论文部分内容阅读
摘要：针对城市的规划和开发，以科学的容积率制度傍身，能够有效提升城市规划的合理性，对缓解社会公众的抵触情绪具有重要价值。对城市更新规划容积率制度的意义及容积率制度的主要内容及容积率制度的优势所在和不足之处，希望能够为相关人士提供借鉴和参考。
关键词：容积率制度;廉政建设;城市规划
城市更新是盘活存量用地的重要手段。容积率管理制度出台合理地限定了城市更新的天花板，促使城市更新各相关利益方理性开展城市更新，但在实际中也出现了重政策轻规划等相关问题。因此，在明确容积率制度主要内容的基础上，对其优点和缺点进行科学探查，具有十分重要的现实意义。
一、城市更新规划容积率制度的意义所在
现阶段，部分城市仍面临着土地资源紧缺的问题，这也对城市更新工作提出了较高的要求。因此，应将容积率制度作为主要屏障，促进城市更新规划朝着常态化的方向发展。现阶段，城市更新规划过程中还存在缺乏和控制等问题，极容易对容积率的公共效益产生不利影响，因此，结合具体的项目类型，出台符合城市发展特点的容积率制度，对提升行政审批的效率具有十分重要的价值。与此同时，在城市更新规划的过程中，建立健全容积率制度，有助于实现对公共利益的合理调节，对整体规划质量的提升大有裨益。
二、城市更新规划容积率制度的主要内容
（一）内容构成
城市内部所开展的城市更新规划容积率是指地方政府在进行城市更新项目策划时所涉及到的建筑总面积以及城市建筑市场所开展的建筑用地面积之间的比值。这一比值能够更加充分、具体地展现出城市内部的更新情况，从而帮助城市明确建筑面积的基础、转移以及奖励等内容。在地区政府的项目规划方面，建筑基础面积所包含的内容为政策要求下的基准容积率以及地块面积的乘积，这一数据计算主要反映城市内部的密度分区情况;而城市更新中建筑的转移面积则是在实际建筑工程项目当中，项目本身面向政府进行异较的土地项目内容，计算得到的超过城市规划部分与基准一角部分的面积容积率的乘积。以笔者所在的我国东南某省份的城市规划为例，城市转移建筑面积应当大于3000平方米，同时低于拆除面积的15%，不过受到公共设施建设的影响，在地区规划和城市更新方面，地区政策和地区法规无法保证新项目所开展的移交比率能够控制在15%这一标准之中，因此实际的城市建筑项目的开展容易需要借助比例调整等方式，来避免投资方、业主产生对于土地移交转移方案的抵触，影响各方利益;奖励面积则是指城市更新规划当中所采用的非独立占地部分，这部分所开展的配件工作主要有城市建筑市场当中的市场主体来完成建设和规划，地方政府则需要针对这部分建筑单位所开展的公共设施建设提供基于建筑面积大小的奖励，用以激励其在社会公共设施建设方面所做出的贡献。城市更新规划所开展的奖励面积政策规划，既能够满足地区政府在城市建设方面所强调的公共利益诉求，同时还能够避免对建筑投资单位的利益损害，一举两得。
（二）改进方案
值得注意的是，由于城市发展和城市内部土地利用情况存在差异，因此城市更新规划制度建设并不能够适用于全国城市规划发展要求，城市本身的特殊性使得城市规划容积率制度，难以在部分含有旧住宅区、城中村的城市地区执行，之所以会造成这一现状，主要原因表现在城市更新规划需要兼顾城市发展和土地利用水平的提升，同时还需要注重城市规划的经济效益。含有大范围旧住宅区、城中村的城市，在规划和城市更新方面，受到建筑面积不足和规划经济型不高的影响，要求城市更新容积率制度仍然需要不断创新。
