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不到一个月，中央一系列宏观调控新政出台并实施，始自2003年对房地产过热的调控，也首次出现明显转折。处于“十字路口”的楼市，到底是理性回归，还是欲扬先抑?在中国楼市大起大落的背后不仅是仍在动荡的国际经济环境，以及藏身于其间的高负债经营模式下的资本饕餮，还有土地财政、庞大的购房需求等。如今，这些因素有些已在悄然转变，有些则呼之欲出。
4万亿元救市后的房价争议
在金融风暴无法预期何时见底，中国经济增速放缓之际，作为政府启动内需增长点最好用的“工具”之一，救楼市实质就是在救经济。
11月5日，被媒体称为“国十条”的宏观调控出台，房地产位列扩大内需促进经济增长的十项措施之首。与此同时，实施一年有余的“货币从紧”政策正式终结，改采适度宽松的货币政策。此前，10月22日，财政部推出刺激楼市的一揽子新政策，旨在为低迷的楼市注入暖意。不到一个月，国务院、财政部、央行多管齐下，加之中央政府总投资达4万亿元的经济振兴计划，政府保持经济平稳增长的决心和力度已经非常明了。
对于深处低迷的房地产市场，这又意味着什么?
《楼市》记者就当前宏观调控政策对住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹采访时，她表示房地产政策历来与大局有关。
“最近两次召开的国务院常务会议对于房地产领域均明确指出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。政策的立足点显然是努力解决好民生问题，解决目前房市萎缩引起的保障性住房的缺口。”秦虹表示。
国家救市大局目标已定，然而各方的争议却日渐沸扬。房地产行业舆论已由此前“该不该救市”向救市后楼市走向转移，其中对于房价的争议也成为焦点。
认为房价继续下滑的理由主要在于，一旦加强保障性住房建设，那么必然冲击已经进入下行通道的商品房购房需求，开发商的蛋糕很大一部分将被没收。而认为后市房价将报复性反弹的观点则认为，保障性住房的需求与商品住宅的需求并没有交集，目前并不是购房需求消失，中央一旦默许地方政府出台各项房地产救市政策，前几年出台的系列监管政策将被全面消解，这也为日后房价持续走高预埋了伏笔。
破解政府救市后房地产走势迷雾，通过剖析房地产近年来大起大落前因后果或可见一斑。
全球经济环境中的中国楼市
“行业惯用政策市来形容楼市，诚然，政策的确是楼市走势至关重要的影响要素，但是影响房地产最重要的因素是世界性的宏观经济形势。在1998年房改后，不论是前几年的房价上涨还是当前的楼市动荡，都与国际环境相关，国际经济环境是影响房地产走势的大背景。”华高莱斯副总经理公衍奎对《楼市》记者分析认为。
近年来，在中国经济与世界经济联系日益紧密的情况下，中国楼市的国际性背景日益明显。前些年，主要经济体的低利率政策及外汇储备的增加等因素，导致流动性全球过剩。在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，给国内楼市带来了复杂性。尤其是2007年的房价爆涨，资产价格膨胀具有深刻的全球化背景。近年来，国家对房地产行业不断进行调控，但房价仍旧一路高歌。其中原因复杂，而流动性过剩加剧房地产的供求紧张也是重要原因之一。2007年底房地产形势陡然逆转，与国际经济形势恶化也密切相关。
尽管当前中国经济在百年一遇的世界性金融危机中，受到的波及还远没有完全自由经济的国家和地区严重，但目前全球笼罩在“金融海啸”的阴霾之中，何时能真正走出困境仍难有定论，中国经济与楼市也难免受到牵连。
“我国外部经济环境能不能往好的方向转化，这是影响我国下一步的市场变化能不能回暖，能不能回到健康，实现正常交易的关键因素。仅仅有政策变化当然重要，但它不是决定楼市走向的唯一因素。所以，也还需要关注其他方面的变化，特别是外部环境的变化，以及开发企业在新的政策环境下的应对策略。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。
庞大的购房需求
然而与很多国家不同的是，现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。
1996年全国城镇化率为29.37％，而2007年我国城镇化率水平已达到44.9％，年平均增幅为1％～2％。按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人。根据相关部门的预测，2010年我国城镇化水平有望达到47％，而2020年这一数字将达到56％。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，也是近几年房价一路上涨的推动力。
