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【摘要】房地产开发的工程质量管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。对于房地产开发企业而言，做好工程品牌质量是一个楼盘能否获得成功的先决条件。本文对房地产开发的工程质量措施进行了一些探讨。
【关键词】房地产；质量管理；工程管理
引言
工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目的整个建设过程中，直接关系着项目建设的成败。
1.房地产工程质量管理体系内涵
房地产开发质量管理体系是指把与质量有关的组织机构、过程和资源有机整合起来，强调质量管理的系统性和协调性。房地产开发质量管理贯穿于房地产开发全过程（如图1）。
图1 房地产开发工程质量控制过程
从图1可以看出，质量管理控制分布于开发项目的生命周期：前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。
对于房地产开发质量管理的内涵从安全性、可靠性延伸到适用性阶段，将客户需求作为出发点和归宿，以提高市场竞争力，适用性也应纳入质量管理范畴。
房地产开发工程项目管理不是追求最高的质量和最完美的工程，而是追求符合既定目标的，符合合同要求的工程。工期质量是按照工程的使用功能的要求设计的，是经过工期、费用优化后确定的，符合工程整体效益目标。
房地产开发质量管理周期，而不是仅仅把精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，很难保证工程项目的整体投资效益。
2.房地产开发质量管理体系
针对房地产开发工程管理，本文提出“三段式”质量管理体系，即“决策阶段质量管控体系”、“施工阶段质量管理体系”和“后期质量管理体系”。
2.1决策阶段的质量管理
主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。该阶段的质量管理直接决定着开发项目的成败。
设计质量主要包括方案设计质量、规划设计质量和施工图设计质量。特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
该阶段质量控制措施可采取：
（1）编制设计质量任务书，以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。
（2）编写专业设计任务书，明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求；
（3）建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；
（4）产品标准化。尤其是标杆房地产企业，都是以大规模多层住宅开发为主，产品定位是做城市的主流产品，特点是量大和跨地域发展。分区域建立《住宅使用标准》和《住宅性能标准》，这是保证产品品质的前提。即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题，第二步是标准化设计，住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系；
以越秀地产为例，编制了华南区域的各类标准化施工图纸，并同时明确材料的选型，根据不同的策划定位选择不同档次的材料。
2.2 施工阶段的质量控制
2.2.1 施工前准备阶段质量管理
（1） 明确质量控制目标（编制质量控制任务书）
房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。
（2）制定项目建设实施的质量管理计划
在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
（3）质量保证。质量保证就是实施质量计划，主要包括承包商和供应商。
①入库管理。建立承包商和供应商战略合作库，使开发项目的品质得到统一的保证，通过相应的反馈制度分析总结。同时，对履约情况、服务等做出全方位的评价，并做到分级制度。
此外，应通过考察、评审，补充新的材料供应商，使工程库充满活力和竞争。
②明确技术规程。明确的技术规程不但使将来工地的到货进场验收有依据，更主要的是对供应商的供货品质有强有力的制约。
2.2.2开发项目建设的施工过程质量控制
（1）前期质量管理。应结合项目部本身的实际情况，针对影响工程质量的主要因素进行预控制。进岗审查、方案审核、环境因素，以及质量管控分解，落实工程现场技术负责人技术管理工作责任制，正确划分各级技术管理工作的权限，使每位工程技术人员各有专职。
（2）中期质量控制
①全因素质量控制。主要包括工艺和材料两大方面（如图2）。随着房地产开发的发展，越来越多的房地产商采取强管控的方式，对施工质量进行把控。对材料的进场使用（采取工程确板，涉及到质量的材料均进行施工、设计和开发商进行“确板”），以及工艺控制（自身建立企业工法，发布工艺指引）。
图2 全要素质量控制
②工艺样板引路。在施工过程当中，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺的做法，包括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、水电安装等重点部位，在每一道工序前，应对该工序进行相应的方案论证，根据确定的方案实施的现场实体，作为指导同类工序大面积施工的标准， 进行样板验收和封样。工艺样板是工程质量管理的重要保证。
③设置质量控制点。对技术要求高，施工难度大的某个工序或环节，设置技术和管控重点，重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等；针对质量通病或容易产生不合格产品的工序，提前制定有效的措施，重点控制；对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视（如图3）。
图3质量控制点
2.3交付后期的质量管理
产品建设完成以后，真正的管理才开设，一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作。要深入调查研究开发的产品尚需改进的方面，以便及时调整开发策略，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以便更好的改进工作效率、切实提供产品质量。
3.结语
作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划、设计质量、招标投标质量控制、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、缺陷责任期质量控制、信息反馈期质量控制等各个环节，达到控制项目工程质量的目的。
参考文献：
[1] 陈熙，骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.
[2] 彭德琦.浅谈房地产开发项目的质量管理[J].中国科技财富.2008.（7）.
[3] http：//www.docin.com/p-539331027.html
[4]刘国栋，王雪清.工程项目组织与管理.北京：中国计划出版社，2003.
[5]李伟.“世纪村·王府”房地产开发项目管理研究.重庆：重庆大学。2004.
[6]张公绪.新编质量管理学. 北京：高等教育出版社，1998.
[7]龚益呜.质量管理学.上海：复旦大学出版社，2004.
