论文部分内容阅读
摘要：随着社会经济的不断发展，我国房地产行业取得了重大的进步，由于房产投资不断增多，房地产属于一类基本经济活动，是把大部分的资金投至房地产开发、经营、管理当中，以期获得预期收益，然而在此过程当中，其收益预防风险相伴，因此，房地产投资的风险分析与控制非常关键。
关键词：房地产;投资风险;控制
近几年来，伴随着我国社会经济与人民生活水准逐渐不断的提高，对房屋的需求也不断提高，房地产行业逐渐变成我国一项经济支柱的行业。但是，房地产行业在迅猛发展过程中，其投资属于周期想对的时间都比较长，投入的金额比较大且影響的因素较复杂等高风险的投资活动。怎样使房地产投资单位降低投资风险，获取最大的投资利益，提高房产单位竞争优势，已逐步变成诸多单业重点的研究问题。
一、房地产投资风险的特征
（一）多样性
房地产的投资牵涉的范围较广，与金融动向、政策法规与宏观经、区域的供求及消费的倾向等有密切关联，极易受到各类因素影响。
（二）综合性
房地产的投资属于一项较为复杂且系统性的工程，其内外需协调统一。开发方内的市场分析、项目的决策与选址、设计施工、验收、财务管控、销售及物业管理等各成体系，但需要协调统一。另外，对外还需和各界创建共融的关系。
（三）补偿性
因房地产投资存在较大的风险，通常投资者要求于收益当中对所需承担的风险加以补偿，亦称作风险的回报或溢价。
（四）激励性
风险和利润同存，由行业的壁垒选取效应方面来看，高风险的行业通常可给理智投资者创造出超额的利润。
二、房地产投资的风险
（一）市场竞争方面的风险
房地产的市场因同类的楼盘太多，在市场上的竞争非常激烈，使的部分楼盘出现滞销或是增加了推广的成本等情况而造成风险的存在。市场的竞争风险是因投资者在调查市场方面不充分及错误的决断所造成，同时对整个房产市场未充分进一步的了解及考察也是会有一定的影响。
（二）自然方面的风险
自然方面的风险不可抗力，比如地震、洪水、火灾及滑坡等灾害，再就是因狂风暴雨等天气而造成延误工期或是破坏到工程所造成的损失，此因人无法控制自然所引起，若万一发生，则会使投资方出现严重损失。
（三）利率方面的风险
调整利率属于国家宏观调控经济的一种常见方法。调整利率会给投资金额比较大的产业造成严重影响，特别是在发展时期的房产行业。在房产单位投资当中，大多数的资金需从银行贷款，所以，利率提升会由两方面对其造成影响，导致利率风险的出现。一方面为实际的投资价值出现折损。利率提升会对现金流入量产生影响，使净现值有所降低，更甚的是净现值会出现负数。另一方面是利率提升会在债务上增加房产投资单位的负担，导致还贷风险的出现，并且还会抑制房产需求，销售价格降低，使其资金的运转出现困难。
（四）购买力方面的风险
通货的膨胀在一定程度上会使得买房客户用贬值货币来支付项目的款项。现阶段，如果投资者的楼盘选择分期付款形式，也会因货币的贬值而导致入不敷出情况的发生。预测未来通货的膨胀率虽已包含于贴现率当中，然而未来通货的膨胀率十分有可能会与预测发生偏离。再就是因为于物价的总水平有所提高，使得消费者的购买能力有所降低，若物价比大部分消费者的总体收入水平高，则人们会降低房产的需求，这使部分的投资者的收入有所减少，进而使得收入有所损失。
（五）政策方面的风险
房地产的投资是针对不动产加以运作，开发和经营的状况和环境与土地等具有紧密关联。所以，我国的房地产行业的发展无法脱离政策方面的管控。此外，在土地的租赁和销售的价格及设备与建设材料等方面均有相关的政策制约。所以，土地的出让与使用及城市的建设规划等政策会对房产单位投资造成相应风险。固定资产的投资规模其宏观与金融等政策变化同样会对房产投资单位造成风险。
（六）经营与财务方面的风险
经营方面的风险是因在房产投资与经营上出现失误所导致的。此类风险是主要因投资者在主观上作出不正确的决策以及在经营管理上出现了问题等。财务方面的风险指的是房产的投资者进行融资，提高了单位融资的成本与负债率，会导致出现债务偿还与资金链的恶性循环等风险。
三、房地产投资风险控制策略
（一）对市场的行情加以了解
市场的需求是房产投资得以获益的前提条件，唯有在房产的市场当中对房屋有所需要，能够将建造的房屋出售出去，才可顺利完成房地产的投资。因此投资应首先对市场的现状充分了解并对市场的前景进行预估，找对投资的方向。对可能影响房产市场的因素加以了解，包括市场的调研与细分及其它外生的变量等。应对目前市场需求与欠缺的项目形式加以充分的了解与掌握，其需求的量、市场的饱和程度及支付的能力、单位竞争情况、市场的未来发展方向等。细分市场是对投资项目的目标群体加以明确。还应当对其它的外生变量进行全方位的分析与研究。对市场进行充分的了解，属于单位对风险预估和理性的预期及降低成本等的前提，单位应按照市场进行理性的决策，找到最有利的投资方向。
