救私人部门的信用危机。
其中一个最主要的政策工具就是发货币，就是数量型扩张，就是利用他们手里国际货币的发行权来扩大货币的发行。美国美联储基础货币多发行1万多亿，英镑也出现相应数量的扩张，欧元也出现了相应扩张。发货币的后果是什么呢?总体看是资产价格的迅速上升，你看发达国家道琼斯指数40％的上升，英国金融时报指数也出现了30％以上的上升，发展中国家上升的幅度更大，俄罗斯曾经上升80％以上。这种全球性的信用扩张，全球性货币泛滥，全球性的流动性过剩是有利于全球经济的恢复，至少是有利于发达国家经济的恢复，这就是过去这十八个月为什么金融危机之后，发达国家金融市场、发达国家的实体经济出现了出乎意料的发展。
这件事情对中国经济有什么后果呢?后果非常明显，第一个后果人民币升值的压力，上升了，因为对方货币政策非常松，美国、欧洲的货币政策非常松，自然而然反映在货币市场，对方的货币，发达国家的货币就出现了贬值的压力，这种贬值的趋势对他们的经济恢复是非常有利的。反过来讲我们出现了升值压力，非常明显。还有什么后果?还有的后果是发达国家的资产价格在上升，包括自然资源在内的矿产资源、能源等等，它们的价格也会上升，而且上升的过程刚刚开始，远没有结束。所以这件事情对我们的影响非常非常直接，整个全球的资产价格都在上升，尤其是自然资源的价格。
这是第一个格局变化，在未来若干年还会持续下去。非常形象地说，发达国家，英国、美国、欧洲、中央银行是手拉手一起扩大货币的发行，手拉手一起对其他国家的货币，像印度卢比、俄罗斯卢布等等，一起贬值，这是一场有协调，或者说不需要协调的，显而易见的符合它们经济恢复利益的一场运动。
第二个变化是什么呢?就是全球经济再平衡。什么是再平衡?说白了这个词是发达国家美国人造出来的，它们把金融危机的责任推向了像中国这样的贸易顺差国，因此它们呼吁全球经济必须要再平衡，再平衡说白了就是希望放缓全球化的步伐，希望它们的实体经济有所发展，希望把它们的产品多卖一部分到中国来，也希望像中国这样的国家减少对它们的出口。
再平衡的呼声实际反映了发达国家重归实体经济的愿望，它们在金融危机前，它们主要的支撑点，尤其是英国非常明显，支撑点是什么呢?是金融，是媒体服务，是无形的服务。现在发现光靠这种无形的服务，尤其是金融服务是不牢固的，因为绝大部分的百姓的就业不在金融领域，尽管金融领域在发展好的时候能够产生GDP，能够产生国民收入，并不能产生就业。美国的情况很有意思，美国金融业恢复得非常好，利润非常好，甚至某些企业创记录的利润高，但是另一边是大量得失业，就业增长的难度非常大。在这样的背景下我们不难分析丰田汽车的召回，丰田汽车召回有什么了不起的?奥迪曾经有个车型奥迪5000在美国发生了很多事故，驾驶人员声称，倒车时车速突然加速，造成很多人死亡；奥迪自己解释是油门踏板和刹车踏板挨的近，驾驶员误操作。我不知道对或不对，这个事情的严重程度不比丰田召回轻，但是今天的丰田召回为什么带来发达国家的一片讨伐，不难看出其中有深厚的政治背景。
今年二月美国丰田汽车销量下降了9％-10％，丰田主打产品凯美瑞下降了12％，相反福特汽车上涨24％。这次丰田召回，却救了福特，这是一出闹剧。美国国会议员说，我们小的时候是开着日本制造的品牌一步步上升，在这样的文化氛围下生活起来的；我们以前认为日本的制造是质量的标志，可是现在丰田出了问题，打破了日本制造的形象。我看这就是他们一场政治上的运作。再平衡情况下对中国经济的压力非常大，各种贸易保护的措施都有深刻的背景。
第三个要强调的大事，就是绿色，全球经济的发展不仅是绿色，而且是绿色主义。我称之为主义。什么是主义?主义就是不容辩驳的一种信仰。你相信资本主义，他相信共产主义，彼此不能说服。西方国家不管原因何在，不管对还是错，不管有没有科学根据，主流意识形态已经转到了绿色主义。从上小学的小孩到政治家，到大公司的经理都在呼吁，人类活动带来了全球变暖。不管这是对还是错，不管是不是真正带来全球变暖，没有办法争论了，只能承认是一场意识形态的升华，已经从绿色运动升华为绿色主义。这件事情对中国的经济发展毫无疑问会产生各种各样的影响。
