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【摘 要】 全球老龄化问题日益加剧，养老产业成为房地产项目的新类型在中国的发展范围扩大。如今，广西也进入人口老龄化的社会发展阶段，在广西的养老地产层出不穷。根据广西的养老地产发展现状分析其发展情况，从结论中得出，广西的养老地产想获得可持续发展，还需要从全方位研究其所具有的特色，根据广西的消费市场特点来进行养老地产的推广。
【关键词】 人口老龄化 养老地产 社区模式
一、养老地产的兴起
2019年全球人口老龄化问题加剧，中国人口老龄化速增世界第一。据统计，2018年底，我国60周岁以上的老年人人口接近2.5亿，占人口比例17.9%。预计2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家，2050年，社会进入深度老龄化阶段，60岁以上人口占比超30%。广西已进入典型的人口老龄化社会，截至2018年底，广西60周岁及以上人口占全部人口的14%，60周岁及以上人口达730万人。
人口老龄化是全球各国都关注的社会问题，影响到一个国家的经济发展与社会发展。每个国家、地区在养老问题上都具有各自的特点。中国作为人口大国，也开始针对养老问题出台各类政策与制度，其中养老地产就是一个特殊类型。
成功的国外养老项目，例如美国加利福尼亚州、佛罗里达州的太阳城，是美国最为成熟的养老地产项目之一。地理位置都选在气候相对温和的地区，且地广人稀。每个太阳城项目，都会设置相应的医疗机构、私人看护，根据入住者的需求及经济情况定制相应的入住计划，从而达到客户满意度的最大值，这是太阳城成功的最大原因。就广西的地理条件而言，与太阳城的选址方向是完全符合的，可以借鉴一定的先进经验进行养老地产的打造。
整体市场看，养老地产项目空置率普通较高，分别在35%-45%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到75%-86%才能盈亏平衡。但是较高的空置率并不代表城市过度建设或者供给过剩，而是因为养老产业在中国还处于早期阶段，从消费市场来说，中国的养老观念还未培养出成熟的消费观。还有一部分消费潜力尚未被开发到养老市场。多数人，尤其是像广西这样相对落后的省份，消费者的传统养老观念重，对形成有效的认知，比如照护式养老模式尚未形成。由此，广西的养老消费市场还存在一定的潜力未传导到养老市场。从供给的角度，目前运营商和养老地产开发商，针对中国市场都还处于摸索的阶段，广西亦是如此。目前大多数开放商，通过借鉴国外成熟养老地产经验，希望可以落地中国。但中国无论是经济发展，还是消费观念或消费结构都和发达国家有很大的区别。由此，中国的养老地产模式必须要适应本国的消费特点及市场结构，开发商必须要根据中国的国情来制定项目开发的方向，才能在养老产业拥有一席之地。避免出现入住率不高，或是后续养老服务无法实现的情况，导致消费者及市场的流失。由于养老地产在中国还处于一个早期摸索阶段，也同时具有无限的开发可能性，所以开放商需要在这一阶段把握好方向，逐渐成长发展起来。
二、广西养老地产的兴起
据调查分析，高端项目比中端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等高端养老项目的入住率都是在95%以上。广西的养老产业想要得到良性发展，可以借鉴这类成功项目的经验以适应中国的养老模式，在广西消费者心中占领市场。近几年，广西的养老地产开始逐渐增多，主要是由于广西的气候适应，空气环境优质，旅游城市较多，适合养老产业的开发。尤其是北海、桂林这样的旅游胜地，吸引了全国范围大量的游客移居到此。近年来，广西的消费水平逐年增高，人们对生活品质的追求也在不断提高。就广西的经济发展水平，完全可以将养老地产根据地区经济的发展程度，设定为具有广西特色的高端养老地产项目，以提高养老地产的去化率。