“中国民众进行住房消费的基本背景是土地国有、政府和国有资本主导的市场经济、中国特色社会主义制度、极不成熟的公民社会和国民经济发展扩大着的地区差别及差距。户籍制度的本质是公民人身法定性质的不自由，公民人身可以自由流動而不能自由迁徙，工作、生活在甲地，而作为公民的人身责任和权利则可能在遥远的乙地，从而导致一个庞大的双重住房消费市场，即一个公民既在甲地需要消费住房，但在乙地也不得不保留住房。由于地区差别及差距巨大并日益扩大着，国民经济的发展不具有自然的均衡性，人口流动基本倾向只能是单向性的，庞大的人口流动潮从内地落后地区向沿海发达地区、从农村向大中型城市进行强烈涌动。”知名学者顾则徐对《楼市》记者表示。
然而，这样大量的需求之所以会在今年突然严重萎缩，主要在于大批欲购房人群面对当前全球经济动荡和国内经济发展诸多不确定因素，对市场预期不明确，而导致持币观望。首次置业自住者期盼楼价下跌，他们赌开发商挺不住资金匮乏的压力而降价抛售，因此近一年来一直与开发商展开心理搏弈持久战。而投资者和多次置业者则表现相反，属于买涨不买跌心态，他们等待经济形势好转，股市、楼市回暖才放心入市买房。
从国家宏观调控政策的角度来看，主要是支持保障性住房消费。然而作为一种特殊商品，房地产具有必需品和投资品的双重特征。纵观近几年国内房地产市场总体的情况，以北京、上海、深圳等为代表的城市，投资性置业在购买力中占据了重要力量，并且随着财富的分化，城市高收入阶层的购买需求越来越多。
在财政部“改善型住房”概念被推出后，业内纷纷预期二套房贷将很快放松。不过农行、光大银行等房贷细则出台后均遭紧急撤回。银监会在10月28日晚向各大银行下发紧急通知，要求房贷新政优惠仅限于购买首套房，其余情形均继续严格执行原有规定。二套房贷细则可谓一波三折，松还是紧在目前仍然有诸多的争议。
但中国庞大的购房需求并没有消失，也没有减少，只不过买家都在等待购房时机。这些需求从去年10月到现在，经过一年的累积，已到了一触即发的地步，当时机成熟或者出现引爆点的时候，就会轰然释放出来。
“迷途”中探索的宏观调控
宏观调控政策的走向将影响着未来的房地产走势。10月底至11月初，政府针对房地产行业出台了一系列宏观调控新政以刺激住房需求。不过就中央层面而言，虽然房地产支柱产业地位的提法未变，但从调控思路来看，其发展方向已不再完全依靠市场化，更主要是投入到保障性安居工程上。这是2003年对房地产过热的调控后首次出现的明显转折，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。
对于中央政府来说，始于2003年的房地产调控一直笼罩在“空调”的阴影下，每一次宏观调控政策的出台，不但没有控制住不断上涨的房价，而且带来了房价的新一轮增长。
从图1可以看出，房地产在2004年、2005年、2007年出现爆涨，而这是房地产宏观调控最为频繁的年份。2004年“8·31政策”的出台，在一定程度上净化了土地出让制度，但在土地财政主导下，导致此后高地价一次次被刷新，地价房价互推疯涨；另外，在交易环节加大征税力度，但也导致卖主将税收成本转嫁到买主头上，房价仍然居高不下；“国六条”中“70％·90m2”政策的硬性比例也由于各地实施细则的虚与委蛇效果仍不尽如人意。
其中根由主要在于：第一是房地产调控方向存在偏误。全国工商联地产商会会长聂梅生2007年8月撰文“检讨十年房改”表示，宏观调控进入了怪圈。国八条、国十五条、国六条都是围绕商品房调控，而这块奶酪做得非常大了，已经形成了利益集团。不主张宏观调控老在商品房市场里折腾，而是应该补缺，比如政策性住房、保障性住房。
第二是政策执行力度缺失，在我国土地财政模式下，中央政策出台政策稳定房价，而地产政府则暗自希望通过房地产行业最快捷、最显著、最简单地拉动地方GDP增长，并且这也是增加地方税收的主要来源之一，如图2数据显示，武汉、厦门、长沙等城市土地出让金与当年地方财政收入非常逼近。据国务院发展研究中心发布的研究报告显示：土地出让金、土地直接税收，以及城市扩张带来的间接税收，在不少城市都占到地方预算的40％以上，长期以来地方经济发展中对“土地财政”的依赖程度过高，地方政府利益的考虑与中央政策的博弈导致执行力度缺失。
直到2007年8月24日，《國务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“24号文”公布，“重市场轻保障”的住房模式才开始转变。而如今“国十条”的颁布再次将保障性住房提升到前所未有的高度。
