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摘要：近十年来，中国房地产价格快速上涨，带来了很多经济问题和社会问题。政府宏观调控政策密集出台，但对于这些政策的調控实效争议颇多。房地产价格的非理性上涨脱离了实体经济的发展也即形成了泡沫，那么以房地产泡沫形成机制为切入点，对房地产调控政策进行了评价分析是必要和可行的。分析认为，调控政策总体上抓住了价格快速上涨的症结，调控方向正确，手段灵活，但是落实不够，执行力度欠缺。
关键词：房地产价格；泡沫理论；宏观调控政策
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）27-0176-02
引言
从1998年实行货币化分配以来，中国房地产市场快速发展。但到2002年，泡沫的问题开始被各方关注，宏观调控政策也一直企图控制房价。但房价一直未出现实质性的下降，房价和调控呈现出“涨中调，调中涨”的特点。对于房价调控政策的评价有很多的视角，但是房价上涨到一定的程度，当其脱离了实体经济发展时就形成了泡沫，因此，从泡沫的角度对其分析评价是必不可少的，也是可行的。
一、房地产泡沫的形成机制
在《新帕尔格雷夫经济学词典》中，“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”可见，泡沫是一种或多种资产价格的异常的涨跌，资产是泡沫的载体，以房地产为载体的泡沫就是房地产泡沫。而且，房地产是泡沫比较青睐的一种资产，这源于房地产本身的特点，房地产泡沫形成的基础是土地的有限性和稀缺性。同时，由于房地产建设周期长，供给缺乏弹性，价格主要取决于需求。当一个时期需求旺盛时，房地产价格就会持续快速上涨。这种局面会增加价格进一步上涨的预期，投资者纷纷加入，同时会吸引投机者进入。少数投机者轻松获得高额利润的行为对周围民众产生示范效应，在非理性的从众心理的作用下，就会有更多的人加入投机行列。投机需求的膨胀，使市场上出现繁荣的假象，引起进一步涨价的预期，从而形成一个自我强化的正反馈（见图1）。
房地产泡沫形成的助燃剂是金融泛滥和政策失当。由于房地产产品价值量巨大，如果没有金融机构和政府的助推，价格不会膨胀为泡沫。金融部门的过度放贷，起到了煽风点火的作用。宏观调控政策不力、失当始终是泡沫产生和破裂的一个关键性因素。如美国次贷危机，政府的住房政策和利率政策难辞其咎。
从另外一个角度看，要控制房价快速上涨，就要打破这个循环，进行综合治理。一是通过增加供给，缓解需求压力。由于土地资源的不可再生性，供需缺口总会存在，增加供给也只能在一定时期缓解供需矛盾。更重要的要打击市场投机，合理控制投资需求。一方面要加强市场管理，另一方面要给投机行为断粮，截住进入房地产市场的过量资金。那么，我们的调控政策是否抓住症结、对症下药呢？下面就在回顾历年政策的基础上进行分析。
二、2003年以来房价调控政策回顾
1.第一阶段（2003—2005年），朦胧期。以18号文和121号文为代表。重点是调控住房供给总量，整顿土地市场。具体包括：严控信贷，提高项目自有资本金，提高行业进入门槛；整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。此次调控基本达到了严控土地供给总量的目标，但控制供给和鼓励消费的矛盾带来了地价房价飞涨。2004年全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初，房价同比增速超过了20%。
2.第二阶段（2005—2008年），全面治理期。以“国八条”、“新国八条”、“国六条”和9部委“十五条”为代表。重点打击炒作和解决结构性矛盾。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税；调节住房供给结构，增加普通住宅供应比例，增加小户型供给比例；住房分类供应，兴建廉租房和经济适用房解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。这个阶段政府虽然从各个方面采取措施全面整治房地产市场，但一直到2008年初，房价才有所松动。2008年1月全国住房成交量首次出现负增长（十年来第一次负增长），2008年7月全国住房价格开始下降。
3.第三阶段（2008年下半年至2010年），摇摆期。到2008年下半年，紧缩性的政策开始松动。表现为央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，同时出台了降低住房交易税费的政策。在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策的刺激下，2009年房价重新快速上涨。
4.第四阶段（2010—2012年上半年），严厉期。以“新国十条”、限贷令和限购令为代表。重点仍是打击投机和调整结构，与2005—2008年的政策比较，措施力度更大、涉及面更广、针对性更强。严厉的政策实施后，市场虽出现“量跌价滞”的变化，但到目前为止房价仍然处于胶着状态，没有下降到合理范围内。
三、房价调控政策评价及建议
从政策回顾中可见，总体上房价调控政策抓住了房价上涨的关键，集中从扩大供给、抑制投机、加强金融监管三个方面进行综合治理，这为调控成功奠定了基础。另外，调控的手段也比较灵活多样。扩大供给包括整顿土地市场，打击囤积，调整供给结构，增加中小户型和中低价房建设；抑制投资需求包括提高第二套住房贷款利率和首付比例，通过税收增加物业的交易成本和持有成本；加强金融监管包括房贷加息，严格贷款条件和审核，收紧房地产信托，限制外资炒房。