为积极应对人口老龄化，满足日益增长的养老服务需求，目前，广西壮族自治区人民政府出台《关于促进养老服务业加快发展的实施意见》强调，落实土地供应和土地税费优惠政策，加大对养老服务业的扶持力度。《实施意见》明确，对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。
在2019年的广西大健康产业峰会上，会议大力推动广西大健康产业项目落地。广西作为中国唯一与东盟既陆地接壤又有海上通道的省区，有着独特的区位优势、资源优势、生态优势、长寿品牌优势、政策优势和后发优势，发展大健康产业是非常适合的，且具有得天独厚的条件。广西地域分布特色不同，每个区域都有自己的环境特点，完全可以在不同的区域打造具有当地特色的大健康产业模式，优良的生态环境也给投资者带来了很多天然的便利条件。因此，近年来广西吸引着众多的投资方到此，大力发展大健康产业。
21世纪是数字化的时代，我国在全国范围内开始打造智慧型城市，智慧养老的概念也开始深入大健康产业中。智慧养老强调使用物联网，大数据和智能技术相结合。智慧化养老社区在广西已有成型的项目，它就是嘉和城芳华里项目。作为广西广电网智慧养老社区重要示范点，嘉和城芳华里走在了养老地产的前列。利用智能化全维度植入生活的每个角落，从生活的每一个方面为居住者提供生活的便利与安全，对居住者的生命安全及健康都做到了周全的保护，且能够从硬件配套设施以及精神娱乐设施上，全方位的丰富居住者退休生活，从而实现其对养老的要求。
广西北海的世纪爱也是目前广西著名的旅居养老项目之一，项目面积为261万平方米，开发公司是中信国安集团有限公司实施健康养战略的产业发展平台。目前，该公司已经初步形成“养老+医疗+金融”业务格局。
作为世界唯一独特的喀斯特地貌，拥有“山水甲天下”美誉的桂林，近几年也成为养老地产投资商的重点发展地区。2018年1-11月全桂林市接待游客9376.85万人次。近年来，除桂林本地人，也吸引着大量外地人前来购房养老。这些来桂林购买“养老房”的外地消费者，大多属于高收入目标客户，大多是看中桂林的居住环境，自然风光。加上这几年广西经济的高速发展，特别是随着“再造一个新桂林”战略的实施，临桂新区成为桂林楼市的主战场，各类开发商如雨后春笋般涌现。新楼盘的类型也会随着市场的需求进行调整，而养老地产就是其中之一。据了解近年来桂林在养老地产以及推进智慧养老等服务体系建设方面已有投入。例如位于临桂区的信和信桂林国际智慧健康旅游产业园项目开工建设以来一直备受关注。据了解该项目主打集科学研究、教育培訓、生态旅游、养生养老、医疗护理、健康养生为一体。作为园区核心板块的中医旅游养生小镇以崇华中医街为龙头建设以中医药养生为主题的国际养生旅游度假区现已建成9万平方米并交付使用。据了解，目前桂林一些开发商在楼房设计上已经融入了“适老”元素如公共部分设置防滑走廊、加长加宽电梯、无障碍通道等。一些物业管理水平高的小区甚至开设了日间照管中心为老年人提供活动场所。就桂林市场而言，养老地产其实已经开始出现早期概念的形成，因为桂林好山好水的“国际旅游胜地”称号，拥有相对发达的旅游业，吸引全国范围的消费者前来购买适合养老的居住房。但养老地产的概念如果要在短期内得到实现，就必须有政府以及国家政策的支持。就这一点，养老地产的开放商需要时刻关注有关政策的实施。且需要与医疗机构进行有规划的合作，因为养老地产的特殊性，配备专业的医疗服务是必须的。针对养老地产的消费者，这一项服务对于他们而言也是十分具有吸引力的。养老地产想要做到长期可持续的发展，就必须不断完善其配套服务。跟普通类型地产不同的是，养老地产的成本相对较高，因为除了销售房子，所有的服务、配套设施都需要投入大量的资金进行打造。且投入是一个长期的过程，因为配套设施是需要持续维护的。针对这个问题，开放商也必须要有一个长远的融资计划，制定可行性的投资规划。制定符合项目收益标准，且也能适应消费者能力的定价策略。 三、养老地产的概念转变
