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[摘要]随着我国进入城市化加快发展阶段，土地稀缺程度不断增加，在此过程中，土地价值呈现普遍上升趋势。土地用途管制制度是世界上许多国家和地区普遍采用的有效的管理土地的方式。本文通过分析世界上典型国家的土地用途管制制度和土地增值之间的关系，为使我国的土地用途管制和土地增值之间的不利影响降至最低，对我国的土地用途管制制度的完善提出了建议。
[关键词]土地用途管制：土地增值；影响
中图分类号：F32.1 文献标识码：A 文章编号：1009-8283(2009)04-0266-02
1 引言
自上世纪八十年代末以来，我国城市土地使用制度经历了一场深刻变革，计划经济下的无偿、无限期、无流动的划拨土地使用制度，已逐渐被适应市场经济体制的有偿、有限期、有流动的有偿土地使用制度所取代。在这个过程中土地价值逐步得到体现，土地价格体系逐步形成。
在我国快速城市化和土地市场体系完善的过程中，一个突出的现象就是城市内部及其扩展区域的土地价值呈现不断增长的趋势。
土地用途管制制度是目前被世界上许多国家普遍采用的行之有效的管理土地的基本方法和手段，在国外也被称作“土地使用分区管制制度”、“土地规划许可制”、“建设开发许可制”。虽然使用的名称不一，但是其内容和手段大致相同。即国家采用科学方法规划土地用途，将辖区内土地划分成各种使用区，对使用区内的土地逐块确定用途，并依法对土地用途的改变实行管制，使有限的土地资源最大最合理地满足人类对土地不同方向的需要。其内涵包括两个方面：其一是指各类土地的利用方向必须按审批的土地利用总体规划方案而定，不能随意变更；其二是指对已经确定了用途的土地的利用方式进行必要的监管。
当前市场经济条件下，土地供需双方在自身利益驱使下会使有限的土地资源在经济上得到最有效的配置，以实现各自收益最大的目的。但是这种市场机制的行为，并不一定能够实现土地利用与配置的社会效益。土地用途管制实施以后，对土地的供给和需求有明显的影响，土地的供给量受到了限制，随着土地需求的不断增长，土地市场的均衡不是依靠土地供给量的增加来达到，而是主要通过地价的升降来实现。在这种情况下，对土地用途管制制度与土地价格变化即土地增值之间关系的研究就十分必要。
2 土地增值及其形成
2.1 土地增值的定义
在研究土地价格的过程中，许多学者给出了土地增值的定义。综合各方面的研究，可以认为：土地增值是在土地开发利用的过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的提高，其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地价格变化中得到的增加的收益。简单地说，土地增值就是土地利用过程中土地价值的增加值或土地价格的上涨值。
2.2 土地增值的形成
无论在土地交易还是在土地利用中，土地增值都是客观存在的。既包括正向增值，也包括负向增值和零增值，即贬值和保值。可用以下公式进行判定：
△P=P1－P0(1+f)
式中，△P为土地增值；P1为土地现价；P0为土地原价；f为通货膨胀率。当△P0时为正向增值，土地价格增加；当AP=0时为土地保值，土地价格不变；当△Pπ0时为贬值，土地价格降低。
土地增值的形成主要取决于以下几个方面：
第一是土地用途转变导致增值。指同一地块由低收益用途转变为高收益用途时地价的提高。包括：将未利用地开发利用转变为农用地或建设用地；建设用地具体用途之间的转变等。其中最典型的是由农用地转变为建设用地所带来的土地增值。
第二是投资性增值。包括对土地投资、改造引起的增值(在开发初期，对建设用地进行的基础开发如“七通一平”等开发后产生的增值)；或者，基础设施建设对该地块的辐射作用造成的价格增加。如城市化过程中许多城郊结合部的土地增值都是因为在城市发展中整个城市基础设施投资的完善，使该地区原本薄弱的基础设施得到改善，接近城市内部水平，导致土地价格上涨。
第三是城市集聚造成的土地增值。如我国“长三角”、“珠三角”和京津唐地区都属于经济较发达地区和大城市集聚地区，也集聚了大量的产业，由此造成的用地需求的增加以及土地的增值。
