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[摘 要]九三学社佛山市南海基层委员会调研组进行了《关于小区业委会公益事业开展困难及解决对策》专题调研，该专题调研的研究对象，主要是佛山市南海区桂城街道镇存在业主委员会的小区，通过开展本课题的调研工作，呼唤社会、政府对业委会成员们多一份理解、信任与支持；呼唤政府相关部门对他们为小区和谐、社会稳定付出的心血予以认可和支持。
[关键词]业主委员会；公益事业；社会管理
当前，指导业主委员会（以下简称“业委会”）工作的法律体系尚不健全，业委会开展公益事业工作才会出现无力的困境，这背后也能感觉到业委会为小区的和谐费尽心血，仍无私奉献的精神。
广东省佛山市南海区现有239个物业管理小区中，212个具备了成立业主委员会的条件。但因部分小区仍处于开发阶段，或者入住率较低，未达到入住人口过半的条件，故目前这212个小区中，已成立业委会的仅有71个，成立率为33%。
为此，2013年下半年，九三学社南海基层委员会调研组进行《关于小区业委会公益事业开展困难及解决对策》专题调研。该专题调研的研究对象，主要是南海区桂城街道镇存在业委会的小区，重点是分析、解剖了桂城花苑广场小区业委会开展公益性事业所遇到的一系列问题。该小区共有3539户业主，建筑面积有31万平方米，2011年4月成立第一届业主委员会，成立后开展了大量的公益性事业，如：业主委员会克服小区商铺业主阻力，组织全体业主自筹资金进行智能封闭小区建设、通过公益诉讼推动“僵尸地铁”工程的起运、通过召开业主大会选聘新的一级资质物业公司接管小区物业服务工作，佛山新闻媒体也对近两年来花苑广场业主委员会所开展的公益性事业进行了广泛的宣传报道。
一、业主委员会的现状及原因分析
（一）业主委员会的现状
1.业委会成员是由全体业主公推公选出来的，是居民自治组织，属于非法人的组织形式，他们是没有任何报酬的，在业主强烈要求物业管理的背景下，凭满腔热情走到业委会成员位置上的业主，在遇到业主们合理、不合理的要求时，遇到小区繁杂事务时，遇到业主不理解时的风言风语时，热情会消退，热情消退后的业委会面临着瘫痪、解散的危险。
一旦业委会瘫痪或解散，小区又会陷入一盘散沙的状态，由于他们的公益性质，如果对这些业委员会成员无法要求太多，则显得太苛刻，也容易打击他们的积极性。这种情形虽然堪忧，但还不是最坏的，最坏的一种情况是业委会成员会因私心而牺牲广大业主的利益，给业主造成损害。
2.业主委员会管理行为与物业管理企业服务行为、居委会社区管理行为的冲突。三者的权利界限不明朗，经常出现互相争夺或推卸责任的局面，有些居民委员会将本应由自身完成的工作交给业主委员会承担；有些业主委员会委员本身为物业管理企业人员，监督权名存实亡；有些业主委员会任意干预物业管理企业开展工作；有些业主委员会维权方式不当，如在物业服务微小瑕疵的情形下即鼓动业主拒交全部物业管理费。
3.业委会的合法身份模糊。业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，离开了业主委员会，物业管理是难以实现的。
但目前由于业委会的权利和职责尚不明确，在法律上又没有给业主委员会应有的地位。致使业委会在运行过程中出现了三种偏差：一是业委会的合法身份尚未得到确认，工作没有权威。业委会一旦成立，便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立，但有的仅仅是一种组织形式，既不能独立行使民事权利和承担民事责任，又不具备法人地位；既没有固定的办公场所，又无一定的活动经费，而且没有自己的主管部门，挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下，名不正、言不顺，关系也不清，给日常工作带来极大困难。
（二）产生问题的主要原因
第一，业主委员会运作制度不成熟。业主委员会是自治机构，法律不会更多地进行干涉，主要依赖于业主大会的授权及业主大会制定的各项议事规则及运作规则等，但是由于专业性水平不高等原因，业主委员会的运作缺乏一整套的机制。在目前的状况下，业主委员会权力的运作和责任的承担不对等。
第二，缺乏监督机制。根据物业管理条例的规定，业主在物业管理活动中，可依法监督业主委员会的工作，但这是非常空泛的。有很多业主由于公共权利意识的淡漠，只要事不关己，往往就是漠不关心的态度。
二、业委会公益事业开展的对策
（一）提高业委会的自治和自律能力
要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。