广西的养老地产要从概念炒作回归到理性思考，从各种花式概念回归到老年生活服务载体的本质上来，即让老年人能够在晚年得到全方位的理想生活，做到安享晚年。老年地产的核心是温馨细致的适老化空间和应用设计，科学高效的健康管理，充实有趣的社区生活、心理疏导和行为管理，科学丰富的营养饮食，高效严谨的应急反应体系。这就包括了养老地产不仅要有优质的居住环境、先进的配套设施、人性化的服务团队、还要有及时处理临时性情况的体系及医疗机构。所有的细节都要做到最好，才能让消费者满意，养老地产要真正走向成功，必须建立自己的品牌，从而在市场中占有一席之地。中国的养老观念里，子女是有责任赡养老人的，所以，养老地产的目标客户不仅仅是老年人，也包括其子女，即养老地产应该是具有家庭消费性质的产品。要获得这个市场，首先要在这些家庭中建立相应的消费观念，从而实现整体收益，实现可持续发展。而在广西打造这样的消费观念，还需要一定的时间，且根据家庭收入，以及医疗保险来制定符合广西养老地产消费者的适用方案。例如，由于一胎政策造成的多数老人家庭的4+2+1结构中对老人和子女同时照护的困境。因此围绕子女赡养老人和家庭消费进行一系列服务创新宣传，市场接受度会相对更高一些。且从这个角度来进行宣传，也能让负担老人赡养的子女找到方向，一定程度上也满足了他们的消费需求。养老地产的存在与发展，是为了适应社会老龄化加剧、子女赡养负担重的迫切需求。
四、养老地产与社区
广西想要打造符合其地域特色的养老地产，应该建立专业的养老社区，结合本地情况，从社区+保健+地产模式开展。配备社区养老公寓应该具备的设施，尽可能从打造高端养老地产开始，规模以小为主。中国的社区服务其实一直具有很强的国家特色，养老地产项目的运营，需要政府及相关部门支持与合作。广西地大物博，完全有条件以专业社区养老模式为基础，借鉴国内外先进的养老产业理论及模式，打造具有广西特色的养老社区。把养老地产与社区服务相结合，建设成有广西特色的养老社区，与政府合作。同时，可以在养老社区建设中创造很多就业机会，减轻现在毕业生就业难的现状，这能够一定程度上的带动社区经济发展，是双赢的策略。如果通过打造养老社区的方式，给当地经济创造价值，政府也一定会在政策与制度上给予支持。所以，在进行养老社区建设中，开发商必须要与当地政府紧密合作，将养老社区的各个服务机构，例如：医院、银行、购物中心、快递、老年大学、图书馆、建设娱乐场所等都串联起来，制定符合养老社区运营管理的策略。让生活在养老社区的居民，真正的感受到养老地产的优越性，形成适应现代社会的养老概念。养老社区如能打造成功，将会是具有广西特色的养老地产模式，属于广西特有的养老地产品牌。
【参考文献】
[1] “养老房”需求上升桂林养老地产有所动作[EB/OL]. （2019-07-09）[2020-5-24].https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1638545522093347408&wfr=spider&for=pc.
[2] 2018年桂林旅游接待人数突破一亿人次大关[EB/OL]. （2019-01-08）[2020-5-24].http：//gx.sina.com.cn/news/gx/2019-01-08/detail-ihqfskcn5169576.shtml？from=gx_cnxh.
[3] 智慧养老新趋势 广西已有先行者[EB/OL].（2019-11-08）[2020-5-24].https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1649624084049176558&wfr=spider&for=pc.
[4] 中國养老地产现状（概述版）[EB/OL].（2018-09-04）[2020-5-24]https：//www.sohu.com/a/251821883_117373.
