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摘要：随着经济发展的不断深入，大型城市人口流动也开始逐渐频繁，这也使得其需要更多的住房来满足公民的居住需求。在此压力下，城市就需要更多的房地产项目来吸引人才，并保证当地居民的民生。但同时，房地产项目涉及到较多的金融因素，所以工程进度也直接影响了当地某些政策的开展。而针对此问题，本文从工程项目进度管理入手，希望能够通过提升项目进度管理质量，从而保证工程能够在工期内顺利开展。
关键词：房地产工程 项目管理 绩效提升
工程管理涉及的种类较多，尤其是在大型城市当中，更加需要针对城市的发展特点来进行系统的工程规划，而规划当中也还需要应用特殊的理论与针对性的方法，从而实现对房地产项目管进度的精确调整。除此以外，房地产项目涉及的主体较多，工程设计、工程施工、后期检验、项目维护涉及的人员较多，所以需要项目进度管理来协调各部门之间的关系，从而实现对工程进度的全面掌握。而另一方面，除了调整施工团队以外，还要时刻与监理部门做好协调，从而保证项目工程的有效开展。
一、房地产项目工程管理的意义
房地产项目涉及的子项较多，所以整体的工程管理可以有效提高施工效率，并保证资源的科学配置。在工程管理当中，负责人可以更加倾向性的实现房地产项目的目标控制。而在现代的项目工程管理中，为了提高管理质量，大多数负责人都将管理目标细分为三种，即质量目标、进度目标以及投资目标。三个目标管理的方向不同，其实现的意义也有较大区别。不过整体上，三个目标奠定了现代房地产项目工程管理的基础，也使整个房地产建设过程变得合法化和规范化，并有一定能力应对外来因素的影响[1]。
二、现阶段房地产项目进度管理中出现的问题
（一）准备阶段出现的问题
一般情况下，房地产项目从出现到落实中间需要较多的手续进行支持，所以也需要花费大量的时间进行相关的资料准备。不过在大多数的房地产项目管理中，多数负责人会忽略此阶段的时间花费，從而致使后期的项目管理出现较多问题。而另一方面，材料准备阶段受政策与商业波动的影响也相对较大，这也要求房地产开发商需要有足够的能力来对商业发展趋势进行预测，并充分利用政府政策来增加自身的利益获得[2]。但实际上，大部分房地产商并没有相关能力，这也导致多数房地产商出现了严重的资金的断裂。另外，房地产行业相对较为特殊，因为其主要利用资源为土地资源。土地资源直接关系着当地的资源配置，所以一个房地产商的崩溃也将影响着一片区域的经济发展，从而形成严重的多米诺骨牌效应。
（二）设计阶段所出现的阻力
设计阶段是工程项目开展的主要阶段，这也将严重影响着后期工程的展开质量。但在现阶段的房地产项目设计中，大多数的计划制定较为割裂，所以也很难将工程中各个项目进行粘合，从而实现整体资源配置。而在设计能力层面，我国大多数的技术都集中在普通民用建筑的设计上，而对房地产开发来讲，这一阶段的市场资源十分饱和，所以资金回流也会更加困难。而在中高层的房地产项目设计上，因为行业内人才相对较少，所以工程的稳定性和创新度的上限也相对较低[3]。在此因素的影响下，房地产商为了获得更大的资源优势，也不得不将设计中心集中在工程压缩，从而使自身能够短时间内获得高效收益。但同时，房地产自身的压力也会被逐渐转移到项目建设中，也严重影响了各部门之间的协调。
（三）施工阶段中项目管理所出现的问题
随着城市的不断发展，即便是传统的房地产商，也需要增加自身的自身优势，从而吸引到更多的用户入住。但同时，新技术的应用也使得房地产商不得不将工程进行划分，这也大大增加了工程项目自身的包含子项。单项的增加也就意味着管理难度的增加，所以需要各项目之间有更加多的黏合协调能力。但现阶段，与其他领域的合作都属于探索阶段，所以房地产与周围领域的绑定性也相对较低，这也为各项目之间的协调增加了不少阻力。其次，与其他的施工阶段相比，此阶段存在着较多的灰色地带，所以项目进度的管理也存在较强的不透明性。而针对于此问题，大多数施工团队并没有足够的人力物力资源进行配置，所以也存在着较多的隐患。一旦爆发，这将直接影响到施工根基[4]。
（三）验收阶段出现的管理问题
