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摘 要：为了保障农民群体的利益，统筹城乡发展，改变我国土地所有制目前存在的不平等问题，十八届三中全会明确提出允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，从而缓解现存的农村土地痛点问题。
关键词：集体土地 租赁住房 现状
三农问题始终是我们发展道路上需要攻克的顽石，其中尤其以乡村经济的振兴为甚。农村土地问题历经近四十年的探索，仍旧有许多问题亟待解决。雄安作为贯彻新发展理念的试验田，在此空白的绘板上，笔者试图探索和构建新型的农村集体建设用地租赁住房模式以缓解农村建设矛盾。
一、农村集体建设用地制度现状
随着我国城镇国有土地使用制度的改革的日渐推进和社会主义市场经济制度的逐步完善，国有建设用地与市场之间已然建立起日趋完善的出让转让制度。然而，农村集体建设用地制度的改革步伐却相较之缓慢许多，其集体建设用地的使用权流转制度的改革一度停滞不前。在三农问题的矛盾不断激化，城乡建设一体化需求的要求下，传统的城市与农村之间的相互割裂的二元制土地管理制度全然体现出了明显的滞后性。
一方面，由于国有与集体的土地使用权权能的不对等，呈现出价格体系截然不相同的“同地不同权”的相反命运，加之不同的管理体制，导致了集体无法享受到土地增值带来的收益红利。另一方面，按照现有的农村集体建设用地使用权流转制度，大量的集体建设用地是不能合理进入土地一级市场的，这就使得土地资源并不能在城乡间合理配置。而农民群体渴求征地拆迁，消极怠于规划集体土地，是基于我国城镇化、工业化的推进。城市的扩张、环境指标以及城市地价的不断攀升，使得大量工厂向城郊迁移，民用住房也渐渐远离城市中心。此时，集体建设用地的价值不断显化，农村集体建设用地私下流转的情况发生的频率不断攀升，“小产权房”应运而生。不仅如此，宅基地转让纠纷，“城中村”等问题也不断进入视野，集体建设用地粗放的管制和利用问题暴露无遗。
为了解决农村集体建设用地流转中出现的问题，推动“同地同权”以及根本性遏制私下的隐形交易，从而完善土地产权制度，提高土地利用效率，并且保障农民群体的利益使之能够共同分享土地增值的红利，最终促进社会公平。自2008年第十七届三中全会提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”开始，正式拉开了农村土地制度系统性改革的帷幕。
二、租赁住房模式现状
实践证明，一个成熟的市场经济体，必然会将住房租赁市场作为房地产市场的重要组成部分。然而，我国的租房市场无论是从相对规模还是发展质量上来看，都还存在需要完善的地方。数据显示，2016年全国房地产开发企业房屋出租收入为1786.97 亿元，而房地产开发企业商品房销售收入却高达85163.32 亿元，前者仅为后者的2.09%，出租房与购房市场发展极度不均衡的矛盾凸显。反观发达经济体的房地产市场结构比例，例如德国拥有住房所有权的人口比例为40%，住房租赁者则占60%；英国住房所有权拥有者占69%，租赁者占31%；美国住房所有权拥有者占66%，租赁者则占34%。根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅占20.55%，到2010年，我国住房租赁比例仅上升0.5%，为21.05%。我国的住房自有率也常年维持在70%以上的水平。与西方发达国家一对比，我国现下的房地产市场与其显然存在较大的差异。
当然，这并不是说我国没有推动房屋租赁模式的发展，早在2010年，住建部就出台了《商品房租赁管理办法》，规定房屋租赁当事人应办理房屋租赁登记备案，以此来保障住房租赁者的权益。但该办法并未规定若不备案或将面临何处罚。随着2015年《关于加快培养和发展住房租赁市场的指导意见》以及2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的出台，“租售并举”、“租售同权”的概念被提出。租赁合同备案的证明成为居住证办理、工商注册、社会保障等公共服务的依据，但“租售同权”仅仅只是趋势，仍旧没有获得实质性的发展，对合同备案的激励作用也显然是微不足道的。