调控政策之所以受到众多的质疑，主要是调控效果不理想。房价高涨引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。造成这种局面的原因主要有以下三个方面。
1.对商品住宅价格属性把握不准，调控目的偏失。实际上商品住宅虽有消费和投资双重功能，但从本质上看属于资产即不动产范畴，其价格也必然属于资产价格范畴。但调控政策并未从住宅资产价格这一客观属性出发来制定相应的调控目标和政策，而仅仅从居民普遍买得起房的角度出发，来压抑房价，这是明显的误解。调控房价的目的，并不是要使房价降至人人都能买得起房的程度，而是要挤压房价泡沫，回归真实价值，避免大起大落的震荡，确保房地产市场健康发展，国民经济持续稳定增长。因此必须建立住房梯度供应的长效机制，把购房需求控制在一定范围内，与住房的供给能力相适应，在供求平衡的基础上，才能促使房价稳定。政府的调控思路在2007年有了标志性转变，但是认识还不足，特别是基层部门，只是为了完成眼前保障性住房任务。
2.对房价“个性显著”的特点认识不足，政策“一刀切”，缺乏弹性。住宅资产价格的地区差异性很大，各个地区经济发展程度、收入水平以及供求状况等多种因素不同，决定了房价水平也有很大差异；即使同一地区不同地段的房价也差别很大，例如城市中心区与边缘区住房价格相差悬殊。同时，每宗房地产由于区位、房型、楼层、朝向和品质的不同，都有不同的价格，基本上是一房一价，很难得出一个可控的平均价位。对房价的调控也应该遵守这个规律，因地制定调控政策。
3.对住宅资产价格形成的复杂性认识不足，希望立竿见影。住宅价格的形成是多种因素综合长期作用的结果，企求用一纸行政命令限价、压价，立竿见影，是不切实际的。
4.受短期利益迷惑，实施力度不够、执行“短腿”。由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。地方政府对宏观调控政策执行不力，使房价的调控效应不能真正发挥。
基于以上分析，在以后的调控中要注意以下问题。首先，统一认识，推进调控。加强房地产市场调控，关键问题还是如何进一步统一思想，提高认识，加大各级政府对国务院政策措施的认识和理解，加大贯彻落实政策的自觉性。其次，坚定综合治理的调控方向。继续坚定地从增加供给、抑制投资、打击投机、加强金融监管等方面稳定房价，规范房地产市场发展。再次，尽快出台各项政策的实施细则和配套措施，以使各项政策能真正发挥实效。最后，加大各项政策的执行力度，保证各项措施能落到实处。落实中央调控政策，提高执行力，需要从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系；可以启动行政问责制，通过追究相关人员的责任，来促进各项方针政策的落实。
关键词：房地产价格；泡沫理论；宏观调控政策
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）27-0176-02
引言
从1998年实行货币化分配以来，中国房地产市场快速发展。但到2002年，泡沫的问题开始被各方关注，宏观调控政策也一直企图控制房价。但房价一直未出现实质性的下降，房价和调控呈现出“涨中调，调中涨”的特点。对于房价调控政策的评价有很多的视角，但是房价上涨到一定的程度，当其脱离了实体经济发展时就形成了泡沫，因此，从泡沫的角度对其分析评价是必不可少的，也是可行的。
一、房地产泡沫的形成机制
在《新帕尔格雷夫经济学词典》中，“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”可见，泡沫是一种或多种资产价格的异常的涨跌，资产是泡沫的载体，以房地产为载体的泡沫就是房地产泡沫。而且，房地产是泡沫比较青睐的一种资产，这源于房地产本身的特点，房地产泡沫形成的基础是土地的有限性和稀缺性。同时，由于房地产建设周期长，供给缺乏弹性，价格主要取决于需求。当一个时期需求旺盛时，房地产价格就会持续快速上涨。这种局面会增加价格进一步上涨的预期，投资者纷纷加入，同时会吸引投机者进入。少数投机者轻松获得高额利润的行为对周围民众产生示范效应，在非理性的从众心理的作用下，就会有更多的人加入投机行列。投机需求的膨胀，使市场上出现繁荣的假象，引起进一步涨价的预期，从而形成一个自我强化的正反馈（见图1）。
房地产泡沫形成的助燃剂是金融泛滥和政策失当。由于房地产产品价值量巨大，如果没有金融机构和政府的助推，价格不会膨胀为泡沫。金融部门的过度放贷，起到了煽风点火的作用。宏观调控政策不力、失当始终是泡沫产生和破裂的一个关键性因素。如美国次贷危机，政府的住房政策和利率政策难辞其咎。
从另外一个角度看，要控制房价快速上涨，就要打破这个循环，进行综合治理。一是通过增加供给，缓解需求压力。由于土地资源的不可再生性，供需缺口总会存在，增加供给也只能在一定时期缓解供需矛盾。更重要的要打击市场投机，合理控制投资需求。一方面要加强市场管理，另一方面要给投机行为断粮，截住进入房地产市场的过量资金。那么，我们的调控政策是否抓住症结、对症下药呢？下面就在回顾历年政策的基础上进行分析。
二、2003年以来房价调控政策回顾