第四是供求性增值。一方面，城市人口的增加和家庭构成的变化需要大量土地尤其是住宅用地，城市发展也需要更多的生产经营用地，形成了相对无限的需求；而另一方面，与此相对的是土地面积有限，土地供应弹性很小，从而使地价不断上涨。因此，为了缓解这一矛盾，土地所有者和使用者只有提高土地的集约利用程度，最终产生土地增值。
第五是由于政策、法律的变化造成的土地增值：如某城市，由于国家将其定位为经济特区或对外开放城市，实行一系列优惠政策，从而引起投资的大量增加，土地大幅增值。例如自我国实行“工业用地出让招牌挂”政策以及制定各级工业用地最低出让底价以来，工业用地价格普遍上涨。
还有其他因素如经济周期的影响；一般性因素的长期作用，如人口、通货膨胀等，都会造成土地增值。
3 土地用途管制制度与土地增值的关系分析
美国是世界上实行土地用途管制较为有效的国家之一，是在地权限制难以尽收合理利用土地之效时采取的一种法律手段。经历多年发展，美国的土地用途管制制度在多方面取得了明显的成效，且可行性较强。
根据对美国五个州(加利福尼亚州、爱达荷州、内华达州、俄勒冈州和华盛顿州)自1982年至1997年15年间土地用途管制制度的影响的研究，结果表明：在此期间，这五个州的建设用地供应总量平均减少了10.0％，其中，建设用地供应量减少幅度最大的是华盛顿州(13.0％)，其次是俄勒冈州(12.6％)，然后依次是加利福尼亚州(9.5％)，爱达荷州(4.7％)，和内华达州(2.8％)。与此对应的是，在所选取的研究时间段内(1982年至1997年)，各类用地价格都有不同程度的上升，其中建设用地上升幅度较大。
另一份资料则对美国46个大城市居住用地在1984年至2004年间的价格变化作了分析，结果表明，自80年代中期开始，在全国范围内，居住用地的价格经历了一个普遍上升的过程。其中，在1984年至1998年间增长较为平稳，而自1998年以后到2004年间增长较快，截至2004年束，居住用地价值已经占到房屋总价值的50％，和1984年的32％相比有了较大幅度的提高，且建筑物密度也有一定增加。究其原因，土地价格的上涨在很大程度上是由于美国自80年代开始，土地利用规划的实行日趋完善，土地用途管制制度越来越严格，因此建设用地的供应受到限制，和需求相比供给减少了，因此造成土地增值。
而佛罗里达州又是美国土地用途管制制度运行较好的地区。该州采用自上而下的运作方式，要求下级政府贯彻执行，召集全州400多个
[关键词]土地用途管制：土地增值；影响
中图分类号：F32.1 文献标识码：A 文章编号：1009-8283(2009)04-0266-02
1 引言
自上世纪八十年代末以来，我国城市土地使用制度经历了一场深刻变革，计划经济下的无偿、无限期、无流动的划拨土地使用制度，已逐渐被适应市场经济体制的有偿、有限期、有流动的有偿土地使用制度所取代。在这个过程中土地价值逐步得到体现，土地价格体系逐步形成。
在我国快速城市化和土地市场体系完善的过程中，一个突出的现象就是城市内部及其扩展区域的土地价值呈现不断增长的趋势。
土地用途管制制度是目前被世界上许多国家普遍采用的行之有效的管理土地的基本方法和手段，在国外也被称作“土地使用分区管制制度”、“土地规划许可制”、“建设开发许可制”。虽然使用的名称不一，但是其内容和手段大致相同。即国家采用科学方法规划土地用途，将辖区内土地划分成各种使用区，对使用区内的土地逐块确定用途，并依法对土地用途的改变实行管制，使有限的土地资源最大最合理地满足人类对土地不同方向的需要。其内涵包括两个方面：其一是指各类土地的利用方向必须按审批的土地利用总体规划方案而定，不能随意变更；其二是指对已经确定了用途的土地的利用方式进行必要的监管。
当前市场经济条件下，土地供需双方在自身利益驱使下会使有限的土地资源在经济上得到最有效的配置，以实现各自收益最大的目的。但是这种市场机制的行为，并不一定能够实现土地利用与配置的社会效益。土地用途管制实施以后，对土地的供给和需求有明显的影响，土地的供给量受到了限制，随着土地需求的不断增长，土地市场的均衡不是依靠土地供给量的增加来达到，而是主要通过地价的升降来实现。在这种情况下，对土地用途管制制度与土地价格变化即土地增值之间关系的研究就十分必要。
2 土地增值及其形成
2.1 土地增值的定义