这是一次宏观调控的全新转折。有评论为此欢欣鼓舞：土地招拍挂、商品房预售、加大交易环节税费等这一整套香港模式，将要得到强有力的改革，代之而起的将是新加坡模式，逐步把社会保障住宅规模扩大到70％以上，用社会保障型住宅来实现“居者有其屋”的人居理想，从制度上保证民生居住所需。
用保障性住房建设带动投资，既能拉动内需又可解决民生问题，一举两得。然而该模式也需要一系列完善的制度配合，业内人士对此也表示了一定的担忧。
究竟保障性住房和商品房的比例将是什么样的结构?在保障性住房当中，廉租房、经济适用房和两限房各自的比重又是什么样的结构?对此，住房和城乡建设部副部长齐骥曾公开表示，保障性住房比例由各地政府根据当地情况确定。
“与新加坡不同，中国人口庞大，地方差异、城乡差异明显，决定了通过政府解决住房问题的公平性和效率性难以保证，曾经的福利分房和经济适用房购买中出现的问题就是前车之鉴。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。
“玩不转”的房企资金链
房地产未来走势还将与开发企业在新的政策环境下的应对策略相关。
中国城乡建设经济研究所所长、研究员陈淮认为，目前的房地产调整措施的重点，第—是保增长，第二个是控风险，第三是促保障，第四是防烂尾，因为大面积烂尾楼的出现早于房价下跌，并将会引发付首期贷款的业主、发放贷款的银行以及民工工资等经济和社会问题，所以风险最大、影响最大的是防烂尾，但是政府准备最充分的也是防烂尾。
开发商最困难的时期将是2009年，根据银行贷款期限，2007年高价拿地开发商的还贷期将是2009年。
近期，《楼市》记者与河南建业行政总裁王天也、江苏新城房产股份有限公司市场营销部总经理黄超等大小型开发商交流中，信贷支持是开发商们所希翼政策松动的重要方面之一。
中国房地产公司的运作，属于典型的高负债、低现金流的经营模式。银行和房地产公司联姻始于1996年，在这年，中国开始试行资本金制度——要求投资项目必须首先落实资本金。按此规定，房地产企业一旦凑足占项目总投资1/5的资本金，就可以运作一个商品房开发项目。当时相当一批开发商利用从地方政府手中拿到的土地去向银行贷款，再滚动开发。这批开发商实际上只用5％～10％的资金就可以撬动整个项目。
此后，随着房企上市通道打开，2006年股改完成，土地与资本市场的联动下，房企高负债的特征表现得更为明显。
根据世华财讯提供的数据，可以看出上市房企平均负债率从1998年的46.36％迅速攀升至2005年的81.3％。
“这充分显示行业越来越依靠高负债运营。”世华财讯房地产行业分析师从力表示，上市房企平均总资产规模从1998年的14.3亿元上升到2008年的90亿元，如此高的上涨幅度既是越来越多的开发商蜂拥上市的结果，也是企业规模扩张的结果。如2006年、2007年房地产开发投资热达到顶峰阶段，上市房企资产肯定膨胀。
然而，高空走钢丝，高负债的经营模式，需要房价不断上涨才能支撑，而随着房地产市场下行通道一旦确立，短期风险敞口下经营的中国地产业立马受到冲击。
根据上市房企2008年第三季度报告数据显示，73家公司负债合计3851亿元，比2007年末增长27％，比2008年中报增长9％；存货3720亿元，比2007年末增长34％，比2008年中报增长7.3％。
清华大学的一份调查报告显示，假如未来一年房屋销售额萎缩30％，则有半数企业将出现资金缺口，如果危机延续，会有六成企业面临资金压力；假如销售额萎缩50％，则有六成企业在第一年就将出现资金缺口，有七成企业在第二年面临危机，这其中不乏知名的上市企业。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，为扩大内需，近期信贷将逐步宽松，以前趋紧的房地产企业信贷方面是否能够放松也需要等待明确。
11月19日，沈阳72家房企结成“不降价联盟”，表明了部分开发商的态度，而以万科为代表的房企依旧对后市悲观，买房人与开发商之间的博弈似乎正在变为开发商互相博弈。而这也将是影响房地产未来走势的重要因素。
4万亿元救市后的房价争议
在金融风暴无法预期何时见底，中国经济增速放缓之际，作为政府启动内需增长点最好用的“工具”之一，救楼市实质就是在救经济。
11月5日，被媒体称为“国十条”的宏观调控出台，房地产位列扩大内需促进经济增长的十项措施之首。与此同时，实施一年有余的“货币从紧”政策正式终结，改采适度宽松的货币政策。此前，10月22日，财政部推出刺激楼市的一揽子新政策，旨在为低迷的楼市注入暖意。不到一个月，国务院、财政部、央行多管齐下，加之中央政府总投资达4万亿元的经济振兴计划，政府保持经济平稳增长的决心和力度已经非常明了。
对于深处低迷的房地产市场，这又意味着什么?