对房地产发展的影响，我补充一个观点。我讲全球绿色主义的升起并不完全是坏事，为什么?如果我们能抓住机遇，能够把低碳发展上升为国策，相当于计划生育，当然计划生育这事情有争议，如果我们把低碳上升为 国策的话，我想我们完全有可能在低碳这个问题上做得比美国好，比印度好。美国也好，印度也好，是民主制国家，在民主制国家你要说服百姓搞绿色是非常难的，如果我们在绿色问题上做出相当于美国、印度更加进步的行动，我们可以从根本上树立起中国经济发展模式的全球号召力。
现在说来说去中国发展模式优势何在，不就是GDP上升了，不就是减贫了。这还不够，如果低碳方面做出了贡献，这就要上升为意识形态。我相信我们的政府在不久的将来一定会意识到这个问题的重要性，一定会采取更有利的措施来推动相关产业，包括房地产产业，绿色低碳的标准。这是关于国际形势的三件事情。
二、中国经济发展要解决好三件事
同样，中国的未来经济发展有三件事情必须要记住。未来五到十年中国的三件事，在我看来这是中国经济未来发展的主动力，也是当前转变发展方式，调整经济结构的着力点所在。我从一个经济学家的角度来解释两会，解释政府工作的精神。
第一是城市化，或者加两个词，就是深度城市化。这恐怕是未来中国经济发展的第一大法宝，第一大源泉。什么是深度城市化，不仅要把农民工引到城市来长期居住，而且还要给农民工相应待遇，让农民工真正融入到城市生活中来，让他买房子，让他的子女受教育，让他自己有学习、融入城市社区的动机和后果。为了提升深度城市化，房地产行业必然会出现一些深层次的改变。
深度城市化的一个重要切入点就是要从已经进城的、长期在城市里生活的一批农民工、一批外地人为切入点，这批人已经在城市里有稳定的工作了，他不存在收入问题，不存在认同的问题，只要在身份上，政策上加以承认他，这部分人的行为会改变，他会感到自己是城市的一员，子女的受教育程度会有愿望提高。深度城市化的一个切入点是已经进入城市，在城市里长期生活的外地人和农民工，所以城市化是第一个动力来源。那么城市化到底潜力有多大，几年前我就开始关心这个问题。我们研究发现，中国经济的城市化程度跟相应经济发展国家的水平相比，我们落后11％，官方统计数字是46.6％，按照目前发展水平应该上升为57％，潜力非常大。
深层的城市化潜力更大。这是第一个发展的源泉，这是政府政策着力点，从今年开始我相信一系列的加快城市化的步骤以及政策都将出台。
第二件事情也是值得我们关注的，就是消费的升级。在未来一段时间将支撑我们经济的发展。消费的升级在我看来就是两件大事，一个是住房，老百姓对住房的需求还将持续存在，改善住房将会成为我们中国未来经济发展的主要动力。
另外汽车产业，汽车产业现在进入了第二次的起飞。这一轮的起飞应该还会有三到四年的好日子可过。汽车行业的第二次起飞是跟家庭的可支配收入的水平相关，很多大城市里面，家庭的可支配收入已经到了一定的水平，基本上一到两年的储蓄就可以买一辆汽车，到了这个水平，汽车行业的发展将会进入一个新的发展阶段。由住房和汽车消费所带来的一系列消费升级有很多很多，包括家电、汽车的各种服务，包括道路的修建，包括停车设施等等，将会拉动我们国家经济增长。政府在这些方面将会出台一系列政策。
第三个方面拉动中国经济增长的动力，也是目前政策开始发力的着力点，就是产业的绿色升级，我称之为绿色产能革命。我们现在经济结构里面，是工业、制造业占的比重非常高，40％以上，如果我们能在工业里面进行一些产能的升级改造，我称之为绿色产能的提升，那么我们既能够保障不出现重复建设，产能的过剩，同时也可以拉动我们的投资。我曾经算过一笔账，如果我们在五个主要的产业里，从建材到石油化工，在这五个产业里面进行十年的产能革新，那么每年我们能够带来占GDP10％的投资需求，而且我们可以减少10％的能源消耗，这方面我期待在不久的将来，实际从现在开始，政府也开始出台一些政策，拿出财政的真金白银来补贴这些产能的升级。这三件事情是经济发展方式转变、结构调整的政府着力点。