小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。
（二）加强业主委员会成员自身建设
业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的是社会效益，因此，其成员必须是热心公益事业的人，而绝不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。
（三）理顺业委会同物业管理企业的关系
业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，绝不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为小区业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过分强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，小区业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，应不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作，真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。 （四）加大相关部门的扶持与指导力度
政府职能部门须担当起社会管理的责任，加强对社会管理的财力、精力投入。建议政府把成立、指导和监督业主委员会纳入政府相关部门考核体系，由专门机构负责筹备组建业主委员会指导业主委员会。建议在有关部门设置“小区文明建设管理指导科”或“小区文明建设管理指导办公室”，负责小区建成后日常事务管理指导工作，明确相关部门的责任，落实考核。这样可以增强部门指导、监督、业主委员会工作的主动性，从而加快业主委员会的组建和作用的发挥。
建议要在城市社区居委会中设置物业管理专职工作人员，或由社工委派出专职执行秘书协助开展业委会管理和运作。或者考虑采取社会服务购买的形式引入小区和社区的社工服务。
（五）完善业主委员会工作机制
业主委员会工作要贯彻民主集中制原则，业主委员会要通过民主选举产生，针对业主大会召开难的情况，建议试行业主代表大会制度，可按单元产生业主代表、按楼栋产生代表组长、按代表大会制度定期召开会议，采取少数服从多数的议事制度，选举、更换、罢免业主委员会成员，审议通过小区的各种规约和制度，重要事件做出决定必须通过业主代表大会表决。建议推广深圳市的“业主表决电子投票系统”，解决业主大会、业主委员会召开、表决问题，方便业主参与物业管理公共事务决策，保护自身合法权益。
（六）实行民主监督制度
实行民主监督，在小区业主范围内选聘相关人士、社会精英担任义务监督员，对业委会事务进行监督，定期对业委会财务、对小区公共部位收入、使用情况进行审计和公示，对违规、违纪、违法现象向政府主管部门报告，定期和不定期召开各类业主代表的座谈会、评议会和专题会，创造广泛交流沟通的平台，充分听取业主的建议、批评和意见，逐步克服管理、服务工作中的不足。这样有利于业主和业委会彼此间意的沟通，有利于减少矛盾，增强业主的认同感。
（七）改善业主委员会的办公条件、完善激励考核机制
对业主委员会工作地点办公经费给予必要的保证，对日常上班人员明确适当报酬、给予业主委员会成员适当的劳务、通讯等方面的补贴。经费来源可以考虑从公共维修基金增加值部分、公共部位经营收入部分、和物业公司费用部分解决。每年由业主代表对业主委员会成员进行考评，称职的给予奖励，不称职的予以罢免，不适合的予以请辞。
三、结语
小区的管理是惠民工程、安居工程，政府重视是前提，完善自治是关键，自治是政府领导下的自治，政策指导下的自治，行业规范下的自治，业主广泛参与自治。安居才能乐业，小区的管理是中国特色社会主义社会管理的一个重要内容，有和谐小区才能有和谐社会。小区的管理应该是政府部门监督指导，社区组织全面介入，物业公司规范经营，业主自治管理，才能化解矛盾、解决问题、建设美好家园，实行业主自治管理建设好业主委员会，是创新社会管理的一个内容。
[参考文献]
[1]杨俊，韩峰.业主委员会与物业关系的实践冲突和法律规制[D].
[2]崔海霞.当前物业管理纠纷的若干疑难问题[D].
[3]陈鑫.业主自治.以建筑物区分所有权为基础[M].北京大学出版社，2007，3.
[4]陈鑫.建筑物区分所有权[M].中国法制出版社，2007，3.
[5]侯水平，黄果天等.物权法争点详析[M].法律出版社，2007，7.
[6]刘占领，黄林.业主委员会面面观[M].中国物业管理，2005，7.