由于改革劲头不足，源自相关经济制度下的市场结构和市场秩序的问题层出不穷。一方面，住房租赁市场供需结构严重失配。我国人口流动量较大的城市，尤其是人口净流入较大的大中型城市，存在流入市民对住房租赁的极大需求现状。单以上海为例，其中外来人口占了常住人口的比例超过40%，但住房租赁市场相较商品房买卖市场总体体量较小，难以满足众多外来人口租房的需求。另外，根据上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》，超七成的城市房租相对收入较高，其中上海的房租收入比更是高于45%，属于租金严重过高的城市。这就说明，住房租赁供需之间存在的价格失配问题。而住房供需之间显然并不是仅仅只有价格存在失配问题，产品、房屋质量、环境、区域等方面都存在或严峻或轻微的失配情况。另一方面，不规范的租房租赁供给市场秩序同样是现行运行制度过程中不可忽视的问题。我国住房自有率一直领先世界，虽然这与群众安土重迁的传统思想有关，但也与租赁市场一直处于自发状态，租房供给市场无序状态密不可分。深圳作为国内最发达和活跃的租赁市场之一，常住人口的住房自有率为34%，即只有约三分之一的常住人口居住在自有住房中，其余常住人口则需要通过市场租赁、入住单位周转房或是借住等方式解决住房问题。纵使租房市场占有率在全国前列，深圳的住房问题仍然严峻，尤其突出在存在严重市场失序和承租人利益难以得到切实保障的问题。例如，在租赁市场中不能再常见的中介房源造假问题，就极易导致租赁关系的不稳定。卖方市场的规制缺失，使之存在包括肆意涨租、强制退租、随意搭建“胶囊房”、房屋及设施设备年久失修等问题。
参考文献：
1.李喜梅，周宏春.雄安新区绿色发展呼唤金融支持，[J]，开发研究，2018（03）：110-117
2.譚荣.集体建设用地建租赁住房的思考与展望[J].中国土地，2017（10）：14-16
3.纪成旺.集体建设用地建租赁住房的改革逻辑[J].中国土地，2017（10）：4-7.
作者简介：梁铭可（1998-），女，汉族，浙江绍兴人，河北大学政法学院法学本科生。
关键词：集体土地 租赁住房 现状
三农问题始终是我们发展道路上需要攻克的顽石，其中尤其以乡村经济的振兴为甚。农村土地问题历经近四十年的探索，仍旧有许多问题亟待解决。雄安作为贯彻新发展理念的试验田，在此空白的绘板上，笔者试图探索和构建新型的农村集体建设用地租赁住房模式以缓解农村建设矛盾。
一、农村集体建设用地制度现状
随着我国城镇国有土地使用制度的改革的日渐推进和社会主义市场经济制度的逐步完善，国有建设用地与市场之间已然建立起日趋完善的出让转让制度。然而，农村集体建设用地制度的改革步伐却相较之缓慢许多，其集体建设用地的使用权流转制度的改革一度停滞不前。在三农问题的矛盾不断激化，城乡建设一体化需求的要求下，传统的城市与农村之间的相互割裂的二元制土地管理制度全然体现出了明显的滞后性。
一方面，由于国有与集体的土地使用权权能的不对等，呈现出价格体系截然不相同的“同地不同权”的相反命运，加之不同的管理体制，导致了集体无法享受到土地增值带来的收益红利。另一方面，按照现有的农村集体建设用地使用权流转制度，大量的集体建设用地是不能合理进入土地一级市场的，这就使得土地资源并不能在城乡间合理配置。而农民群体渴求征地拆迁，消极怠于规划集体土地，是基于我国城镇化、工业化的推进。城市的扩张、环境指标以及城市地价的不断攀升，使得大量工厂向城郊迁移，民用住房也渐渐远离城市中心。此时，集体建设用地的价值不断显化，农村集体建设用地私下流转的情况发生的频率不断攀升，“小产权房”应运而生。不仅如此，宅基地转让纠纷，“城中村”等问题也不断进入视野，集体建设用地粗放的管制和利用问题暴露无遗。
