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2009年年底，老吴退休了。为了照顾孙子，老吴搬到儿子家和他们一起住，以前自己居住的房子便空了出来。老吴没让这套房闲着，把它租给了两个年轻人，每人每月交900元的房租。
一段时间后，其中的一位小王给老吴打来电话，说另一个人打算退租，问老吴怎么办?老吴想了想说：“你就按原价，再找个人租出去算了。”小王一口答应了下来。几个月后的一天，老吴去办事，顺道去老房那边看看，正巧碰到小王找来的新租客小赵。两个人闲聊了几句，老吴意外地发现，小赵每个月交给小王的房租竟然是1200元，这样看来，小王每个月岂不是“昧”下了300元房租?回到家，老吴思来想去，觉得很窝火，决定收回房子。老吴的邻居老刘是个退休法官，平时老吴一有法律上的疑问就去找他帮忙，这次也不例外。老刘听完老吴的“控诉”，连忙劝阻：你这么做可是没道理的!
老刘拿出一本《城市房屋租赁管理办法》，把其中的第二十七条指给老吴看，“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”“你看，你让小王找个人来租房，就相当于同意房屋转租。而且，你说按原价出租就可以，所以只要小王每个月交给你1800元即可，至于他跟小赵要多少钱，咱们可管不了。听了老刘的一席话，老吴不吭声了。
近年来，我国不少城市的房地产市场经历了一个快速成长期，住房，厂房、商铺的租赁活动日趋频繁和活跃。特别是对中老年人来说，较之一次性出卖房屋，将多余、闲置的房子租赁出去，不仅可以使房屋保值升值，而且还可以从房租中获得高于储蓄的稳定收益，可谓一举两得。因此，时下像老吴一样，“以房养老”成为不少中老年人投资理财的新模式。然而在现实生活中，这一年龄段的人对相关法律知识知之甚少，加上租赁合同约定不完善等原因，导致房屋租赁中的法律纠纷也频繁发生。那么，我们该如何规避出租房屋的风险呢?
房屋短租需要签合同吗?
尤先生富余一套房子，因为过段时间想把父母从老家接过来住，但又不想这几个月让房子空着，于是，尤先生想到将房子短租出去。对此，尤先生的顾虑是，如果房子只出租三个月，要不要与房客签订合同?
法官解答：我国《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式合同。尤先生只准备将房子短租三个月，根据上述法律规定，尤先生可以不与租客签合同，但如果租房时仅口头进行协商，不签订书面合同，发生纠纷后难免因没有合同而吃哑巴亏。因此，在出租房屋时，不管租的时间长短，最好签订书面的房屋租赁合同，以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。
房东卖房， 租房者该不该被赶?
梅大爷有一套空闲的房子，几个月前租给了打工的蒋先生和他的4位工友，可是不久前，梅大爷家里发生了一点变故，因急等钱用，就将房子卖了出去。买房人支付房款后，找到蒋先生，说他现在是房子的所有人，限蒋先生三天搬离。那么，梅大爷在租赁期内，又将房子卖出去的做法对吗?
法官解答：我国《合同法》第二百二十九条明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，所以新的业主是不能让蒋先生搬走的。而且，更为关键的是，梅大爷要出卖房屋，蒋先生作为承租人对房屋享有优先购买权。如果蒋先生也想购买此房，他有权主张梅大爷与买房人之间签订的房屋买卖合同无效，同时蒋先生还有权要求自己在同等条件下参与对房屋的竞买。因此，梅大爷的做法是错误的。
合约到期，承租人不搬如何处理?
刘嫂有一套沿街门面房，两年前租给了一外地人做生意。就在上个月，门面房的租赁合同已经到期，因为刘嫂的一个亲戚想租下来开店，所以刘嫂没有和那个外地老板续签合同，但刘嫂现在遇到一个问题，对方不肯搬走怎么办?