在研究土地价格的过程中，许多学者给出了土地增值的定义。综合各方面的研究，可以认为：土地增值是在土地开发利用的过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的提高，其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地价格变化中得到的增加的收益。简单地说，土地增值就是土地利用过程中土地价值的增加值或土地价格的上涨值。
2.2 土地增值的形成
无论在土地交易还是在土地利用中，土地增值都是客观存在的。既包括正向增值，也包括负向增值和零增值，即贬值和保值。可用以下公式进行判定：
△P=P1－P0(1+f)
式中，△P为土地增值；P1为土地现价；P0为土地原价；f为通货膨胀率。当△P0时为正向增值，土地价格增加；当AP=0时为土地保值，土地价格不变；当△Pπ0时为贬值，土地价格降低。
土地增值的形成主要取决于以下几个方面：
第一是土地用途转变导致增值。指同一地块由低收益用途转变为高收益用途时地价的提高。包括：将未利用地开发利用转变为农用地或建设用地；建设用地具体用途之间的转变等。其中最典型的是由农用地转变为建设用地所带来的土地增值。
第二是投资性增值。包括对土地投资、改造引起的增值(在开发初期，对建设用地进行的基础开发如“七通一平”等开发后产生的增值)；或者，基础设施建设对该地块的辐射作用造成的价格增加。如城市化过程中许多城郊结合部的土地增值都是因为在城市发展中整个城市基础设施投资的完善，使该地区原本薄弱的基础设施得到改善，接近城市内部水平，导致土地价格上涨。
第三是城市集聚造成的土地增值。如我国“长三角”、“珠三角”和京津唐地区都属于经济较发达地区和大城市集聚地区，也集聚了大量的产业，由此造成的用地需求的增加以及土地的增值。
第四是供求性增值。一方面，城市人口的增加和家庭构成的变化需要大量土地尤其是住宅用地，城市发展也需要更多的生产经营用地，形成了相对无限的需求；而另一方面，与此相对的是土地面积有限，土地供应弹性很小，从而使地价不断上涨。因此，为了缓解这一矛盾，土地所有者和使用者只有提高土地的集约利用程度，最终产生土地增值。
第五是由于政策、法律的变化造成的土地增值：如某城市，由于国家将其定位为经济特区或对外开放城市，实行一系列优惠政策，从而引起投资的大量增加，土地大幅增值。例如自我国实行“工业用地出让招牌挂”政策以及制定各级工业用地最低出让底价以来，工业用地价格普遍上涨。
还有其他因素如经济周期的影响；一般性因素的长期作用，如人口、通货膨胀等，都会造成土地增值。
3 土地用途管制制度与土地增值的关系分析
美国是世界上实行土地用途管制较为有效的国家之一，是在地权限制难以尽收合理利用土地之效时采取的一种法律手段。经历多年发展，美国的土地用途管制制度在多方面取得了明显的成效，且可行性较强。
根据对美国五个州(加利福尼亚州、爱达荷州、内华达州、俄勒冈州和华盛顿州)自1982年至1997年15年间土地用途管制制度的影响的研究，结果表明：在此期间，这五个州的建设用地供应总量平均减少了10.0％，其中，建设用地供应量减少幅度最大的是华盛顿州(13.0％)，其次是俄勒冈州(12.6％)，然后依次是加利福尼亚州(9.5％)，爱达荷州(4.7％)，和内华达州(2.8％)。与此对应的是，在所选取的研究时间段内(1982年至1997年)，各类用地价格都有不同程度的上升，其中建设用地上升幅度较大。
另一份资料则对美国46个大城市居住用地在1984年至2004年间的价格变化作了分析，结果表明，自80年代中期开始，在全国范围内，居住用地的价格经历了一个普遍上升的过程。其中，在1984年至1998年间增长较为平稳，而自1998年以后到2004年间增长较快，截至2004年束，居住用地价值已经占到房屋总价值的50％，和1984年的32％相比有了较大幅度的提高，且建筑物密度也有一定增加。究其原因，土地价格的上涨在很大程度上是由于美国自80年代开始，土地利用规划的实行日趋完善，土地用途管制制度越来越严格，因此建设用地的供应受到限制，和需求相比供给减少了，因此造成土地增值。
而佛罗里达州又是美国土地用途管制制度运行较好的地区。该州采用自上而下的运作方式，要求下级政府贯彻执行，召集全州400多个