为了解决农村集体建设用地流转中出现的问题，推动“同地同权”以及根本性遏制私下的隐形交易，从而完善土地产权制度，提高土地利用效率，并且保障农民群体的利益使之能够共同分享土地增值的红利，最终促进社会公平。自2008年第十七届三中全会提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”开始，正式拉开了农村土地制度系统性改革的帷幕。
二、租赁住房模式现状
实践证明，一个成熟的市场经济体，必然会将住房租赁市场作为房地产市场的重要组成部分。然而，我国的租房市场无论是从相对规模还是发展质量上来看，都还存在需要完善的地方。数据显示，2016年全国房地产开发企业房屋出租收入为1786.97 亿元，而房地产开发企业商品房销售收入却高达85163.32 亿元，前者仅为后者的2.09%，出租房与购房市场发展极度不均衡的矛盾凸显。反观发达经济体的房地产市场结构比例，例如德国拥有住房所有权的人口比例为40%，住房租赁者则占60%；英国住房所有权拥有者占69%，租赁者占31%；美国住房所有权拥有者占66%，租赁者则占34%。根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅占20.55%，到2010年，我国住房租赁比例仅上升0.5%，为21.05%。我国的住房自有率也常年维持在70%以上的水平。与西方发达国家一对比，我国现下的房地产市场与其显然存在较大的差异。
当然，这并不是说我国没有推动房屋租赁模式的发展，早在2010年，住建部就出台了《商品房租赁管理办法》，规定房屋租赁当事人应办理房屋租赁登记备案，以此来保障住房租赁者的权益。但该办法并未规定若不备案或将面临何处罚。随着2015年《关于加快培养和发展住房租赁市场的指导意见》以及2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的出台，“租售并举”、“租售同权”的概念被提出。租赁合同备案的证明成为居住证办理、工商注册、社会保障等公共服务的依据，但“租售同权”仅仅只是趋势，仍旧没有获得实质性的发展，对合同备案的激励作用也显然是微不足道的。
由于改革劲头不足，源自相关经济制度下的市场结构和市场秩序的问题层出不穷。一方面，住房租赁市场供需结构严重失配。我国人口流动量较大的城市，尤其是人口净流入较大的大中型城市，存在流入市民对住房租赁的极大需求现状。单以上海为例，其中外来人口占了常住人口的比例超过40%，但住房租赁市场相较商品房买卖市场总体体量较小，难以满足众多外来人口租房的需求。另外，根据上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》，超七成的城市房租相对收入较高，其中上海的房租收入比更是高于45%，属于租金严重过高的城市。这就说明，住房租赁供需之间存在的价格失配问题。而住房供需之间显然并不是仅仅只有价格存在失配问题，产品、房屋质量、环境、区域等方面都存在或严峻或轻微的失配情况。另一方面，不规范的租房租赁供给市场秩序同样是现行运行制度过程中不可忽视的问题。我国住房自有率一直领先世界，虽然这与群众安土重迁的传统思想有关，但也与租赁市场一直处于自发状态，租房供给市场无序状态密不可分。深圳作为国内最发达和活跃的租赁市场之一，常住人口的住房自有率为34%，即只有约三分之一的常住人口居住在自有住房中，其余常住人口则需要通过市场租赁、入住单位周转房或是借住等方式解决住房问题。纵使租房市场占有率在全国前列，深圳的住房问题仍然严峻，尤其突出在存在严重市场失序和承租人利益难以得到切实保障的问题。例如，在租赁市场中不能再常见的中介房源造假问题，就极易导致租赁关系的不稳定。卖方市场的规制缺失，使之存在包括肆意涨租、强制退租、随意搭建“胶囊房”、房屋及设施设备年久失修等问题。
参考文献：
1.李喜梅，周宏春.雄安新区绿色发展呼唤金融支持，[J]，开发研究，2018（03）：110-117
2.譚荣.集体建设用地建租赁住房的思考与展望[J].中国土地，2017（10）：14-16
3.纪成旺.集体建设用地建租赁住房的改革逻辑[J].中国土地，2017（10）：4-7.
作者简介：梁铭可（1998-），女，汉族，浙江绍兴人，河北大学政法学院法学本科生。