三、未来十年将进行三大重要调整
我对房地产行业若干年发展的看法，也是三个观点。第，我个人预计，房地产行业在未来五到十年可能将告别价格飞涨、利润奇高的时代，或者称之为暴利的这个时代可能过去了。为什么这样讲?我给出我个人的理由。我们要非常清楚地分析一下过去十几年来房地产发展，把它放在整个宏观经济来看。它的发展格局是什么?我称之为是一个三赢的格局，什么三赢呢?家庭在十几年前有储蓄，有相当部分的储蓄存在银行当中，政府要发展，家庭希望把自己的储蓄搬家，从银行存款部分搬到房地产、不动产。
中国百姓有对购房的偏好，家庭希望把存款从银行转到房地产。地方政府要发展，但是1994年实行了分税制，地方政府发展的财源受到很大的限制，怎么办?政府用手中的土地通过有价转让的形式，经过开发商，最后实际还是由家庭支付了。地方政府把老百姓的储蓄从银行拉到自己的手里，百姓获得了房地产产权所有，过去十年百姓高兴，尽管部分是负债，地方政府拿到了真金白银，可以搞开发区，可以修路，获得短期繁荣。开发商在这过程中也是赢家，他提供的服务获得了利润。过去是三赢的格局。
但是过去三赢的格局现在走到了尽头，因为现在的土地价格已经很高了。房地产价格已经很高了，现在面临着是一批年轻人以及没有进城想进城的外地人，这些人对地方经济发展非常重要，没有这些年轻人哪来的城市繁荣。比如在北京，很多都是外地人，手里没有福利房，没有基本住房的保障，你让这些年轻人在价格已经很高的地产市场上买房子，后果只有一个，你必须想方设法地提高这部分人的工资。工资不高无法持续，如果工资非常高，无形中又反过来对地方经济的发展和企业的成本形成了压力。所以今天房地产的发展碰到了过去格局无法延续的瓶颈。
这次两会我个人近距离地观察，因我是无党派界的政协委员。这次两会如果说有什么最大的共识，那就是房地产的问题。总理的工作报告在房地产问题上给出了非常明确的政治承诺，发出了非常强烈的政治意愿，要控制房价的过快上涨。不管我们认同不认同这个说法，政治意愿摆在这里，两会的代表和委员在各种场合也表达了同样的呼声。政府给出了四条具体措施。这四条措施也可能大家不认同，也可能是短期的，但是我想告诉大家，一旦当社会中间的精英阶层，两会代表也好，政协委员也好，形成舆论的共识，当这个社会阶层最高领导层形成了政治意愿，或早或晚会转变为体制改革的现实。在我看来中国经济未来五到十年乃至更长的时间，房地产发展的基本格局就是双轨制。一方面继续依 靠市场为主的商业性房地产开发，另一方面各个地方政府将会受到强大的压力，它必须拿出真金白银来开发保障性住房。
保障性住房以什么形式出现?廉租房形式出现还是公租房出现还是什么方式出现，都可以探讨，但是这个大趋势、大格局在我看来已经形成，或者推动这个大格局前进的动力，社会基础以及政治意愿已经形成，在这个大形势下房地产市场总体来看，价格迅速上涨，利润奇高这个时代恐怕一去不复返了。
第二件事情，我想房地产发展会出现一个深度的政府与企业合作的格局，深度的合作。今天的合作相对而言是比较浅的，地方政府拍卖土地：我作为开发商出钱，不管钱哪来的，我用我自己的钱搞拍卖，我只要拿了土地之后按照政府规定的时间之内开发出来，基本上政府不用太管我了，当然我要交一部分税收了，尽管税收很高，基本是浅度的合作。
未来是什么?我相信是深度合作，为什么这样讲?刚刚我说了，未来房地产发展的基本格局是双轨制。在政府这里不可能自己完全开发房地产，它没有经验，没有管理的能力，没有这方面的推动力，也可能缺少定的公信力。所以政府在开发福利这一轨的时候，一定会依赖房地产商的支持，一定会形成深度的合作，这种深度的合作我相信也是为房地产开发商创造合理利润的过程。政府拿出一块土地出来，这当中谁能帮我设计、建设、管理，谁管得好我请谁，这种深度合作的格局将会形成。在这个过程中我认为房地产行业的发展将会更加健康，与社会公众会形成良性的互动。