在大多数的认知中，验收阶段也就意味着项目进度管理的结束，但实际上并非如此。房地产项目管理由于涉及到的因素众多，所以验收阶段出现问题的概率也相对较大。比如在项目资料管理中，资料的储存精度也直接影响着验收进度。当发现工程问题后，问题的处理也会花费大量的时间，从性质上还属于工程外的额外时间。而另一方面，此阶段还需要项目负责人与监管部门做好计划对接，以避免重验、漏验问题影响到验收阶段的进度管理。
三、房地产工程项目进度管理提效对策
（一）重视各阶段的项目资源分配
首先在各阶段的资源分配上，项目负责人应该尝试按需分配，而并非传统意义上的倾向性分配。主要是未来的房地产需求会更加多元化，所以也要求当代的房地产商需要将更多的资源倾注在模式探索中，而这也要求房地产商需要更多的资料准备来实现新模式的房地产建设。而在资料准备上，项目负责人需要提前明细项目的资料需求，并尽量通过平行审批的方式来缩短资料审批时间。对有些审批较慢的审核资料，则需要尽可能的保证资料的规范性和精度，从而缩短审批时间，以便为后期的工程进度管理争取更多的空间。如果有必要，则还可以提交辅助材料来帮助审批[5]。
（二）增加房地产行业与其他领域的发展黏性
可以看出未来的房地产建设会更具多样性，所以需要房地产行业提高与其他领域的黏性，从而保证工程项目中能够尽可能的缩短工程周期，以便于对工程进度进行把握。比如在施工技术的使用上，要尽可能的与尖端技术进行合作，从而实现“你研我验”的技术发展观念，这样不仅能够促进建筑行业里的技术更新，你能使外部企业对房地产建设能够有更高的发展影黏性，从而达到共同发展的目的[6]。而等拥有足够的发展基础后，房地产商可以对施工中的技术能够有更加准确的把握，而项目中不确定因素也会大大减少，这也十分有利于后期项目进度的控制。 （三）协调房地产建设中各主体之间的关系
上面提到，房地产建设涉及到的因素较多，所以在项目进度管理上也会面临较多困难。不过，本文尝试以阶段为线索，以尝试协调房地产建设中主体之间的相互关系。
（1）设计阶段与准备阶段。在此阶段中，项目进度控制主要涉及的问题是计划的科学性与科学性。因此，该阶段需要司机人员提前分析该地区的房地产的需求，并对住房需求较大的人群进行画像。画像完成后，则需要根据该地区的建设能力进行可行的设计规划，从而对住房需求和建设能力进行调整[7]。
（2）施工阶段。在施工阶段中，项目负责人可以直接设置质量管理小组，在对工程施工质量进行管控的同时，并对工程进度进行分析上报。项目负责人可以根据实际工程进度来对施工计划进行调整，并再次对工程资源进行合理分配。在此期间，监理部门的介入也会间接提升工程质量，并对工期控制有一定的促进效果。因此项目负责人还需要积极做好与监理单位的融洽工作，从而使监理工作能够顺利展开。而对于一些较为零碎的工程人员，则可以直接用项目责任来进行约束，通过合作的方式来绑定不同项目之间的关系，从而使其能够自发进行合作，以便于达到最大利益。而在施工中的责任灰色地带，项目负责人可以需要积极按照工作内容的倾向性来确定项目责任，而并非是等待其自然解决[8]。
（3）验收阶段。在施工阶段后期，项目负责人就需要针对项目计划进行全局的数据收集，并保证数据的精度。而在到达验收阶段后，就可以通过详细的数据内容来促进验收工作的开展。如果有必要，项目负责人还可以将相关资料打印成册，以便于审查。在验收中，部分验收后存在着较多的责任归属问题，如消防验收中出现的问题就需要总承包与消防分工部门联合承担，以免双方相互推卸责任，从而影响审查进度。
（四）加强施工中整体的信息化覆盖率
對现代施工计划管理来讲，信息化控制可以直接对工程中的设计、材料、员工、技术等各方面进行直接调控，并辅助各部门进行相关的关系协调。而在进度汇报中，项目负责人可以直接通过终端汇报的方式来掌握项目落实情况。
四、结束语
总而言之，未来房地产项目相关的工程管理涉及的范围会更广且一体化也会更加明显，而此时的项目进度控制，也不仅限于设计、施工和验收，甚至还将会覆盖到建筑后期的维护和改建。因此，项目负责人应该尝试开阔自身视野，并尝试利用先进的项目管理方案来使房地产建设更加科学，
参考文献
[1]李兴华.浅析房地产开发项目工程管理的问题及对策[J].经济技术协作信息，2017（32）：33.
[2] 高兴.浅谈房地产开发项目管理实施方案[J].经营者，2019（8）：51.
[3]吴泽军.浅谈房地产公司的项目管理[J].建筑工程与管理，2019（3）：17～19.
[4]昌德奎.浅谈房地产工程管理及成本控制[J].建筑工程技术与设计，2018（9）：3161.