[5] 赖玲.马晓珍.打造国际养生休闲之都-桂林高端社区养生休闲新模式探索[J]. 经济与社会发展，2011年5月（总第101期）
作者简介：马娜（1986年），女，汉族，广西桂林。硕士研究生，研究方向：工商管理，广西警察学院，广西南宁市，530028。
【关键词】 人口老龄化 养老地产 社区模式
一、养老地产的兴起
2019年全球人口老龄化问题加剧，中国人口老龄化速增世界第一。据统计，2018年底，我国60周岁以上的老年人人口接近2.5亿，占人口比例17.9%。预计2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家，2050年，社会进入深度老龄化阶段，60岁以上人口占比超30%。广西已进入典型的人口老龄化社会，截至2018年底，广西60周岁及以上人口占全部人口的14%，60周岁及以上人口达730万人。
人口老龄化是全球各国都关注的社会问题，影响到一个国家的经济发展与社会发展。每个国家、地区在养老问题上都具有各自的特点。中国作为人口大国，也开始针对养老问题出台各类政策与制度，其中养老地产就是一个特殊类型。
成功的国外养老项目，例如美国加利福尼亚州、佛罗里达州的太阳城，是美国最为成熟的养老地产项目之一。地理位置都选在气候相对温和的地区，且地广人稀。每个太阳城项目，都会设置相应的医疗机构、私人看护，根据入住者的需求及经济情况定制相应的入住计划，从而达到客户满意度的最大值，这是太阳城成功的最大原因。就广西的地理条件而言，与太阳城的选址方向是完全符合的，可以借鉴一定的先进经验进行养老地产的打造。
整体市场看，养老地产项目空置率普通较高，分别在35%-45%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到75%-86%才能盈亏平衡。但是较高的空置率并不代表城市过度建设或者供给过剩，而是因为养老产业在中国还处于早期阶段，从消费市场来说，中国的养老观念还未培养出成熟的消费观。还有一部分消费潜力尚未被开发到养老市场。多数人，尤其是像广西这样相对落后的省份，消费者的传统养老观念重，对形成有效的认知，比如照护式养老模式尚未形成。由此，广西的养老消费市场还存在一定的潜力未传导到养老市场。从供给的角度，目前运营商和养老地产开发商，针对中国市场都还处于摸索的阶段，广西亦是如此。目前大多数开放商，通过借鉴国外成熟养老地产经验，希望可以落地中国。但中国无论是经济发展，还是消费观念或消费结构都和发达国家有很大的区别。由此，中国的养老地产模式必须要适应本国的消费特点及市场结构，开发商必须要根据中国的国情来制定项目开发的方向，才能在养老产业拥有一席之地。避免出现入住率不高，或是后续养老服务无法实现的情况，导致消费者及市场的流失。由于养老地产在中国还处于一个早期摸索阶段，也同时具有无限的开发可能性，所以开放商需要在这一阶段把握好方向，逐渐成长发展起来。
二、广西养老地产的兴起
据调查分析，高端项目比中端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等高端养老项目的入住率都是在95%以上。广西的养老产业想要得到良性发展，可以借鉴这类成功项目的经验以适应中国的养老模式，在广西消费者心中占领市场。近几年，广西的养老地产开始逐渐增多，主要是由于广西的气候适应，空气环境优质，旅游城市较多，适合养老产业的开发。尤其是北海、桂林这样的旅游胜地，吸引了全国范围大量的游客移居到此。近年来，广西的消费水平逐年增高，人们对生活品质的追求也在不断提高。就广西的经济发展水平，完全可以将养老地产根据地区经济的发展程度，设定为具有广西特色的高端养老地产项目，以提高养老地产的去化率。
为积极应对人口老龄化，满足日益增长的养老服务需求，目前，广西壮族自治区人民政府出台《关于促进养老服务业加快发展的实施意见》强调，落实土地供应和土地税费优惠政策，加大对养老服务业的扶持力度。《实施意见》明确，对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。