第三个格局，我相信房地产这个产业将会出现比较大的重组。一些有经验的，经营得好的，可能会逐步扩大规模；在现在来看，只靠短期合作，规模比较小，企业文化不是坚固的企业，可能会出现被并购重组，在这个过程中，地产商的运营模式也会出现变化，一部分地产商将专门从事商业地产，一部分地产商专门从事建设商品房，一部分开发商可能和政府深度合作，跟政府一起开发政策性保障性住房。还有一部分开发商可能自己开发一部分住房长期出租，长期持有，会出现多元化的产业重组。
不管怎么讲，我是乐观的，长期以来我都是乐观主义者，今天仍然也是。我相信不管世界格局如何演变，中国经济发展的前景是非常好的，我们已经有了三十多年改革开放的基础，已经有了很好的经济发展共识，同时我也坚信，房地产行业尽管出现了重大的格局变化，我坚信房地产行业只要能抓住机遇，也一定能够有非常好的发展前景，而且发展前景和发展模式将会比过去十年更加美好。祝愿大家在未来十年、五年过程中能够实现各自心中设定的目标。
一、后危机时代三件大事影响深远
先看看世界经济的变化。后危机时代世界经济肯定不可能回到危机前那个旧的格局，新的常态和过去的常态肯定是不一样的。在我看来，根据我们所关注地问题，根据中国经济可能受到的影响，三件大事我们必须密切地关注。这三件事情在未来一段时间可能会不断地冲击着我们中国经济发展的模式，不断给我们造成影响。
第一件事在我看来就是，全球性的以发达国家所发行的国际货币为标志的流动性过剩，在未来三到五年很可能会愈演愈烈。为什么这么说呢?这件事情原因何在，有什么后果?这场金融危机的本质是什么?这场金融危机的本质是发达国家的私人部门资产负债表的危机，它是发生在美国、英国、西班牙，不是发生在墨西哥，它的危机起源是雷曼兄弟公司、美国的AIG公司，美国的银行，不是政府危机。
另外不是这些企业的现金流出现了问题，尽管通用汽车、福特公司经营出现了问题，这些问题早存在了，并不是一夜之间发生的。问题的关键是短期之内发达国家的金融市场资产价格出现了巨幅下降，因此带来发达国家私人部门资产负债表的资产迅速下降，资产的价值迅速下降，同时负债没有变，因此引起了一系列恐慌，引起了一系列行为上的变化，投资者不敢投资，金融机构不敢贷款了。消费者不敢消费了。正是看准了金融危机的本质，发达国家在过去十八个月之内采取了各种各样的措施来救市，其救市的本质非常清楚，就是用国家信用做担保来注资于私人部门，来挽救私人部门的信用危机。
其中一个最主要的政策工具就是发货币，就是数量型扩张，就是利用他们手里国际货币的发行权来扩大货币的发行。美国美联储基础货币多发行1万多亿，英镑也出现相应数量的扩张，欧元也出现了相应扩张。发货币的后果是什么呢?总体看是资产价格的迅速上升，你看发达国家道琼斯指数40％的上升，英国金融时报指数也出现了30％以上的上升，发展中国家上升的幅度更大，俄罗斯曾经上升80％以上。这种全球性的信用扩张，全球性货币泛滥，全球性的流动性过剩是有利于全球经济的恢复，至少是有利于发达国家经济的恢复，这就是过去这十八个月为什么金融危机之后，发达国家金融市场、发达国家的实体经济出现了出乎意料的发展。
这件事情对中国经济有什么后果呢?后果非常明显，第一个后果人民币升值的压力，上升了，因为对方货币政策非常松，美国、欧洲的货币政策非常松，自然而然反映在货币市场，对方的货币，发达国家的货币就出现了贬值的压力，这种贬值的趋势对他们的经济恢复是非常有利的。反过来讲我们出现了升值压力，非常明显。还有什么后果?还有的后果是发达国家的资产价格在上升，包括自然资源在内的矿产资源、能源等等，它们的价格也会上升，而且上升的过程刚刚开始，远没有结束。所以这件事情对我们的影响非常非常直接，整个全球的资产价格都在上升，尤其是自然资源的价格。