[8]http：//wenku.baidu.com/view/ca9c511fc281e53a5802ffd5.html
[8]石君挥：房地产项目全面质量管理对策研究.现代企业文化2009.20
【关键词】房地产；质量管理；工程管理
引言
工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目的整个建设过程中，直接关系着项目建设的成败。
1.房地产工程质量管理体系内涵
房地产开发质量管理体系是指把与质量有关的组织机构、过程和资源有机整合起来，强调质量管理的系统性和协调性。房地产开发质量管理贯穿于房地产开发全过程（如图1）。
图1 房地产开发工程质量控制过程
从图1可以看出，质量管理控制分布于开发项目的生命周期：前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。
对于房地产开发质量管理的内涵从安全性、可靠性延伸到适用性阶段，将客户需求作为出发点和归宿，以提高市场竞争力，适用性也应纳入质量管理范畴。
房地产开发工程项目管理不是追求最高的质量和最完美的工程，而是追求符合既定目标的，符合合同要求的工程。工期质量是按照工程的使用功能的要求设计的，是经过工期、费用优化后确定的，符合工程整体效益目标。
房地产开发质量管理周期，而不是仅仅把精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，很难保证工程项目的整体投资效益。
2.房地产开发质量管理体系
针对房地产开发工程管理，本文提出“三段式”质量管理体系，即“决策阶段质量管控体系”、“施工阶段质量管理体系”和“后期质量管理体系”。
2.1决策阶段的质量管理
主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。该阶段的质量管理直接决定着开发项目的成败。
设计质量主要包括方案设计质量、规划设计质量和施工图设计质量。特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
该阶段质量控制措施可采取：
（1）编制设计质量任务书，以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。
（2）编写专业设计任务书，明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求；
（3）建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；
（4）产品标准化。尤其是标杆房地产企业，都是以大规模多层住宅开发为主，产品定位是做城市的主流产品，特点是量大和跨地域发展。分区域建立《住宅使用标准》和《住宅性能标准》，这是保证产品品质的前提。即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题，第二步是标准化设计，住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系；
以越秀地产为例，编制了华南区域的各类标准化施工图纸，并同时明确材料的选型，根据不同的策划定位选择不同档次的材料。
2.2 施工阶段的质量控制
2.2.1 施工前准备阶段质量管理
（1） 明确质量控制目标（编制质量控制任务书）
房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。
（2）制定项目建设实施的质量管理计划
在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
（3）质量保证。质量保证就是实施质量计划，主要包括承包商和供应商。
①入库管理。建立承包商和供应商战略合作库，使开发项目的品质得到统一的保证，通过相应的反馈制度分析总结。同时，对履约情况、服务等做出全方位的评价，并做到分级制度。
此外，应通过考察、评审，补充新的材料供应商，使工程库充满活力和竞争。
②明确技术规程。明确的技术规程不但使将来工地的到货进场验收有依据，更主要的是对供应商的供货品质有强有力的制约。
2.2.2开发项目建设的施工过程质量控制
（1）前期质量管理。应结合项目部本身的实际情况，针对影响工程质量的主要因素进行预控制。进岗审查、方案审核、环境因素，以及质量管控分解，落实工程现场技术负责人技术管理工作责任制，正确划分各级技术管理工作的权限，使每位工程技术人员各有专职。
（2）中期质量控制
①全因素质量控制。主要包括工艺和材料两大方面（如图2）。随着房地产开发的发展，越来越多的房地产商采取强管控的方式，对施工质量进行把控。对材料的进场使用（采取工程确板，涉及到质量的材料均进行施工、设计和开发商进行“确板”），以及工艺控制（自身建立企业工法，发布工艺指引）。
图2 全要素质量控制
②工艺样板引路。在施工过程当中，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺的做法，包括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、水电安装等重点部位，在每一道工序前，应对该工序进行相应的方案论证，根据确定的方案实施的现场实体，作为指导同类工序大面积施工的标准， 进行样板验收和封样。工艺样板是工程质量管理的重要保证。
③设置质量控制点。对技术要求高，施工难度大的某个工序或环节，设置技术和管控重点，重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等；针对质量通病或容易产生不合格产品的工序，提前制定有效的措施，重点控制；对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视（如图3）。
图3质量控制点
2.3交付后期的质量管理
产品建设完成以后，真正的管理才开设，一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作。要深入调查研究开发的产品尚需改进的方面，以便及时调整开发策略，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以便更好的改进工作效率、切实提供产品质量。
3.结语
作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划、设计质量、招标投标质量控制、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、缺陷责任期质量控制、信息反馈期质量控制等各个环节，达到控制项目工程质量的目的。
参考文献：
[1] 陈熙，骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.
[2] 彭德琦.浅谈房地产开发项目的质量管理[J].中国科技财富.2008.（7）.
[3] http：//www.docin.com/p-539331027.html
[4]刘国栋，王雪清.工程项目组织与管理.北京：中国计划出版社，2003.
[5]李伟.“世纪村·王府”房地产开发项目管理研究.重庆：重庆大学。2004.
[6]张公绪.新编质量管理学. 北京：高等教育出版社，1998.
[7]龚益呜.质量管理学.上海：复旦大学出版社，2004.
[8]http：//wenku.baidu.com/view/ca9c511fc281e53a5802ffd5.html
[8]石君挥：房地产项目全面质量管理对策研究.现代企业文化2009.20