[5]李瑞友.房地产工程成本控制与管理分析[J].住宅与房地产，2020（15）：22～23.
[6]牛聪.浅谈建设工程竣工资料编制及档案管理[J].名城绘，2019， 2（3）：563-563.
[7]梁艳，黄昊.工程档案管理的规范化研究[J].居业，2019，000（002）：160-160.
[8]王珺.建筑工程竣工文件档案的整编与管理探索[J].智能城市，2018， 004（014）：P.127-128.
关键词：房地产工程 项目管理 绩效提升
工程管理涉及的种类较多，尤其是在大型城市当中，更加需要针对城市的发展特点来进行系统的工程规划，而规划当中也还需要应用特殊的理论与针对性的方法，从而实现对房地产项目管进度的精确调整。除此以外，房地产项目涉及的主体较多，工程设计、工程施工、后期检验、项目维护涉及的人员较多，所以需要项目进度管理来协调各部门之间的关系，从而实现对工程进度的全面掌握。而另一方面，除了调整施工团队以外，还要时刻与监理部门做好协调，从而保证项目工程的有效开展。
一、房地产项目工程管理的意义
房地产项目涉及的子项较多，所以整体的工程管理可以有效提高施工效率，并保证资源的科学配置。在工程管理当中，负责人可以更加倾向性的实现房地产项目的目标控制。而在现代的项目工程管理中，为了提高管理质量，大多数负责人都将管理目标细分为三种，即质量目标、进度目标以及投资目标。三个目标管理的方向不同，其实现的意义也有较大区别。不过整体上，三个目标奠定了现代房地产项目工程管理的基础，也使整个房地产建设过程变得合法化和规范化，并有一定能力应对外来因素的影响[1]。
二、现阶段房地产项目进度管理中出现的问题
（一）准备阶段出现的问题
一般情况下，房地产项目从出现到落实中间需要较多的手续进行支持，所以也需要花费大量的时间进行相关的资料准备。不过在大多数的房地产项目管理中，多数负责人会忽略此阶段的时间花费，從而致使后期的项目管理出现较多问题。而另一方面，材料准备阶段受政策与商业波动的影响也相对较大，这也要求房地产开发商需要有足够的能力来对商业发展趋势进行预测，并充分利用政府政策来增加自身的利益获得[2]。但实际上，大部分房地产商并没有相关能力，这也导致多数房地产商出现了严重的资金的断裂。另外，房地产行业相对较为特殊，因为其主要利用资源为土地资源。土地资源直接关系着当地的资源配置，所以一个房地产商的崩溃也将影响着一片区域的经济发展，从而形成严重的多米诺骨牌效应。
（二）设计阶段所出现的阻力
设计阶段是工程项目开展的主要阶段，这也将严重影响着后期工程的展开质量。但在现阶段的房地产项目设计中，大多数的计划制定较为割裂，所以也很难将工程中各个项目进行粘合，从而实现整体资源配置。而在设计能力层面，我国大多数的技术都集中在普通民用建筑的设计上，而对房地产开发来讲，这一阶段的市场资源十分饱和，所以资金回流也会更加困难。而在中高层的房地产项目设计上，因为行业内人才相对较少，所以工程的稳定性和创新度的上限也相对较低[3]。在此因素的影响下，房地产商为了获得更大的资源优势，也不得不将设计中心集中在工程压缩，从而使自身能够短时间内获得高效收益。但同时，房地产自身的压力也会被逐渐转移到项目建设中，也严重影响了各部门之间的协调。
（三）施工阶段中项目管理所出现的问题
随着城市的不断发展，即便是传统的房地产商，也需要增加自身的自身优势，从而吸引到更多的用户入住。但同时，新技术的应用也使得房地产商不得不将工程进行划分，这也大大增加了工程项目自身的包含子项。单项的增加也就意味着管理难度的增加，所以需要各项目之间有更加多的黏合协调能力。但现阶段，与其他领域的合作都属于探索阶段，所以房地产与周围领域的绑定性也相对较低，这也为各项目之间的协调增加了不少阻力。其次，与其他的施工阶段相比，此阶段存在着较多的灰色地带，所以项目进度的管理也存在较强的不透明性。而针对于此问题，大多数施工团队并没有足够的人力物力资源进行配置，所以也存在着较多的隐患。一旦爆发，这将直接影响到施工根基[4]。
（三）验收阶段出现的管理问题
在大多数的认知中，验收阶段也就意味着项目进度管理的结束，但实际上并非如此。房地产项目管理由于涉及到的因素众多，所以验收阶段出现问题的概率也相对较大。比如在项目资料管理中，资料的储存精度也直接影响着验收进度。当发现工程问题后，问题的处理也会花费大量的时间，从性质上还属于工程外的额外时间。而另一方面，此阶段还需要项目负责人与监管部门做好计划对接，以避免重验、漏验问题影响到验收阶段的进度管理。