这是第一个格局变化，在未来若干年还会持续下去。非常形象地说，发达国家，英国、美国、欧洲、中央银行是手拉手一起扩大货币的发行，手拉手一起对其他国家的货币，像印度卢比、俄罗斯卢布等等，一起贬值，这是一场有协调，或者说不需要协调的，显而易见的符合它们经济恢复利益的一场运动。
第二个变化是什么呢?就是全球经济再平衡。什么是再平衡?说白了这个词是发达国家美国人造出来的，它们把金融危机的责任推向了像中国这样的贸易顺差国，因此它们呼吁全球经济必须要再平衡，再平衡说白了就是希望放缓全球化的步伐，希望它们的实体经济有所发展，希望把它们的产品多卖一部分到中国来，也希望像中国这样的国家减少对它们的出口。
再平衡的呼声实际反映了发达国家重归实体经济的愿望，它们在金融危机前，它们主要的支撑点，尤其是英国非常明显，支撑点是什么呢?是金融，是媒体服务，是无形的服务。现在发现光靠这种无形的服务，尤其是金融服务是不牢固的，因为绝大部分的百姓的就业不在金融领域，尽管金融领域在发展好的时候能够产生GDP，能够产生国民收入，并不能产生就业。美国的情况很有意思，美国金融业恢复得非常好，利润非常好，甚至某些企业创记录的利润高，但是另一边是大量得失业，就业增长的难度非常大。在这样的背景下我们不难分析丰田汽车的召回，丰田汽车召回有什么了不起的?奥迪曾经有个车型奥迪5000在美国发生了很多事故，驾驶人员声称，倒车时车速突然加速，造成很多人死亡；奥迪自己解释是油门踏板和刹车踏板挨的近，驾驶员误操作。我不知道对或不对，这个事情的严重程度不比丰田召回轻，但是今天的丰田召回为什么带来发达国家的一片讨伐，不难看出其中有深厚的政治背景。
今年二月美国丰田汽车销量下降了9％-10％，丰田主打产品凯美瑞下降了12％，相反福特汽车上涨24％。这次丰田召回，却救了福特，这是一出闹剧。美国国会议员说，我们小的时候是开着日本制造的品牌一步步上升，在这样的文化氛围下生活起来的；我们以前认为日本的制造是质量的标志，可是现在丰田出了问题，打破了日本制造的形象。我看这就是他们一场政治上的运作。再平衡情况下对中国经济的压力非常大，各种贸易保护的措施都有深刻的背景。
第三个要强调的大事，就是绿色，全球经济的发展不仅是绿色，而且是绿色主义。我称之为主义。什么是主义?主义就是不容辩驳的一种信仰。你相信资本主义，他相信共产主义，彼此不能说服。西方国家不管原因何在，不管对还是错，不管有没有科学根据，主流意识形态已经转到了绿色主义。从上小学的小孩到政治家，到大公司的经理都在呼吁，人类活动带来了全球变暖。不管这是对还是错，不管是不是真正带来全球变暖，没有办法争论了，只能承认是一场意识形态的升华，已经从绿色运动升华为绿色主义。这件事情对中国的经济发展毫无疑问会产生各种各样的影响。
对房地产发展的影响，我补充一个观点。我讲全球绿色主义的升起并不完全是坏事，为什么?如果我们能抓住机遇，能够把低碳发展上升为国策，相当于计划生育，当然计划生育这事情有争议，如果我们把低碳上升为 国策的话，我想我们完全有可能在低碳这个问题上做得比美国好，比印度好。美国也好，印度也好，是民主制国家，在民主制国家你要说服百姓搞绿色是非常难的，如果我们在绿色问题上做出相当于美国、印度更加进步的行动，我们可以从根本上树立起中国经济发展模式的全球号召力。
现在说来说去中国发展模式优势何在，不就是GDP上升了，不就是减贫了。这还不够，如果低碳方面做出了贡献，这就要上升为意识形态。我相信我们的政府在不久的将来一定会意识到这个问题的重要性，一定会采取更有利的措施来推动相关产业，包括房地产产业，绿色低碳的标准。这是关于国际形势的三件事情。
二、中国经济发展要解决好三件事
同样，中国的未来经济发展有三件事情必须要记住。未来五到十年中国的三件事，在我看来这是中国经济未来发展的主动力，也是当前转变发展方式，调整经济结构的着力点所在。我从一个经济学家的角度来解释两会，解释政府工作的精神。