《楼市》记者就当前宏观调控政策对住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹采访时，她表示房地产政策历来与大局有关。
“最近两次召开的国务院常务会议对于房地产领域均明确指出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。政策的立足点显然是努力解决好民生问题，解决目前房市萎缩引起的保障性住房的缺口。”秦虹表示。
国家救市大局目标已定，然而各方的争议却日渐沸扬。房地产行业舆论已由此前“该不该救市”向救市后楼市走向转移，其中对于房价的争议也成为焦点。
认为房价继续下滑的理由主要在于，一旦加强保障性住房建设，那么必然冲击已经进入下行通道的商品房购房需求，开发商的蛋糕很大一部分将被没收。而认为后市房价将报复性反弹的观点则认为，保障性住房的需求与商品住宅的需求并没有交集，目前并不是购房需求消失，中央一旦默许地方政府出台各项房地产救市政策，前几年出台的系列监管政策将被全面消解，这也为日后房价持续走高预埋了伏笔。
破解政府救市后房地产走势迷雾，通过剖析房地产近年来大起大落前因后果或可见一斑。
全球经济环境中的中国楼市
“行业惯用政策市来形容楼市，诚然，政策的确是楼市走势至关重要的影响要素，但是影响房地产最重要的因素是世界性的宏观经济形势。在1998年房改后，不论是前几年的房价上涨还是当前的楼市动荡，都与国际环境相关，国际经济环境是影响房地产走势的大背景。”华高莱斯副总经理公衍奎对《楼市》记者分析认为。
近年来，在中国经济与世界经济联系日益紧密的情况下，中国楼市的国际性背景日益明显。前些年，主要经济体的低利率政策及外汇储备的增加等因素，导致流动性全球过剩。在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，给国内楼市带来了复杂性。尤其是2007年的房价爆涨，资产价格膨胀具有深刻的全球化背景。近年来，国家对房地产行业不断进行调控，但房价仍旧一路高歌。其中原因复杂，而流动性过剩加剧房地产的供求紧张也是重要原因之一。2007年底房地产形势陡然逆转，与国际经济形势恶化也密切相关。
尽管当前中国经济在百年一遇的世界性金融危机中，受到的波及还远没有完全自由经济的国家和地区严重，但目前全球笼罩在“金融海啸”的阴霾之中，何时能真正走出困境仍难有定论，中国经济与楼市也难免受到牵连。
“我国外部经济环境能不能往好的方向转化，这是影响我国下一步的市场变化能不能回暖，能不能回到健康，实现正常交易的关键因素。仅仅有政策变化当然重要，但它不是决定楼市走向的唯一因素。所以，也还需要关注其他方面的变化，特别是外部环境的变化，以及开发企业在新的政策环境下的应对策略。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。
庞大的购房需求
然而与很多国家不同的是，现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。
1996年全国城镇化率为29.37％，而2007年我国城镇化率水平已达到44.9％，年平均增幅为1％～2％。按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人。根据相关部门的预测，2010年我国城镇化水平有望达到47％，而2020年这一数字将达到56％。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，也是近几年房价一路上涨的推动力。
“中国民众进行住房消费的基本背景是土地国有、政府和国有资本主导的市场经济、中国特色社会主义制度、极不成熟的公民社会和国民经济发展扩大着的地区差别及差距。户籍制度的本质是公民人身法定性质的不自由，公民人身可以自由流動而不能自由迁徙，工作、生活在甲地，而作为公民的人身责任和权利则可能在遥远的乙地，从而导致一个庞大的双重住房消费市场，即一个公民既在甲地需要消费住房，但在乙地也不得不保留住房。由于地区差别及差距巨大并日益扩大着，国民经济的发展不具有自然的均衡性，人口流动基本倾向只能是单向性的，庞大的人口流动潮从内地落后地区向沿海发达地区、从农村向大中型城市进行强烈涌动。”知名学者顾则徐对《楼市》记者表示。