三、房地产工程项目进度管理提效对策
（一）重视各阶段的项目资源分配
首先在各阶段的资源分配上，项目负责人应该尝试按需分配，而并非传统意义上的倾向性分配。主要是未来的房地产需求会更加多元化，所以也要求当代的房地产商需要将更多的资源倾注在模式探索中，而这也要求房地产商需要更多的资料准备来实现新模式的房地产建设。而在资料准备上，项目负责人需要提前明细项目的资料需求，并尽量通过平行审批的方式来缩短资料审批时间。对有些审批较慢的审核资料，则需要尽可能的保证资料的规范性和精度，从而缩短审批时间，以便为后期的工程进度管理争取更多的空间。如果有必要，则还可以提交辅助材料来帮助审批[5]。
（二）增加房地产行业与其他领域的发展黏性
可以看出未来的房地产建设会更具多样性，所以需要房地产行业提高与其他领域的黏性，从而保证工程项目中能够尽可能的缩短工程周期，以便于对工程进度进行把握。比如在施工技术的使用上，要尽可能的与尖端技术进行合作，从而实现“你研我验”的技术发展观念，这样不仅能够促进建筑行业里的技术更新，你能使外部企业对房地产建设能够有更高的发展影黏性，从而达到共同发展的目的[6]。而等拥有足够的发展基础后，房地产商可以对施工中的技术能够有更加准确的把握，而项目中不确定因素也会大大减少，这也十分有利于后期项目进度的控制。 （三）协调房地产建设中各主体之间的关系
上面提到，房地产建设涉及到的因素较多，所以在项目进度管理上也会面临较多困难。不过，本文尝试以阶段为线索，以尝试协调房地产建设中主体之间的相互关系。
（1）设计阶段与准备阶段。在此阶段中，项目进度控制主要涉及的问题是计划的科学性与科学性。因此，该阶段需要司机人员提前分析该地区的房地产的需求，并对住房需求较大的人群进行画像。画像完成后，则需要根据该地区的建设能力进行可行的设计规划，从而对住房需求和建设能力进行调整[7]。
（2）施工阶段。在施工阶段中，项目负责人可以直接设置质量管理小组，在对工程施工质量进行管控的同时，并对工程进度进行分析上报。项目负责人可以根据实际工程进度来对施工计划进行调整，并再次对工程资源进行合理分配。在此期间，监理部门的介入也会间接提升工程质量，并对工期控制有一定的促进效果。因此项目负责人还需要积极做好与监理单位的融洽工作，从而使监理工作能够顺利展开。而对于一些较为零碎的工程人员，则可以直接用项目责任来进行约束，通过合作的方式来绑定不同项目之间的关系，从而使其能够自发进行合作，以便于达到最大利益。而在施工中的责任灰色地带，项目负责人可以需要积极按照工作内容的倾向性来确定项目责任，而并非是等待其自然解决[8]。
（3）验收阶段。在施工阶段后期，项目负责人就需要针对项目计划进行全局的数据收集，并保证数据的精度。而在到达验收阶段后，就可以通过详细的数据内容来促进验收工作的开展。如果有必要，项目负责人还可以将相关资料打印成册，以便于审查。在验收中，部分验收后存在着较多的责任归属问题，如消防验收中出现的问题就需要总承包与消防分工部门联合承担，以免双方相互推卸责任，从而影响审查进度。
（四）加强施工中整体的信息化覆盖率
對现代施工计划管理来讲，信息化控制可以直接对工程中的设计、材料、员工、技术等各方面进行直接调控，并辅助各部门进行相关的关系协调。而在进度汇报中，项目负责人可以直接通过终端汇报的方式来掌握项目落实情况。
四、结束语
总而言之，未来房地产项目相关的工程管理涉及的范围会更广且一体化也会更加明显，而此时的项目进度控制，也不仅限于设计、施工和验收，甚至还将会覆盖到建筑后期的维护和改建。因此，项目负责人应该尝试开阔自身视野，并尝试利用先进的项目管理方案来使房地产建设更加科学，
参考文献
[1]李兴华.浅析房地产开发项目工程管理的问题及对策[J].经济技术协作信息，2017（32）：33.
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[4]昌德奎.浅谈房地产工程管理及成本控制[J].建筑工程技术与设计，2018（9）：3161.
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[7]梁艳，黄昊.工程档案管理的规范化研究[J].居业，2019，000（002）：160-160.
[8]王珺.建筑工程竣工文件档案的整编与管理探索[J].智能城市，2018， 004（014）：P.127-128.