1.第一阶段（2003—2005年），朦胧期。以18号文和121号文为代表。重点是调控住房供给总量，整顿土地市场。具体包括：严控信贷，提高项目自有资本金，提高行业进入门槛；整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。此次调控基本达到了严控土地供给总量的目标，但控制供给和鼓励消费的矛盾带来了地价房价飞涨。2004年全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初，房价同比增速超过了20%。
2.第二阶段（2005—2008年），全面治理期。以“国八条”、“新国八条”、“国六条”和9部委“十五条”为代表。重点打击炒作和解决结构性矛盾。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税；调节住房供给结构，增加普通住宅供应比例，增加小户型供给比例；住房分类供应，兴建廉租房和经济适用房解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。这个阶段政府虽然从各个方面采取措施全面整治房地产市场，但一直到2008年初，房价才有所松动。2008年1月全国住房成交量首次出现负增长（十年来第一次负增长），2008年7月全国住房价格开始下降。
3.第三阶段（2008年下半年至2010年），摇摆期。到2008年下半年，紧缩性的政策开始松动。表现为央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，同时出台了降低住房交易税费的政策。在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策的刺激下，2009年房价重新快速上涨。
4.第四阶段（2010—2012年上半年），严厉期。以“新国十条”、限贷令和限购令为代表。重点仍是打击投机和调整结构，与2005—2008年的政策比较，措施力度更大、涉及面更广、针对性更强。严厉的政策实施后，市场虽出现“量跌价滞”的变化，但到目前为止房价仍然处于胶着状态，没有下降到合理范围内。
三、房价调控政策评价及建议
从政策回顾中可见，总体上房价调控政策抓住了房价上涨的关键，集中从扩大供给、抑制投机、加强金融监管三个方面进行综合治理，这为调控成功奠定了基础。另外，调控的手段也比较灵活多样。扩大供给包括整顿土地市场，打击囤积，调整供给结构，增加中小户型和中低价房建设；抑制投资需求包括提高第二套住房贷款利率和首付比例，通过税收增加物业的交易成本和持有成本；加强金融监管包括房贷加息，严格贷款条件和审核，收紧房地产信托，限制外资炒房。
调控政策之所以受到众多的质疑，主要是调控效果不理想。房价高涨引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。造成这种局面的原因主要有以下三个方面。
1.对商品住宅价格属性把握不准，调控目的偏失。实际上商品住宅虽有消费和投资双重功能，但从本质上看属于资产即不动产范畴，其价格也必然属于资产价格范畴。但调控政策并未从住宅资产价格这一客观属性出发来制定相应的调控目标和政策，而仅仅从居民普遍买得起房的角度出发，来压抑房价，这是明显的误解。调控房价的目的，并不是要使房价降至人人都能买得起房的程度，而是要挤压房价泡沫，回归真实价值，避免大起大落的震荡，确保房地产市场健康发展，国民经济持续稳定增长。因此必须建立住房梯度供应的长效机制，把购房需求控制在一定范围内，与住房的供给能力相适应，在供求平衡的基础上，才能促使房价稳定。政府的调控思路在2007年有了标志性转变，但是认识还不足，特别是基层部门，只是为了完成眼前保障性住房任务。
2.对房价“个性显著”的特点认识不足，政策“一刀切”，缺乏弹性。住宅资产价格的地区差异性很大，各个地区经济发展程度、收入水平以及供求状况等多种因素不同，决定了房价水平也有很大差异；即使同一地区不同地段的房价也差别很大，例如城市中心区与边缘区住房价格相差悬殊。同时，每宗房地产由于区位、房型、楼层、朝向和品质的不同，都有不同的价格，基本上是一房一价，很难得出一个可控的平均价位。对房价的调控也应该遵守这个规律，因地制定调控政策。
3.对住宅资产价格形成的复杂性认识不足，希望立竿见影。住宅价格的形成是多种因素综合长期作用的结果，企求用一纸行政命令限价、压价，立竿见影，是不切实际的。
4.受短期利益迷惑，实施力度不够、执行“短腿”。由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。地方政府对宏观调控政策执行不力，使房价的调控效应不能真正发挥。
基于以上分析，在以后的调控中要注意以下问题。首先，统一认识，推进调控。加强房地产市场调控，关键问题还是如何进一步统一思想，提高认识，加大各级政府对国务院政策措施的认识和理解，加大贯彻落实政策的自觉性。其次，坚定综合治理的调控方向。继续坚定地从增加供给、抑制投资、打击投机、加强金融监管等方面稳定房价，规范房地产市场发展。再次，尽快出台各项政策的实施细则和配套措施，以使各项政策能真正发挥实效。最后，加大各项政策的执行力度，保证各项措施能落到实处。落实中央调控政策，提高执行力，需要从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系；可以启动行政问责制，通过追究相关人员的责任，来促进各项方针政策的落实。