第一是城市化，或者加两个词，就是深度城市化。这恐怕是未来中国经济发展的第一大法宝，第一大源泉。什么是深度城市化，不仅要把农民工引到城市来长期居住，而且还要给农民工相应待遇，让农民工真正融入到城市生活中来，让他买房子，让他的子女受教育，让他自己有学习、融入城市社区的动机和后果。为了提升深度城市化，房地产行业必然会出现一些深层次的改变。
深度城市化的一个重要切入点就是要从已经进城的、长期在城市里生活的一批农民工、一批外地人为切入点，这批人已经在城市里有稳定的工作了，他不存在收入问题，不存在认同的问题，只要在身份上，政策上加以承认他，这部分人的行为会改变，他会感到自己是城市的一员，子女的受教育程度会有愿望提高。深度城市化的一个切入点是已经进入城市，在城市里长期生活的外地人和农民工，所以城市化是第一个动力来源。那么城市化到底潜力有多大，几年前我就开始关心这个问题。我们研究发现，中国经济的城市化程度跟相应经济发展国家的水平相比，我们落后11％，官方统计数字是46.6％，按照目前发展水平应该上升为57％，潜力非常大。
深层的城市化潜力更大。这是第一个发展的源泉，这是政府政策着力点，从今年开始我相信一系列的加快城市化的步骤以及政策都将出台。
第二件事情也是值得我们关注的，就是消费的升级。在未来一段时间将支撑我们经济的发展。消费的升级在我看来就是两件大事，一个是住房，老百姓对住房的需求还将持续存在，改善住房将会成为我们中国未来经济发展的主要动力。
另外汽车产业，汽车产业现在进入了第二次的起飞。这一轮的起飞应该还会有三到四年的好日子可过。汽车行业的第二次起飞是跟家庭的可支配收入的水平相关，很多大城市里面，家庭的可支配收入已经到了一定的水平，基本上一到两年的储蓄就可以买一辆汽车，到了这个水平，汽车行业的发展将会进入一个新的发展阶段。由住房和汽车消费所带来的一系列消费升级有很多很多，包括家电、汽车的各种服务，包括道路的修建，包括停车设施等等，将会拉动我们国家经济增长。政府在这些方面将会出台一系列政策。
第三个方面拉动中国经济增长的动力，也是目前政策开始发力的着力点，就是产业的绿色升级，我称之为绿色产能革命。我们现在经济结构里面，是工业、制造业占的比重非常高，40％以上，如果我们能在工业里面进行一些产能的升级改造，我称之为绿色产能的提升，那么我们既能够保障不出现重复建设，产能的过剩，同时也可以拉动我们的投资。我曾经算过一笔账，如果我们在五个主要的产业里，从建材到石油化工，在这五个产业里面进行十年的产能革新，那么每年我们能够带来占GDP10％的投资需求，而且我们可以减少10％的能源消耗，这方面我期待在不久的将来，实际从现在开始，政府也开始出台一些政策，拿出财政的真金白银来补贴这些产能的升级。这三件事情是经济发展方式转变、结构调整的政府着力点。
三、未来十年将进行三大重要调整
我对房地产行业若干年发展的看法，也是三个观点。第，我个人预计，房地产行业在未来五到十年可能将告别价格飞涨、利润奇高的时代，或者称之为暴利的这个时代可能过去了。为什么这样讲?我给出我个人的理由。我们要非常清楚地分析一下过去十几年来房地产发展，把它放在整个宏观经济来看。它的发展格局是什么?我称之为是一个三赢的格局，什么三赢呢?家庭在十几年前有储蓄，有相当部分的储蓄存在银行当中，政府要发展，家庭希望把自己的储蓄搬家，从银行存款部分搬到房地产、不动产。
中国百姓有对购房的偏好，家庭希望把存款从银行转到房地产。地方政府要发展，但是1994年实行了分税制，地方政府发展的财源受到很大的限制，怎么办?政府用手中的土地通过有价转让的形式，经过开发商，最后实际还是由家庭支付了。地方政府把老百姓的储蓄从银行拉到自己的手里，百姓获得了房地产产权所有，过去十年百姓高兴，尽管部分是负债，地方政府拿到了真金白银，可以搞开发区，可以修路，获得短期繁荣。开发商在这过程中也是赢家，他提供的服务获得了利润。过去是三赢的格局。