在2019年的广西大健康产业峰会上，会议大力推动广西大健康产业项目落地。广西作为中国唯一与东盟既陆地接壤又有海上通道的省区，有着独特的区位优势、资源优势、生态优势、长寿品牌优势、政策优势和后发优势，发展大健康产业是非常适合的，且具有得天独厚的条件。广西地域分布特色不同，每个区域都有自己的环境特点，完全可以在不同的区域打造具有当地特色的大健康产业模式，优良的生态环境也给投资者带来了很多天然的便利条件。因此，近年来广西吸引着众多的投资方到此，大力发展大健康产业。
21世纪是数字化的时代，我国在全国范围内开始打造智慧型城市，智慧养老的概念也开始深入大健康产业中。智慧养老强调使用物联网，大数据和智能技术相结合。智慧化养老社区在广西已有成型的项目，它就是嘉和城芳华里项目。作为广西广电网智慧养老社区重要示范点，嘉和城芳华里走在了养老地产的前列。利用智能化全维度植入生活的每个角落，从生活的每一个方面为居住者提供生活的便利与安全，对居住者的生命安全及健康都做到了周全的保护，且能够从硬件配套设施以及精神娱乐设施上，全方位的丰富居住者退休生活，从而实现其对养老的要求。
广西北海的世纪爱也是目前广西著名的旅居养老项目之一，项目面积为261万平方米，开发公司是中信国安集团有限公司实施健康养战略的产业发展平台。目前，该公司已经初步形成“养老+医疗+金融”业务格局。
作为世界唯一独特的喀斯特地貌，拥有“山水甲天下”美誉的桂林，近几年也成为养老地产投资商的重点发展地区。2018年1-11月全桂林市接待游客9376.85万人次。近年来，除桂林本地人，也吸引着大量外地人前来购房养老。这些来桂林购买“养老房”的外地消费者，大多属于高收入目标客户，大多是看中桂林的居住环境，自然风光。加上这几年广西经济的高速发展，特别是随着“再造一个新桂林”战略的实施，临桂新区成为桂林楼市的主战场，各类开发商如雨后春笋般涌现。新楼盘的类型也会随着市场的需求进行调整，而养老地产就是其中之一。据了解近年来桂林在养老地产以及推进智慧养老等服务体系建设方面已有投入。例如位于临桂区的信和信桂林国际智慧健康旅游产业园项目开工建设以来一直备受关注。据了解该项目主打集科学研究、教育培訓、生态旅游、养生养老、医疗护理、健康养生为一体。作为园区核心板块的中医旅游养生小镇以崇华中医街为龙头建设以中医药养生为主题的国际养生旅游度假区现已建成9万平方米并交付使用。据了解，目前桂林一些开发商在楼房设计上已经融入了“适老”元素如公共部分设置防滑走廊、加长加宽电梯、无障碍通道等。一些物业管理水平高的小区甚至开设了日间照管中心为老年人提供活动场所。就桂林市场而言，养老地产其实已经开始出现早期概念的形成，因为桂林好山好水的“国际旅游胜地”称号，拥有相对发达的旅游业，吸引全国范围的消费者前来购买适合养老的居住房。但养老地产的概念如果要在短期内得到实现，就必须有政府以及国家政策的支持。就这一点，养老地产的开放商需要时刻关注有关政策的实施。且需要与医疗机构进行有规划的合作，因为养老地产的特殊性，配备专业的医疗服务是必须的。针对养老地产的消费者，这一项服务对于他们而言也是十分具有吸引力的。养老地产想要做到长期可持续的发展，就必须不断完善其配套服务。跟普通类型地产不同的是，养老地产的成本相对较高，因为除了销售房子，所有的服务、配套设施都需要投入大量的资金进行打造。且投入是一个长期的过程，因为配套设施是需要持续维护的。针对这个问题，开放商也必须要有一个长远的融资计划，制定可行性的投资规划。制定符合项目收益标准，且也能适应消费者能力的定价策略。 三、养老地产的概念转变