我们所在城市地区政府早在2013年便开展了关于城市规划标准准则的制定工作，在準则当中，地区政府进一步提出了交通和土地之间协调发展的规划建设方向，并积极通过行政手段和政策导向等策略，借助城市更新规划等方式，塑造城市新风貌。在多年的更新规划实践当中，地区政府锐意创新、脚踏实地，通过对于城市空间和土地功能需求的根本分析，形成了城市土地密度的有效区分，再结合了城市功能中居住、商业、工业等刚性需求后，构建了基于容积率规划方式下的区间划分，逐步形成了新颖、有效的城市容积率管理制度。
例如，深圳市规划国土委发布公告称，《深圳市城市规划标准与准则》中已经对“密度分区与容积率”的内容进行了修订，准则中指出，居住用地方面，位于“密度三区”的基准容积率由修订前的2.8调高到了3.0，容积率上限则由5.0调高到了5.5。商业服务用地、工业用地、物流仓储用地等，则由此前的设置了容积率上限，修订为不再设容积率上限，只保留了基准容积率。这也充分说明了深圳未来在产业、居住、商业等方面都将向天空争取更多的发展空间。
三、城市更新规划容积率制度的优点和不足
（一）优势所在
城市更新规划容积率制度的建设，作为地区政府根据城市发展规划要求所制定的制度创新，具有前瞻性和应用性，能够在满足本地城市发展要求的前提下，为国内其他地区发展和土地规划提出借鉴、打造价值，因此在目前的城市发展制度建设领域，具有积极意义，对某市城市更新规划制度的影响之后，对城市更新规划容积率制度的出台和实施所产生的影响进行了总结，并以此为基础提出制度建设的重要价值[1]。
首先，容积率制度的建设和出台，主要目的体现在对于土地公共利益的保障，因此制度内容和制度影响方面，公共利益的受益情况最为理想。在某市的建设当中，地区经济和城市土地资源利用在制度规划和制度引导环境下，实现了有序发展，其中大量停留在规划阶段的有益项目，都可以在制度环境当中付诸实践，切实改善了城市生活。在某市所开展的更新规划容积率制度的实践当中可以看到，城市更新容积率制度所带来的城市项目数量正呈现整体增长趋势，而在项目的开展实施当中，公共基础设施建设书评、保障性住房以及人才住房等城市发展的刚需建设，也都取得了突飞猛进的发展，为城市发展和宜居度提高奠定了雄厚的基础。与此同时，城市更新规划容积率制度建设还为城市的市场化发展带来了契机。对于城市来说，城市容积率所产生的发展影响会直接关系到城市项目更新所带来的城市创造能力，传统容积率制度建设不足，为城市建筑项目的实施带来阻碍，部分投资者对于市场发展存在一定的侥幸心理和投机心理，这种投资状态下城市的发展并非是健康的、常态的。在制度建设的影响下，政府参与到对于城市规划和市场督导当中来，从而帮助市场构建了相对完善的合理化制度建设，保障了市场引导城市基础建设的能力的提升，保障了城市发展内涵的秩序性[2]。
（二）不足之处
然而，城市更新规划容积率制度的建设和实施，仍然存在一些亟待解决的问题。就目前发展势头来看，短期之内，受到制度影响下的城市建设导向问题会表现得更加明显。建筑市场对于数量的盲目追求会直接造成建筑质量的下降，进而为城市用地空间的规划产生制约和影响。同时，受到政策导向和价值影响，越来越多千篇一律的建筑项目匆忙上马，地区政府为了能够贯彻制度在容积率规划方面的作用价值，往往会忽视对于其他方面规划要求的侧重，最终导致城市规划与城市特色发展的初衷相违背。因此，城市更新规划项目仍然面临着巨大的挑战。
四、结语：
在城市更新规划的同时，对容积率制度进行健全，不仅有助于保障投资方利益，也能够实现对城市利益归属、利益增量和分配的合理确认，对提升社会民众对拆迁工作的支持力度具有重要价值，有助于彰显城市更新规划的成果，值得被广泛借鉴采用。
参考文献：
[1]徐圣荣.深圳市城市更新规划容积率制度解析[J].中国建设信息化，2018（22）：68-69.