但是过去三赢的格局现在走到了尽头，因为现在的土地价格已经很高了。房地产价格已经很高了，现在面临着是一批年轻人以及没有进城想进城的外地人，这些人对地方经济发展非常重要，没有这些年轻人哪来的城市繁荣。比如在北京，很多都是外地人，手里没有福利房，没有基本住房的保障，你让这些年轻人在价格已经很高的地产市场上买房子，后果只有一个，你必须想方设法地提高这部分人的工资。工资不高无法持续，如果工资非常高，无形中又反过来对地方经济的发展和企业的成本形成了压力。所以今天房地产的发展碰到了过去格局无法延续的瓶颈。
这次两会我个人近距离地观察，因我是无党派界的政协委员。这次两会如果说有什么最大的共识，那就是房地产的问题。总理的工作报告在房地产问题上给出了非常明确的政治承诺，发出了非常强烈的政治意愿，要控制房价的过快上涨。不管我们认同不认同这个说法，政治意愿摆在这里，两会的代表和委员在各种场合也表达了同样的呼声。政府给出了四条具体措施。这四条措施也可能大家不认同，也可能是短期的，但是我想告诉大家，一旦当社会中间的精英阶层，两会代表也好，政协委员也好，形成舆论的共识，当这个社会阶层最高领导层形成了政治意愿，或早或晚会转变为体制改革的现实。在我看来中国经济未来五到十年乃至更长的时间，房地产发展的基本格局就是双轨制。一方面继续依 靠市场为主的商业性房地产开发，另一方面各个地方政府将会受到强大的压力，它必须拿出真金白银来开发保障性住房。
保障性住房以什么形式出现?廉租房形式出现还是公租房出现还是什么方式出现，都可以探讨，但是这个大趋势、大格局在我看来已经形成，或者推动这个大格局前进的动力，社会基础以及政治意愿已经形成，在这个大形势下房地产市场总体来看，价格迅速上涨，利润奇高这个时代恐怕一去不复返了。
第二件事情，我想房地产发展会出现一个深度的政府与企业合作的格局，深度的合作。今天的合作相对而言是比较浅的，地方政府拍卖土地：我作为开发商出钱，不管钱哪来的，我用我自己的钱搞拍卖，我只要拿了土地之后按照政府规定的时间之内开发出来，基本上政府不用太管我了，当然我要交一部分税收了，尽管税收很高，基本是浅度的合作。
未来是什么?我相信是深度合作，为什么这样讲?刚刚我说了，未来房地产发展的基本格局是双轨制。在政府这里不可能自己完全开发房地产，它没有经验，没有管理的能力，没有这方面的推动力，也可能缺少定的公信力。所以政府在开发福利这一轨的时候，一定会依赖房地产商的支持，一定会形成深度的合作，这种深度的合作我相信也是为房地产开发商创造合理利润的过程。政府拿出一块土地出来，这当中谁能帮我设计、建设、管理，谁管得好我请谁，这种深度合作的格局将会形成。在这个过程中我认为房地产行业的发展将会更加健康，与社会公众会形成良性的互动。
第三个格局，我相信房地产这个产业将会出现比较大的重组。一些有经验的，经营得好的，可能会逐步扩大规模；在现在来看，只靠短期合作，规模比较小，企业文化不是坚固的企业，可能会出现被并购重组，在这个过程中，地产商的运营模式也会出现变化，一部分地产商将专门从事商业地产，一部分地产商专门从事建设商品房，一部分开发商可能和政府深度合作，跟政府一起开发政策性保障性住房。还有一部分开发商可能自己开发一部分住房长期出租，长期持有，会出现多元化的产业重组。
不管怎么讲，我是乐观的，长期以来我都是乐观主义者，今天仍然也是。我相信不管世界格局如何演变，中国经济发展的前景是非常好的，我们已经有了三十多年改革开放的基础，已经有了很好的经济发展共识，同时我也坚信，房地产行业尽管出现了重大的格局变化，我坚信房地产行业只要能抓住机遇，也一定能够有非常好的发展前景，而且发展前景和发展模式将会比过去十年更加美好。祝愿大家在未来十年、五年过程中能够实现各自心中设定的目标。