然而，这样大量的需求之所以会在今年突然严重萎缩，主要在于大批欲购房人群面对当前全球经济动荡和国内经济发展诸多不确定因素，对市场预期不明确，而导致持币观望。首次置业自住者期盼楼价下跌，他们赌开发商挺不住资金匮乏的压力而降价抛售，因此近一年来一直与开发商展开心理搏弈持久战。而投资者和多次置业者则表现相反，属于买涨不买跌心态，他们等待经济形势好转，股市、楼市回暖才放心入市买房。
从国家宏观调控政策的角度来看，主要是支持保障性住房消费。然而作为一种特殊商品，房地产具有必需品和投资品的双重特征。纵观近几年国内房地产市场总体的情况，以北京、上海、深圳等为代表的城市，投资性置业在购买力中占据了重要力量，并且随着财富的分化，城市高收入阶层的购买需求越来越多。
在财政部“改善型住房”概念被推出后，业内纷纷预期二套房贷将很快放松。不过农行、光大银行等房贷细则出台后均遭紧急撤回。银监会在10月28日晚向各大银行下发紧急通知，要求房贷新政优惠仅限于购买首套房，其余情形均继续严格执行原有规定。二套房贷细则可谓一波三折，松还是紧在目前仍然有诸多的争议。
但中国庞大的购房需求并没有消失，也没有减少，只不过买家都在等待购房时机。这些需求从去年10月到现在，经过一年的累积，已到了一触即发的地步，当时机成熟或者出现引爆点的时候，就会轰然释放出来。
“迷途”中探索的宏观调控
宏观调控政策的走向将影响着未来的房地产走势。10月底至11月初，政府针对房地产行业出台了一系列宏观调控新政以刺激住房需求。不过就中央层面而言，虽然房地产支柱产业地位的提法未变，但从调控思路来看，其发展方向已不再完全依靠市场化，更主要是投入到保障性安居工程上。这是2003年对房地产过热的调控后首次出现的明显转折，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。
对于中央政府来说，始于2003年的房地产调控一直笼罩在“空调”的阴影下，每一次宏观调控政策的出台，不但没有控制住不断上涨的房价，而且带来了房价的新一轮增长。
从图1可以看出，房地产在2004年、2005年、2007年出现爆涨，而这是房地产宏观调控最为频繁的年份。2004年“8·31政策”的出台，在一定程度上净化了土地出让制度，但在土地财政主导下，导致此后高地价一次次被刷新，地价房价互推疯涨；另外，在交易环节加大征税力度，但也导致卖主将税收成本转嫁到买主头上，房价仍然居高不下；“国六条”中“70％·90m2”政策的硬性比例也由于各地实施细则的虚与委蛇效果仍不尽如人意。
其中根由主要在于：第一是房地产调控方向存在偏误。全国工商联地产商会会长聂梅生2007年8月撰文“检讨十年房改”表示，宏观调控进入了怪圈。国八条、国十五条、国六条都是围绕商品房调控，而这块奶酪做得非常大了，已经形成了利益集团。不主张宏观调控老在商品房市场里折腾，而是应该补缺，比如政策性住房、保障性住房。
第二是政策执行力度缺失，在我国土地财政模式下，中央政策出台政策稳定房价，而地产政府则暗自希望通过房地产行业最快捷、最显著、最简单地拉动地方GDP增长，并且这也是增加地方税收的主要来源之一，如图2数据显示，武汉、厦门、长沙等城市土地出让金与当年地方财政收入非常逼近。据国务院发展研究中心发布的研究报告显示：土地出让金、土地直接税收，以及城市扩张带来的间接税收，在不少城市都占到地方预算的40％以上，长期以来地方经济发展中对“土地财政”的依赖程度过高，地方政府利益的考虑与中央政策的博弈导致执行力度缺失。
直到2007年8月24日，《國务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“24号文”公布，“重市场轻保障”的住房模式才开始转变。而如今“国十条”的颁布再次将保障性住房提升到前所未有的高度。