法官解答：这种情况在现实中经常发生，有的是因为业主续签合同的时候抬高了租金，有的确实是业主想收回房子自用，从而导致双方无法续签房屋租赁合同。对此，我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在租赁合同到期的时候，双方合同已经履行完毕，承租人如果此时不搬离，无疑侵犯了房主的财产权，房主可以要求承租人限期搬离或者通过诉讼途径强制其搬离。
租赁关系解除，装修费用怎么算?
老徐有一处闲置厂房，2005年租给了一家企业，这家企业当时对厂房进行了装修，但租赁关系终止时，双方对房屋租赁期间承租人投入的装修费用如何处理产生了纠纷。那么，租赁关系解除，装修费用该由谁承担?
法官解答：像老徐这种情况，法律、法规并无明文规定，只能在签订合同时双方进行约定。目前，只有少数法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是出租方同意承租方装修的，无论什么原因提前解除合同，出租方都要向承租方补偿经评估后的装修费的残值部分，以体现公平原则；如果合同对此有约定的，按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因承租方拖欠租金造成合同提前解除的，而出租方又并不需要对房屋进行装修的，却要求出租方补偿装修残值就有失公允。
转租房屋会有法律风险吗?
老方将自己的一套房子租给了大学生小倩，小倩考虑每个月的租金费用比较大，所以就把从老方处租的这套房子的其中一间大卧室转租了出去。现在，老方想知道，在未经自己同意的情况下，小倩有权转租自己的房屋吗?
法官解答：我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以小倩必须经过房东老方的同意才能转租，或者在最初签订租赁合同的时候就对此预先约定好。
损坏租房设施，该由谁买单?
王先生有一套精装房，因闲置未用便租给了刚刚大学毕业的靳小姐，王先生的这套房子里配有二手彩电、冰箱、空调等家用电器。在签订租房协议时，靳小姐经检查，房子内的家电都能正常使用。同时，靳小姐在协议中约定电器如系自然损坏的由房主王先生负责维修、更换。
但居住两个月后，靳小姐突然发现电视有黑屏现象；冰箱噪音也很大，并且制冷效果不好。但在靳小姐要求房主王先生对已坏电器进行维修更换时，却遭到了王先生的拒绝。他认为这些电器并非自然损坏，而是靳小姐使用不当。因此，王先生要求靳小姐对损坏的家电予以赔偿。而靳小姐则认为， 房子里的家电均为二手货，质量难免存在问题。况且，合同约定了由王先生负责进行维修和更换，自己不该赔偿。
法官解答：我国《合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条同时规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，这起纠纷的关键是确定家电出现问题的原因，由于这些家电本身为二手货，容易出现问题，因此，对于上述情况的出现，首先应当推定为靳小姐在正常使用情况下出现的问题，对于王先生认为“这些电器并非自然损坏，而是靳小姐使用不当”的这一说法，王先生对此应负举证责任，如其不能证明，应当按照租房协议的约定及时履行对家电的维修义务，以保证靳小姐正常使用。
出租房屋如何提防房客使诈?
2009年5月，沈女士想把自己的房子出租。然而，就在沈女士前往房产中介进行登记时，来了一个自称姓唐的年轻女子，说是想租房。看完沈女士家的房子之后，“小唐”。哨悄与沈女士商量：“沈大姐，咱们私下签租房合同吧。这样能省一笔中介费呢。”沈女士也没多想，就答应了“小唐”的要求，并在“小唐”自己拟定的一份租房协议上签了字。事后，“小唐”说要去房产部门办理租房备案，向沈女士索取了房产证和身份证的复印件，沈女士还是没多想，很快把这两样东西交给了“小唐”。
拿到沈女士的房产证和身份证复印件后，“小唐”并没有去办理租房备案，而是一连找了三家房产中介公司，谎称自己是房主沈女士，要出售这套房子。这时，正要买房的赵女士出现了。
赵女士通过房产中介与所谓的“沈女士”取得了联系。在“沈女士”的带领下，赵女士看了这套房子，并且对房子十分满意。“沈女士”称，自己急等钱用，所以房价定的并不高，不过需要赵女士尽快签约付款。在“沈女士”的催促下，赵女士很快就交了三十多万元购房款，并且与“沈女士”签订了购房合同。“沈女士”收到钱后，给赵女士写了一张收条，又交给她一本房产证，约好一周后一起到房产部门办理过户登记。可是，一周后，“沈女士”迟迟没有露面。更可怕的是，房产部门告诉赵女士，她拿来的这本房产证是伪造的。这时，不光是购房人赵女士，还有真正的房屋所有人沈女士都傻眼了。目前，二手房交易市场的诈骗行为层出不穷。出租房屋，该如何提防房客使诈?
