论文部分内容阅读
【摘要】我国虽然对不动产有做出了登记的规定，但是却没有对登记的性质和效力做出明确的定义，对登记性质是属于行政性质还是属于民事性质没有明确的界定，因此也导致了立法对不动产的登记效力缺乏清晰的规定。本文主要分析了不动产登记效力存在的问题，并提出了保证不动产登记效力的措施。
【关键词】不动产 登记效力 物权
1.不动产登记效力问题
不动产的效力是指对不动产进行登记之后所产生的法律约束力。由于受到传统计划经济体制思想的影响，认为对不动产进行登记实际上就是为了方便行政部门的管理，因此不动产的登记效力依然还有一些问题存在。
1.1利益失衡
在生活实践中，当存在不动产物发生物权的改变时，法律保护的更多的是债权当事人的利益和善意拥有人，但却忽视了在管理交易过程中给予产权真正所有人和其他利害关系人足够的重视和保护。在实际情况中，在物权发生改变之前还会存在着利害关系人，这利害关系人和物权发生改变之后的善意取得人之间是互为第三人的关系。当物权变动完成之后但又存在权利瑕疵的时候，往往的情况是我们只是关注和强调要保护好善意取得者的利益，而忽略了对物权变动前真正权利人的保护，导致了侵害真正权利人利益的事常有发生。在实践操作中，现行的法律过多采用的是登记生效主义，缺乏对当事人意思的尊重，不能够权衡好真正权利人和利害关系人之间的利益，这样的法律是与契约自由和私权自治的民法精神相违背的。一味的只强调保护不动产物权善意取得人的利益，这实质上就是对真正权利人和其他利害关系人的损害。
1.2公法缺失
不动产登记具有兼具公法性质和私法性质双重属性，但在实际操作中，更多的人认为登记效力只具备私法效力，而缺乏公法效力。没有公效力的不动产登记效力，会使公权力放纵对登记制度的管理，少了公权力的干预，将会使市场发展走向无序发展。很多关于不动产登记效力的研究文献中就很少有考虑到不动产登记效力的公法性，法律上没有对不动产登记效力的公法效力进行认定。
2.不动产登记效力保证措施
针对上述不动产登记效力存在的问题，以下从均衡各方利益和确立公效力两方面提出了保证不动产效力的措施。
2.1均衡各方利益
由上述中，我们知道不动产变动后的善意取得人和产前（产权）变动前的利害关系人是互为第三人的，但法律上更多的只保护善意取得人的利益，而忽视了产权变动前真正权利人的利益保护，导致利益冲突的发生，所以就必须平衡好相关利益方的利益。因此，法律应当给予不动产登记效力和交易当事人足够的保护力度。
（1）登记效力保护交易当事人利益。根据契约自由的精神，当事人可以自由选择要不要变更不动产，选择和谁交易，基于什么样的条件下才可以交易。在进行不动产变更的过程，需要签订合同，以借助法律的约束力来保证买卖双发履行相关的义务和责任。进行不动产登记是不动产物权变动的重要环节之一，但是登记是需要先通过申请才可以启动的，如果双方签订了不动产转让的合同，双方则要按照合同约定的内容办理变更登记手续，如果拒绝则表示有违约行为，需要负相关的法律责任。所以说，登记效力要具备可以协助不动产登记相关当事人平衡利益的功能，为平衡当事人利益，出卖人要转移不动产的占有权，买受人则通过占有宣示权利状态；
（2）登记效力保护利害关系人利益。保护不动产真正权利人是通过对有异议不动产权进行事先公告的方式来完成的，只有这样才能维护公正性。在转让人没有处分权力的情况下把不动产转给受让人，而受让人却不知情，这个时候通过登记制度，就可以对善意买受人进行保护。在对善意买受人、真正权利人和其他利害关系人进行保护的时候，倾向度一般先善意买受人、真正权利人和利害关系人，在坚持以善意买受人为重的前提下，尽可能避免真正权利人和利害关系人的冲突。
2.2确立公法效力
由上述分析，我们知道不动产登记具有私法性和公法性，所以一定不可忽视不动产登记效力的公法效力。所谓的不动产登记，就是国家权力机关依据一定的法规定对当事人物权变动的真实性、合法性给予行政确认，它由申请、受理、审查、确认等一系列程序要素组合而成的，它是属于一种行政确认行为。行政确认行为是具有法律效力的，不动产权经过登记之后，就会产生相应的法律效力，经过登记的不动产，当事人就对其具有法律权力，未经许可，任何人都不可以干预、撤销或是变更，任何人都必须遵从登记上所赋予的权利，尊重其效力。
3.结束语
目前我国对不动产登记的类型来看，有些要求登记，有些则没有要求登记，登记的类型既有处分原则、对抗主义，也有登记生效主义；从不动产登记的性质看既有公法性质，也有私法性质，就，所以从其效力上看既有私法效力，也有公法效力。因此，想要正确全面的把握不动产登记的效力必须深刻认识不动产登记的过程、性质、登记模式，针对不动产登记效力存在的问题，采取有力的保证措施。
【参考文献】
[1]赵明.略论我国不动产登记法律制度的发展和完善[J].社会科学研究，2012（06）：27