[2].深圳：拟严控城市更新规划容积率优先安排居住功能[J].房地产导刊，2018（07）：29.
关键词：容积率制度;廉政建设;城市规划
城市更新是盘活存量用地的重要手段。容积率管理制度出台合理地限定了城市更新的天花板，促使城市更新各相关利益方理性开展城市更新，但在实际中也出现了重政策轻规划等相关问题。因此，在明确容积率制度主要内容的基础上，对其优点和缺点进行科学探查，具有十分重要的现实意义。
一、城市更新规划容积率制度的意义所在
现阶段，部分城市仍面临着土地资源紧缺的问题，这也对城市更新工作提出了较高的要求。因此，应将容积率制度作为主要屏障，促进城市更新规划朝着常态化的方向发展。现阶段，城市更新规划过程中还存在缺乏和控制等问题，极容易对容积率的公共效益产生不利影响，因此，结合具体的项目类型，出台符合城市发展特点的容积率制度，对提升行政审批的效率具有十分重要的价值。与此同时，在城市更新规划的过程中，建立健全容积率制度，有助于实现对公共利益的合理调节，对整体规划质量的提升大有裨益。
二、城市更新规划容积率制度的主要内容
（一）内容构成
城市内部所开展的城市更新规划容积率是指地方政府在进行城市更新项目策划时所涉及到的建筑总面积以及城市建筑市场所开展的建筑用地面积之间的比值。这一比值能够更加充分、具体地展现出城市内部的更新情况，从而帮助城市明确建筑面积的基础、转移以及奖励等内容。在地区政府的项目规划方面，建筑基础面积所包含的内容为政策要求下的基准容积率以及地块面积的乘积，这一数据计算主要反映城市内部的密度分区情况;而城市更新中建筑的转移面积则是在实际建筑工程项目当中，项目本身面向政府进行异较的土地项目内容，计算得到的超过城市规划部分与基准一角部分的面积容积率的乘积。以笔者所在的我国东南某省份的城市规划为例，城市转移建筑面积应当大于3000平方米，同时低于拆除面积的15%，不过受到公共设施建设的影响，在地区规划和城市更新方面，地区政策和地区法规无法保证新项目所开展的移交比率能够控制在15%这一标准之中，因此实际的城市建筑项目的开展容易需要借助比例调整等方式，来避免投资方、业主产生对于土地移交转移方案的抵触，影响各方利益;奖励面积则是指城市更新规划当中所采用的非独立占地部分，这部分所开展的配件工作主要有城市建筑市场当中的市场主体来完成建设和规划，地方政府则需要针对这部分建筑单位所开展的公共设施建设提供基于建筑面积大小的奖励，用以激励其在社会公共设施建设方面所做出的贡献。城市更新规划所开展的奖励面积政策规划，既能够满足地区政府在城市建设方面所强调的公共利益诉求，同时还能够避免对建筑投资单位的利益损害，一举两得。
（二）改进方案
值得注意的是，由于城市发展和城市内部土地利用情况存在差异，因此城市更新规划制度建设并不能够适用于全国城市规划发展要求，城市本身的特殊性使得城市规划容积率制度，难以在部分含有旧住宅区、城中村的城市地区执行，之所以会造成这一现状，主要原因表现在城市更新规划需要兼顾城市发展和土地利用水平的提升，同时还需要注重城市规划的经济效益。含有大范围旧住宅区、城中村的城市，在规划和城市更新方面，受到建筑面积不足和规划经济型不高的影响，要求城市更新容积率制度仍然需要不断创新。
我们所在城市地区政府早在2013年便开展了关于城市规划标准准则的制定工作，在準则当中，地区政府进一步提出了交通和土地之间协调发展的规划建设方向，并积极通过行政手段和政策导向等策略，借助城市更新规划等方式，塑造城市新风貌。在多年的更新规划实践当中，地区政府锐意创新、脚踏实地，通过对于城市空间和土地功能需求的根本分析，形成了城市土地密度的有效区分，再结合了城市功能中居住、商业、工业等刚性需求后，构建了基于容积率规划方式下的区间划分，逐步形成了新颖、有效的城市容积率管理制度。