法官解答：目前的二手房市场，有些买房人缺乏必要的常识，对卖房人的身份证件和房产证件检查不够仔细，交付买房款时也不为自己留后路，正因为不谨慎就给一些心术不正的人留下了制造骗局的空间。所以，对买房者而言，一定要检查好相关证件，不能单凭证件复印件就轻易相信他人。同时，要约定好购房款在房产正式过户前后分多次交付，以维护自己的合法权益，而对出租方而言，也要多长个心眼，不能轻易将有关证照原本和复印件交给别人，以防被别有用心的人利用。
租房签约，需要注意啥?
租房时除租金约定等常规性的问题外，还有四大签约必备要件需引起签约双方重视。
1，水电、物业等其他费用承担方式。租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，双方应该就这部分条款作出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。
2，房屋的维护、维修。在房屋出租期间，约定房屋维护、维修的权责非常有必要，双方应约定业主与求租者两方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时的解决方案，以有效避免业主和承租者因为物品损坏带来的纠纷。
3，合同解除的具体情况。租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和承租者的行为，保障双方的权利。比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响承租者安全等等，承租者可以单方解除合同；承租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等，业主可以单方解除合同。
4，违约责任及追究。在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。
一段时间后，其中的一位小王给老吴打来电话，说另一个人打算退租，问老吴怎么办?老吴想了想说：“你就按原价，再找个人租出去算了。”小王一口答应了下来。几个月后的一天，老吴去办事，顺道去老房那边看看，正巧碰到小王找来的新租客小赵。两个人闲聊了几句，老吴意外地发现，小赵每个月交给小王的房租竟然是1200元，这样看来，小王每个月岂不是“昧”下了300元房租?回到家，老吴思来想去，觉得很窝火，决定收回房子。老吴的邻居老刘是个退休法官，平时老吴一有法律上的疑问就去找他帮忙，这次也不例外。老刘听完老吴的“控诉”，连忙劝阻：你这么做可是没道理的!
老刘拿出一本《城市房屋租赁管理办法》，把其中的第二十七条指给老吴看，“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”“你看，你让小王找个人来租房，就相当于同意房屋转租。而且，你说按原价出租就可以，所以只要小王每个月交给你1800元即可，至于他跟小赵要多少钱，咱们可管不了。听了老刘的一席话，老吴不吭声了。
近年来，我国不少城市的房地产市场经历了一个快速成长期，住房，厂房、商铺的租赁活动日趋频繁和活跃。特别是对中老年人来说，较之一次性出卖房屋，将多余、闲置的房子租赁出去，不仅可以使房屋保值升值，而且还可以从房租中获得高于储蓄的稳定收益，可谓一举两得。因此，时下像老吴一样，“以房养老”成为不少中老年人投资理财的新模式。然而在现实生活中，这一年龄段的人对相关法律知识知之甚少，加上租赁合同约定不完善等原因，导致房屋租赁中的法律纠纷也频繁发生。那么，我们该如何规避出租房屋的风险呢?
房屋短租需要签合同吗?