广西的养老地产要从概念炒作回归到理性思考，从各种花式概念回归到老年生活服务载体的本质上来，即让老年人能够在晚年得到全方位的理想生活，做到安享晚年。老年地产的核心是温馨细致的适老化空间和应用设计，科学高效的健康管理，充实有趣的社区生活、心理疏导和行为管理，科学丰富的营养饮食，高效严谨的应急反应体系。这就包括了养老地产不仅要有优质的居住环境、先进的配套设施、人性化的服务团队、还要有及时处理临时性情况的体系及医疗机构。所有的细节都要做到最好，才能让消费者满意，养老地产要真正走向成功，必须建立自己的品牌，从而在市场中占有一席之地。中国的养老观念里，子女是有责任赡养老人的，所以，养老地产的目标客户不仅仅是老年人，也包括其子女，即养老地产应该是具有家庭消费性质的产品。要获得这个市场，首先要在这些家庭中建立相应的消费观念，从而实现整体收益，实现可持续发展。而在广西打造这样的消费观念，还需要一定的时间，且根据家庭收入，以及医疗保险来制定符合广西养老地产消费者的适用方案。例如，由于一胎政策造成的多数老人家庭的4+2+1结构中对老人和子女同时照护的困境。因此围绕子女赡养老人和家庭消费进行一系列服务创新宣传，市场接受度会相对更高一些。且从这个角度来进行宣传，也能让负担老人赡养的子女找到方向，一定程度上也满足了他们的消费需求。养老地产的存在与发展，是为了适应社会老龄化加剧、子女赡养负担重的迫切需求。
四、养老地产与社区
广西想要打造符合其地域特色的养老地产，应该建立专业的养老社区，结合本地情况，从社区+保健+地产模式开展。配备社区养老公寓应该具备的设施，尽可能从打造高端养老地产开始，规模以小为主。中国的社区服务其实一直具有很强的国家特色，养老地产项目的运营，需要政府及相关部门支持与合作。广西地大物博，完全有条件以专业社区养老模式为基础，借鉴国内外先进的养老产业理论及模式，打造具有广西特色的养老社区。把养老地产与社区服务相结合，建设成有广西特色的养老社区，与政府合作。同时，可以在养老社区建设中创造很多就业机会，减轻现在毕业生就业难的现状，这能够一定程度上的带动社区经济发展，是双赢的策略。如果通过打造养老社区的方式，给当地经济创造价值，政府也一定会在政策与制度上给予支持。所以，在进行养老社区建设中，开发商必须要与当地政府紧密合作，将养老社区的各个服务机构，例如：医院、银行、购物中心、快递、老年大学、图书馆、建设娱乐场所等都串联起来，制定符合养老社区运营管理的策略。让生活在养老社区的居民，真正的感受到养老地产的优越性，形成适应现代社会的养老概念。养老社区如能打造成功，将会是具有广西特色的养老地产模式，属于广西特有的养老地产品牌。
【参考文献】
[1] “养老房”需求上升桂林养老地产有所动作[EB/OL]. （2019-07-09）[2020-5-24].https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1638545522093347408&wfr=spider&for=pc.
[2] 2018年桂林旅游接待人数突破一亿人次大关[EB/OL]. （2019-01-08）[2020-5-24].http：//gx.sina.com.cn/news/gx/2019-01-08/detail-ihqfskcn5169576.shtml？from=gx_cnxh.
[3] 智慧养老新趋势 广西已有先行者[EB/OL].（2019-11-08）[2020-5-24].https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1649624084049176558&wfr=spider&for=pc.
[4] 中國养老地产现状（概述版）[EB/OL].（2018-09-04）[2020-5-24]https：//www.sohu.com/a/251821883_117373.
[5] 赖玲.马晓珍.打造国际养生休闲之都-桂林高端社区养生休闲新模式探索[J]. 经济与社会发展，2011年5月（总第101期）
作者简介：马娜（1986年），女，汉族，广西桂林。硕士研究生，研究方向：工商管理，广西警察学院，广西南宁市，530028。