（二）对投资风险加以分散
1、转嫁风险
房产投资方有意识把损失转嫁于和其相互间存在着经济利益的另一方来承担，这主要包括工程的施工合同把风险往施工方面转移，入商业类的保险将风险往保险公司转移，把项目的资金加以证券化与投资获利期权及契约型的转移等方面。
2、组合投资
组合的投资指的是对开发的结构加以组合从而实现风险分散，通常来讲包含了划分与选取投资的范围、分散投资的时间及组合多个类型的项目来加以投资等方法，项目不相同其收益状况与风险的概率就不相同，经投资组合能将投资的风险加以分散，如此便可稳定收益减小投资的风险。
（三）合理选择融资的形式
按照单位实际状况，对融资的渠道与方式加以合理化选取，使贷款的利率与资金的风险得以减小，并提升资金的利用率，例如于投资项目的管理当中，采取竞争的机制，减小工程的造价，强化工程的品质，缩减工程周期。
（四）创建预防风险的机制
创建并完善制度与程序，使得达到预防风险预期的目的，管理人员进一步对管控制度加以强化。创建财务的预报，对房产财务方面的风险及时加以预防与监控，定期的发布有关财务宏观变动的信息，提升单位把握投资风险事件的程度，选择合理的预防对策，及时消除可能会出现的风险。还可创建预防投资风险电子网络平台，使得房产投资方可以及时对有关的信息与合理预防风险的对策加以了解与掌握，而且还能提升预防投资风险的透明程度。可以及时把预防风险覆盖于此市场空间当中，并且于预防风险的过程当中加以动态的监测，促使房产单位可以对投资的风险进行有效预防，经及时对财务加以调控，在最大程度上降低风险。
四、结语：
房地产行业在我国经济中属于支柱型的产业，其发展情况对于国民的经济发展具有重要影响。房地产开发单位怎样在当前的市场环境与国家宏观调控情况下应对各个挑战，其中分析投资风险并制定出科学合理的措施对其发展有着深远意义。房地产的投资风险客观存在并且随机发生改变，房产单位应按照自身实际的状况对投资风险加以分析与管控，利用科学合理的对策将风险降至最低，提高自身的竞争优势。
参考文献：
[1]许超，刘井明.房地产投资风险及其控制[J].商，2015，（09）：160.
[2]王鹏飞.浅谈房地产投资风险的识别及控制[J].经济师，2017，（03）：285-286.
[3]窦岚.房地产投资风险及对策初探[J].河南科技，2013，（07）：244-245.
作者身份证号：421182198308082918
关键词：房地产;投资风险;控制
近几年来，伴随着我国社会经济与人民生活水准逐渐不断的提高，对房屋的需求也不断提高，房地产行业逐渐变成我国一项经济支柱的行业。但是，房地产行业在迅猛发展过程中，其投资属于周期想对的时间都比较长，投入的金额比较大且影響的因素较复杂等高风险的投资活动。怎样使房地产投资单位降低投资风险，获取最大的投资利益，提高房产单位竞争优势，已逐步变成诸多单业重点的研究问题。
一、房地产投资风险的特征
（一）多样性
房地产的投资牵涉的范围较广，与金融动向、政策法规与宏观经、区域的供求及消费的倾向等有密切关联，极易受到各类因素影响。
（二）综合性
房地产的投资属于一项较为复杂且系统性的工程，其内外需协调统一。开发方内的市场分析、项目的决策与选址、设计施工、验收、财务管控、销售及物业管理等各成体系，但需要协调统一。另外，对外还需和各界创建共融的关系。
（三）补偿性
因房地产投资存在较大的风险，通常投资者要求于收益当中对所需承担的风险加以补偿，亦称作风险的回报或溢价。
（四）激励性
风险和利润同存，由行业的壁垒选取效应方面来看，高风险的行业通常可给理智投资者创造出超额的利润。
二、房地产投资的风险
（一）市场竞争方面的风险
房地产的市场因同类的楼盘太多，在市场上的竞争非常激烈，使的部分楼盘出现滞销或是增加了推广的成本等情况而造成风险的存在。市场的竞争风险是因投资者在调查市场方面不充分及错误的决断所造成，同时对整个房产市场未充分进一步的了解及考察也是会有一定的影响。
（二）自然方面的风险
自然方面的风险不可抗力，比如地震、洪水、火灾及滑坡等灾害，再就是因狂风暴雨等天气而造成延误工期或是破坏到工程所造成的损失，此因人无法控制自然所引起，若万一发生，则会使投资方出现严重损失。
（三）利率方面的风险
调整利率属于国家宏观调控经济的一种常见方法。调整利率会给投资金额比较大的产业造成严重影响，特别是在发展时期的房产行业。在房产单位投资当中，大多数的资金需从银行贷款，所以，利率提升会由两方面对其造成影响，导致利率风险的出现。一方面为实际的投资价值出现折损。利率提升会对现金流入量产生影响，使净现值有所降低，更甚的是净现值会出现负数。另一方面是利率提升会在债务上增加房产投资单位的负担，导致还贷风险的出现，并且还会抑制房产需求，销售价格降低，使其资金的运转出现困难。