例如，深圳市规划国土委发布公告称，《深圳市城市规划标准与准则》中已经对“密度分区与容积率”的内容进行了修订，准则中指出，居住用地方面，位于“密度三区”的基准容积率由修订前的2.8调高到了3.0，容积率上限则由5.0调高到了5.5。商业服务用地、工业用地、物流仓储用地等，则由此前的设置了容积率上限，修订为不再设容积率上限，只保留了基准容积率。这也充分说明了深圳未来在产业、居住、商业等方面都将向天空争取更多的发展空间。
三、城市更新规划容积率制度的优点和不足
（一）优势所在
城市更新规划容积率制度的建设，作为地区政府根据城市发展规划要求所制定的制度创新，具有前瞻性和应用性，能够在满足本地城市发展要求的前提下，为国内其他地区发展和土地规划提出借鉴、打造价值，因此在目前的城市发展制度建设领域，具有积极意义，对某市城市更新规划制度的影响之后，对城市更新规划容积率制度的出台和实施所产生的影响进行了总结，并以此为基础提出制度建设的重要价值[1]。
首先，容积率制度的建设和出台，主要目的体现在对于土地公共利益的保障，因此制度内容和制度影响方面，公共利益的受益情况最为理想。在某市的建设当中，地区经济和城市土地资源利用在制度规划和制度引导环境下，实现了有序发展，其中大量停留在规划阶段的有益项目，都可以在制度环境当中付诸实践，切实改善了城市生活。在某市所开展的更新规划容积率制度的实践当中可以看到，城市更新容积率制度所带来的城市项目数量正呈现整体增长趋势，而在项目的开展实施当中，公共基础设施建设书评、保障性住房以及人才住房等城市发展的刚需建设，也都取得了突飞猛进的发展，为城市发展和宜居度提高奠定了雄厚的基础。与此同时，城市更新规划容积率制度建设还为城市的市场化发展带来了契机。对于城市来说，城市容积率所产生的发展影响会直接关系到城市项目更新所带来的城市创造能力，传统容积率制度建设不足，为城市建筑项目的实施带来阻碍，部分投资者对于市场发展存在一定的侥幸心理和投机心理，这种投资状态下城市的发展并非是健康的、常态的。在制度建设的影响下，政府参与到对于城市规划和市场督导当中来，从而帮助市场构建了相对完善的合理化制度建设，保障了市场引导城市基础建设的能力的提升，保障了城市发展内涵的秩序性[2]。
（二）不足之处
然而，城市更新规划容积率制度的建设和实施，仍然存在一些亟待解决的问题。就目前发展势头来看，短期之内，受到制度影响下的城市建设导向问题会表现得更加明显。建筑市场对于数量的盲目追求会直接造成建筑质量的下降，进而为城市用地空间的规划产生制约和影响。同时，受到政策导向和价值影响，越来越多千篇一律的建筑项目匆忙上马，地区政府为了能够贯彻制度在容积率规划方面的作用价值，往往会忽视对于其他方面规划要求的侧重，最终导致城市规划与城市特色发展的初衷相违背。因此，城市更新规划项目仍然面临着巨大的挑战。
四、结语：
在城市更新规划的同时，对容积率制度进行健全，不仅有助于保障投资方利益，也能够实现对城市利益归属、利益增量和分配的合理确认，对提升社会民众对拆迁工作的支持力度具有重要价值，有助于彰显城市更新规划的成果，值得被广泛借鉴采用。
参考文献：
[1]徐圣荣.深圳市城市更新规划容积率制度解析[J].中国建设信息化，2018（22）：68-69.
[2].深圳：拟严控城市更新规划容积率优先安排居住功能[J].房地产导刊，2018（07）：29.