这是一次宏观调控的全新转折。有评论为此欢欣鼓舞：土地招拍挂、商品房预售、加大交易环节税费等这一整套香港模式，将要得到强有力的改革，代之而起的将是新加坡模式，逐步把社会保障住宅规模扩大到70％以上，用社会保障型住宅来实现“居者有其屋”的人居理想，从制度上保证民生居住所需。
用保障性住房建设带动投资，既能拉动内需又可解决民生问题，一举两得。然而该模式也需要一系列完善的制度配合，业内人士对此也表示了一定的担忧。
究竟保障性住房和商品房的比例将是什么样的结构?在保障性住房当中，廉租房、经济适用房和两限房各自的比重又是什么样的结构?对此，住房和城乡建设部副部长齐骥曾公开表示，保障性住房比例由各地政府根据当地情况确定。
“与新加坡不同，中国人口庞大，地方差异、城乡差异明显，决定了通过政府解决住房问题的公平性和效率性难以保证，曾经的福利分房和经济适用房购买中出现的问题就是前车之鉴。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。
“玩不转”的房企资金链
房地产未来走势还将与开发企业在新的政策环境下的应对策略相关。
中国城乡建设经济研究所所长、研究员陈淮认为，目前的房地产调整措施的重点，第—是保增长，第二个是控风险，第三是促保障，第四是防烂尾，因为大面积烂尾楼的出现早于房价下跌，并将会引发付首期贷款的业主、发放贷款的银行以及民工工资等经济和社会问题，所以风险最大、影响最大的是防烂尾，但是政府准备最充分的也是防烂尾。
开发商最困难的时期将是2009年，根据银行贷款期限，2007年高价拿地开发商的还贷期将是2009年。
近期，《楼市》记者与河南建业行政总裁王天也、江苏新城房产股份有限公司市场营销部总经理黄超等大小型开发商交流中，信贷支持是开发商们所希翼政策松动的重要方面之一。
中国房地产公司的运作，属于典型的高负债、低现金流的经营模式。银行和房地产公司联姻始于1996年，在这年，中国开始试行资本金制度——要求投资项目必须首先落实资本金。按此规定，房地产企业一旦凑足占项目总投资1/5的资本金，就可以运作一个商品房开发项目。当时相当一批开发商利用从地方政府手中拿到的土地去向银行贷款，再滚动开发。这批开发商实际上只用5％～10％的资金就可以撬动整个项目。
此后，随着房企上市通道打开，2006年股改完成，土地与资本市场的联动下，房企高负债的特征表现得更为明显。
根据世华财讯提供的数据，可以看出上市房企平均负债率从1998年的46.36％迅速攀升至2005年的81.3％。
“这充分显示行业越来越依靠高负债运营。”世华财讯房地产行业分析师从力表示，上市房企平均总资产规模从1998年的14.3亿元上升到2008年的90亿元，如此高的上涨幅度既是越来越多的开发商蜂拥上市的结果，也是企业规模扩张的结果。如2006年、2007年房地产开发投资热达到顶峰阶段，上市房企资产肯定膨胀。
然而，高空走钢丝，高负债的经营模式，需要房价不断上涨才能支撑，而随着房地产市场下行通道一旦确立，短期风险敞口下经营的中国地产业立马受到冲击。
根据上市房企2008年第三季度报告数据显示，73家公司负债合计3851亿元，比2007年末增长27％，比2008年中报增长9％；存货3720亿元，比2007年末增长34％，比2008年中报增长7.3％。
清华大学的一份调查报告显示，假如未来一年房屋销售额萎缩30％，则有半数企业将出现资金缺口，如果危机延续，会有六成企业面临资金压力；假如销售额萎缩50％，则有六成企业在第一年就将出现资金缺口，有七成企业在第二年面临危机，这其中不乏知名的上市企业。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，为扩大内需，近期信贷将逐步宽松，以前趋紧的房地产企业信贷方面是否能够放松也需要等待明确。
11月19日，沈阳72家房企结成“不降价联盟”，表明了部分开发商的态度，而以万科为代表的房企依旧对后市悲观，买房人与开发商之间的博弈似乎正在变为开发商互相博弈。而这也将是影响房地产未来走势的重要因素。