（四）购买力方面的风险
通货的膨胀在一定程度上会使得买房客户用贬值货币来支付项目的款项。现阶段，如果投资者的楼盘选择分期付款形式，也会因货币的贬值而导致入不敷出情况的发生。预测未来通货的膨胀率虽已包含于贴现率当中，然而未来通货的膨胀率十分有可能会与预测发生偏离。再就是因为于物价的总水平有所提高，使得消费者的购买能力有所降低，若物价比大部分消费者的总体收入水平高，则人们会降低房产的需求，这使部分的投资者的收入有所减少，进而使得收入有所损失。
（五）政策方面的风险
房地产的投资是针对不动产加以运作，开发和经营的状况和环境与土地等具有紧密关联。所以，我国的房地产行业的发展无法脱离政策方面的管控。此外，在土地的租赁和销售的价格及设备与建设材料等方面均有相关的政策制约。所以，土地的出让与使用及城市的建设规划等政策会对房产单位投资造成相应风险。固定资产的投资规模其宏观与金融等政策变化同样会对房产投资单位造成风险。
（六）经营与财务方面的风险
经营方面的风险是因在房产投资与经营上出现失误所导致的。此类风险是主要因投资者在主观上作出不正确的决策以及在经营管理上出现了问题等。财务方面的风险指的是房产的投资者进行融资，提高了单位融资的成本与负债率，会导致出现债务偿还与资金链的恶性循环等风险。
三、房地产投资风险控制策略
（一）对市场的行情加以了解
市场的需求是房产投资得以获益的前提条件，唯有在房产的市场当中对房屋有所需要，能够将建造的房屋出售出去，才可顺利完成房地产的投资。因此投资应首先对市场的现状充分了解并对市场的前景进行预估，找对投资的方向。对可能影响房产市场的因素加以了解，包括市场的调研与细分及其它外生的变量等。应对目前市场需求与欠缺的项目形式加以充分的了解与掌握，其需求的量、市场的饱和程度及支付的能力、单位竞争情况、市场的未来发展方向等。细分市场是对投资项目的目标群体加以明确。还应当对其它的外生变量进行全方位的分析与研究。对市场进行充分的了解，属于单位对风险预估和理性的预期及降低成本等的前提，单位应按照市场进行理性的决策，找到最有利的投资方向。
（二）对投资风险加以分散
1、转嫁风险
房产投资方有意识把损失转嫁于和其相互间存在着经济利益的另一方来承担，这主要包括工程的施工合同把风险往施工方面转移，入商业类的保险将风险往保险公司转移，把项目的资金加以证券化与投资获利期权及契约型的转移等方面。
2、组合投资
组合的投资指的是对开发的结构加以组合从而实现风险分散，通常来讲包含了划分与选取投资的范围、分散投资的时间及组合多个类型的项目来加以投资等方法，项目不相同其收益状况与风险的概率就不相同，经投资组合能将投资的风险加以分散，如此便可稳定收益减小投资的风险。
（三）合理选择融资的形式
按照单位实际状况，对融资的渠道与方式加以合理化选取，使贷款的利率与资金的风险得以减小，并提升资金的利用率，例如于投资项目的管理当中，采取竞争的机制，减小工程的造价，强化工程的品质，缩减工程周期。
（四）创建预防风险的机制
创建并完善制度与程序，使得达到预防风险预期的目的，管理人员进一步对管控制度加以强化。创建财务的预报，对房产财务方面的风险及时加以预防与监控，定期的发布有关财务宏观变动的信息，提升单位把握投资风险事件的程度，选择合理的预防对策，及时消除可能会出现的风险。还可创建预防投资风险电子网络平台，使得房产投资方可以及时对有关的信息与合理预防风险的对策加以了解与掌握，而且还能提升预防投资风险的透明程度。可以及时把预防风险覆盖于此市场空间当中，并且于预防风险的过程当中加以动态的监测，促使房产单位可以对投资的风险进行有效预防，经及时对财务加以调控，在最大程度上降低风险。
四、结语：
房地产行业在我国经济中属于支柱型的产业，其发展情况对于国民的经济发展具有重要影响。房地产开发单位怎样在当前的市场环境与国家宏观调控情况下应对各个挑战，其中分析投资风险并制定出科学合理的措施对其发展有着深远意义。房地产的投资风险客观存在并且随机发生改变，房产单位应按照自身实际的状况对投资风险加以分析与管控，利用科学合理的对策将风险降至最低，提高自身的竞争优势。
参考文献：
[1]许超，刘井明.房地产投资风险及其控制[J].商，2015，（09）：160.
[2]王鹏飞.浅谈房地产投资风险的识别及控制[J].经济师，2017，（03）：285-286.
[3]窦岚.房地产投资风险及对策初探[J].河南科技，2013，（07）：244-245.
作者身份证号：421182198308082918