尤先生富余一套房子，因为过段时间想把父母从老家接过来住，但又不想这几个月让房子空着，于是，尤先生想到将房子短租出去。对此，尤先生的顾虑是，如果房子只出租三个月，要不要与房客签订合同?
法官解答：我国《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式合同。尤先生只准备将房子短租三个月，根据上述法律规定，尤先生可以不与租客签合同，但如果租房时仅口头进行协商，不签订书面合同，发生纠纷后难免因没有合同而吃哑巴亏。因此，在出租房屋时，不管租的时间长短，最好签订书面的房屋租赁合同，以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。
房东卖房， 租房者该不该被赶?
梅大爷有一套空闲的房子，几个月前租给了打工的蒋先生和他的4位工友，可是不久前，梅大爷家里发生了一点变故，因急等钱用，就将房子卖了出去。买房人支付房款后，找到蒋先生，说他现在是房子的所有人，限蒋先生三天搬离。那么，梅大爷在租赁期内，又将房子卖出去的做法对吗?
法官解答：我国《合同法》第二百二十九条明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，所以新的业主是不能让蒋先生搬走的。而且，更为关键的是，梅大爷要出卖房屋，蒋先生作为承租人对房屋享有优先购买权。如果蒋先生也想购买此房，他有权主张梅大爷与买房人之间签订的房屋买卖合同无效，同时蒋先生还有权要求自己在同等条件下参与对房屋的竞买。因此，梅大爷的做法是错误的。
合约到期，承租人不搬如何处理?
刘嫂有一套沿街门面房，两年前租给了一外地人做生意。就在上个月，门面房的租赁合同已经到期，因为刘嫂的一个亲戚想租下来开店，所以刘嫂没有和那个外地老板续签合同，但刘嫂现在遇到一个问题，对方不肯搬走怎么办?
法官解答：这种情况在现实中经常发生，有的是因为业主续签合同的时候抬高了租金，有的确实是业主想收回房子自用，从而导致双方无法续签房屋租赁合同。对此，我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在租赁合同到期的时候，双方合同已经履行完毕，承租人如果此时不搬离，无疑侵犯了房主的财产权，房主可以要求承租人限期搬离或者通过诉讼途径强制其搬离。
租赁关系解除，装修费用怎么算?
老徐有一处闲置厂房，2005年租给了一家企业，这家企业当时对厂房进行了装修，但租赁关系终止时，双方对房屋租赁期间承租人投入的装修费用如何处理产生了纠纷。那么，租赁关系解除，装修费用该由谁承担?
法官解答：像老徐这种情况，法律、法规并无明文规定，只能在签订合同时双方进行约定。目前，只有少数法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是出租方同意承租方装修的，无论什么原因提前解除合同，出租方都要向承租方补偿经评估后的装修费的残值部分，以体现公平原则；如果合同对此有约定的，按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因承租方拖欠租金造成合同提前解除的，而出租方又并不需要对房屋进行装修的，却要求出租方补偿装修残值就有失公允。
转租房屋会有法律风险吗?
老方将自己的一套房子租给了大学生小倩，小倩考虑每个月的租金费用比较大，所以就把从老方处租的这套房子的其中一间大卧室转租了出去。现在，老方想知道，在未经自己同意的情况下，小倩有权转租自己的房屋吗?
法官解答：我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以小倩必须经过房东老方的同意才能转租，或者在最初签订租赁合同的时候就对此预先约定好。
损坏租房设施，该由谁买单?