[2]童全康.论不动产登记的效力[J].决策与信息，2012（11）：32
[3]刘远熙.不动产登记效力探析[J].商业时代，2011（08）：68
【关键词】不动产 登记效力 物权
1.不动产登记效力问题
不动产的效力是指对不动产进行登记之后所产生的法律约束力。由于受到传统计划经济体制思想的影响，认为对不动产进行登记实际上就是为了方便行政部门的管理，因此不动产的登记效力依然还有一些问题存在。
1.1利益失衡
在生活实践中，当存在不动产物发生物权的改变时，法律保护的更多的是债权当事人的利益和善意拥有人，但却忽视了在管理交易过程中给予产权真正所有人和其他利害关系人足够的重视和保护。在实际情况中，在物权发生改变之前还会存在着利害关系人，这利害关系人和物权发生改变之后的善意取得人之间是互为第三人的关系。当物权变动完成之后但又存在权利瑕疵的时候，往往的情况是我们只是关注和强调要保护好善意取得者的利益，而忽略了对物权变动前真正权利人的保护，导致了侵害真正权利人利益的事常有发生。在实践操作中，现行的法律过多采用的是登记生效主义，缺乏对当事人意思的尊重，不能够权衡好真正权利人和利害关系人之间的利益，这样的法律是与契约自由和私权自治的民法精神相违背的。一味的只强调保护不动产物权善意取得人的利益，这实质上就是对真正权利人和其他利害关系人的损害。
1.2公法缺失
不动产登记具有兼具公法性质和私法性质双重属性，但在实际操作中，更多的人认为登记效力只具备私法效力，而缺乏公法效力。没有公效力的不动产登记效力，会使公权力放纵对登记制度的管理，少了公权力的干预，将会使市场发展走向无序发展。很多关于不动产登记效力的研究文献中就很少有考虑到不动产登记效力的公法性，法律上没有对不动产登记效力的公法效力进行认定。
2.不动产登记效力保证措施
针对上述不动产登记效力存在的问题，以下从均衡各方利益和确立公效力两方面提出了保证不动产效力的措施。
2.1均衡各方利益
由上述中，我们知道不动产变动后的善意取得人和产前（产权）变动前的利害关系人是互为第三人的，但法律上更多的只保护善意取得人的利益，而忽视了产权变动前真正权利人的利益保护，导致利益冲突的发生，所以就必须平衡好相关利益方的利益。因此，法律应当给予不动产登记效力和交易当事人足够的保护力度。
（1）登记效力保护交易当事人利益。根据契约自由的精神，当事人可以自由选择要不要变更不动产，选择和谁交易，基于什么样的条件下才可以交易。在进行不动产变更的过程，需要签订合同，以借助法律的约束力来保证买卖双发履行相关的义务和责任。进行不动产登记是不动产物权变动的重要环节之一，但是登记是需要先通过申请才可以启动的，如果双方签订了不动产转让的合同，双方则要按照合同约定的内容办理变更登记手续，如果拒绝则表示有违约行为，需要负相关的法律责任。所以说，登记效力要具备可以协助不动产登记相关当事人平衡利益的功能，为平衡当事人利益，出卖人要转移不动产的占有权，买受人则通过占有宣示权利状态；
（2）登记效力保护利害关系人利益。保护不动产真正权利人是通过对有异议不动产权进行事先公告的方式来完成的，只有这样才能维护公正性。在转让人没有处分权力的情况下把不动产转给受让人，而受让人却不知情，这个时候通过登记制度，就可以对善意买受人进行保护。在对善意买受人、真正权利人和其他利害关系人进行保护的时候，倾向度一般先善意买受人、真正权利人和利害关系人，在坚持以善意买受人为重的前提下，尽可能避免真正权利人和利害关系人的冲突。
2.2确立公法效力
由上述分析，我们知道不动产登记具有私法性和公法性，所以一定不可忽视不动产登记效力的公法效力。所谓的不动产登记，就是国家权力机关依据一定的法规定对当事人物权变动的真实性、合法性给予行政确认，它由申请、受理、审查、确认等一系列程序要素组合而成的，它是属于一种行政确认行为。行政确认行为是具有法律效力的，不动产权经过登记之后，就会产生相应的法律效力，经过登记的不动产，当事人就对其具有法律权力，未经许可，任何人都不可以干预、撤销或是变更，任何人都必须遵从登记上所赋予的权利，尊重其效力。
3.结束语
目前我国对不动产登记的类型来看，有些要求登记，有些则没有要求登记，登记的类型既有处分原则、对抗主义，也有登记生效主义；从不动产登记的性质看既有公法性质，也有私法性质，就，所以从其效力上看既有私法效力，也有公法效力。因此，想要正确全面的把握不动产登记的效力必须深刻认识不动产登记的过程、性质、登记模式，针对不动产登记效力存在的问题，采取有力的保证措施。
【参考文献】
[1]赵明.略论我国不动产登记法律制度的发展和完善[J].社会科学研究，2012（06）：27
[2]童全康.论不动产登记的效力[J].决策与信息，2012（11）：32
[3]刘远熙.不动产登记效力探析[J].商业时代，2011（08）：68