王先生有一套精装房，因闲置未用便租给了刚刚大学毕业的靳小姐，王先生的这套房子里配有二手彩电、冰箱、空调等家用电器。在签订租房协议时，靳小姐经检查，房子内的家电都能正常使用。同时，靳小姐在协议中约定电器如系自然损坏的由房主王先生负责维修、更换。
但居住两个月后，靳小姐突然发现电视有黑屏现象；冰箱噪音也很大，并且制冷效果不好。但在靳小姐要求房主王先生对已坏电器进行维修更换时，却遭到了王先生的拒绝。他认为这些电器并非自然损坏，而是靳小姐使用不当。因此，王先生要求靳小姐对损坏的家电予以赔偿。而靳小姐则认为， 房子里的家电均为二手货，质量难免存在问题。况且，合同约定了由王先生负责进行维修和更换，自己不该赔偿。
法官解答：我国《合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条同时规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，这起纠纷的关键是确定家电出现问题的原因，由于这些家电本身为二手货，容易出现问题，因此，对于上述情况的出现，首先应当推定为靳小姐在正常使用情况下出现的问题，对于王先生认为“这些电器并非自然损坏，而是靳小姐使用不当”的这一说法，王先生对此应负举证责任，如其不能证明，应当按照租房协议的约定及时履行对家电的维修义务，以保证靳小姐正常使用。
出租房屋如何提防房客使诈?
2009年5月，沈女士想把自己的房子出租。然而，就在沈女士前往房产中介进行登记时，来了一个自称姓唐的年轻女子，说是想租房。看完沈女士家的房子之后，“小唐”。哨悄与沈女士商量：“沈大姐，咱们私下签租房合同吧。这样能省一笔中介费呢。”沈女士也没多想，就答应了“小唐”的要求，并在“小唐”自己拟定的一份租房协议上签了字。事后，“小唐”说要去房产部门办理租房备案，向沈女士索取了房产证和身份证的复印件，沈女士还是没多想，很快把这两样东西交给了“小唐”。
拿到沈女士的房产证和身份证复印件后，“小唐”并没有去办理租房备案，而是一连找了三家房产中介公司，谎称自己是房主沈女士，要出售这套房子。这时，正要买房的赵女士出现了。
赵女士通过房产中介与所谓的“沈女士”取得了联系。在“沈女士”的带领下，赵女士看了这套房子，并且对房子十分满意。“沈女士”称，自己急等钱用，所以房价定的并不高，不过需要赵女士尽快签约付款。在“沈女士”的催促下，赵女士很快就交了三十多万元购房款，并且与“沈女士”签订了购房合同。“沈女士”收到钱后，给赵女士写了一张收条，又交给她一本房产证，约好一周后一起到房产部门办理过户登记。可是，一周后，“沈女士”迟迟没有露面。更可怕的是，房产部门告诉赵女士，她拿来的这本房产证是伪造的。这时，不光是购房人赵女士，还有真正的房屋所有人沈女士都傻眼了。目前，二手房交易市场的诈骗行为层出不穷。出租房屋，该如何提防房客使诈?
法官解答：目前的二手房市场，有些买房人缺乏必要的常识，对卖房人的身份证件和房产证件检查不够仔细，交付买房款时也不为自己留后路，正因为不谨慎就给一些心术不正的人留下了制造骗局的空间。所以，对买房者而言，一定要检查好相关证件，不能单凭证件复印件就轻易相信他人。同时，要约定好购房款在房产正式过户前后分多次交付，以维护自己的合法权益，而对出租方而言，也要多长个心眼，不能轻易将有关证照原本和复印件交给别人，以防被别有用心的人利用。
租房签约，需要注意啥?
租房时除租金约定等常规性的问题外，还有四大签约必备要件需引起签约双方重视。
1，水电、物业等其他费用承担方式。租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，双方应该就这部分条款作出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。
2，房屋的维护、维修。在房屋出租期间，约定房屋维护、维修的权责非常有必要，双方应约定业主与求租者两方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时的解决方案，以有效避免业主和承租者因为物品损坏带来的纠纷。
3，合同解除的具体情况。租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和承租者的行为，保障双方的权利。比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响承租者安全等等，承租者可以单方解除合同；承租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等，业主可以单方解除合同。
4，违约责任及追究。在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。