[作者简介]九三学社广东省佛山市南海区基层委员会（执笔人：戴国梁）。
[关键词]业主委员会；公益事业；社会管理
当前，指导业主委员会（以下简称“业委会”）工作的法律体系尚不健全，业委会开展公益事业工作才会出现无力的困境，这背后也能感觉到业委会为小区的和谐费尽心血，仍无私奉献的精神。
广东省佛山市南海区现有239个物业管理小区中，212个具备了成立业主委员会的条件。但因部分小区仍处于开发阶段，或者入住率较低，未达到入住人口过半的条件，故目前这212个小区中，已成立业委会的仅有71个，成立率为33%。
为此，2013年下半年，九三学社南海基层委员会调研组进行《关于小区业委会公益事业开展困难及解决对策》专题调研。该专题调研的研究对象，主要是南海区桂城街道镇存在业委会的小区，重点是分析、解剖了桂城花苑广场小区业委会开展公益性事业所遇到的一系列问题。该小区共有3539户业主，建筑面积有31万平方米，2011年4月成立第一届业主委员会，成立后开展了大量的公益性事业，如：业主委员会克服小区商铺业主阻力，组织全体业主自筹资金进行智能封闭小区建设、通过公益诉讼推动“僵尸地铁”工程的起运、通过召开业主大会选聘新的一级资质物业公司接管小区物业服务工作，佛山新闻媒体也对近两年来花苑广场业主委员会所开展的公益性事业进行了广泛的宣传报道。
一、业主委员会的现状及原因分析
（一）业主委员会的现状
1.业委会成员是由全体业主公推公选出来的，是居民自治组织，属于非法人的组织形式，他们是没有任何报酬的，在业主强烈要求物业管理的背景下，凭满腔热情走到业委会成员位置上的业主，在遇到业主们合理、不合理的要求时，遇到小区繁杂事务时，遇到业主不理解时的风言风语时，热情会消退，热情消退后的业委会面临着瘫痪、解散的危险。
一旦业委会瘫痪或解散，小区又会陷入一盘散沙的状态，由于他们的公益性质，如果对这些业委员会成员无法要求太多，则显得太苛刻，也容易打击他们的积极性。这种情形虽然堪忧，但还不是最坏的，最坏的一种情况是业委会成员会因私心而牺牲广大业主的利益，给业主造成损害。
2.业主委员会管理行为与物业管理企业服务行为、居委会社区管理行为的冲突。三者的权利界限不明朗，经常出现互相争夺或推卸责任的局面，有些居民委员会将本应由自身完成的工作交给业主委员会承担；有些业主委员会委员本身为物业管理企业人员，监督权名存实亡；有些业主委员会任意干预物业管理企业开展工作；有些业主委员会维权方式不当，如在物业服务微小瑕疵的情形下即鼓动业主拒交全部物业管理费。
3.业委会的合法身份模糊。业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，离开了业主委员会，物业管理是难以实现的。
但目前由于业委会的权利和职责尚不明确，在法律上又没有给业主委员会应有的地位。致使业委会在运行过程中出现了三种偏差：一是业委会的合法身份尚未得到确认，工作没有权威。业委会一旦成立，便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立，但有的仅仅是一种组织形式，既不能独立行使民事权利和承担民事责任，又不具备法人地位；既没有固定的办公场所，又无一定的活动经费，而且没有自己的主管部门，挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下，名不正、言不顺，关系也不清，给日常工作带来极大困难。
（二）产生问题的主要原因
第一，业主委员会运作制度不成熟。业主委员会是自治机构，法律不会更多地进行干涉，主要依赖于业主大会的授权及业主大会制定的各项议事规则及运作规则等，但是由于专业性水平不高等原因，业主委员会的运作缺乏一整套的机制。在目前的状况下，业主委员会权力的运作和责任的承担不对等。
第二，缺乏监督机制。根据物业管理条例的规定，业主在物业管理活动中，可依法监督业主委员会的工作，但这是非常空泛的。有很多业主由于公共权利意识的淡漠，只要事不关己，往往就是漠不关心的态度。
二、业委会公益事业开展的对策
（一）提高业委会的自治和自律能力
要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。
小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。
（二）加强业主委员会成员自身建设
业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的是社会效益，因此，其成员必须是热心公益事业的人，而绝不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。
（三）理顺业委会同物业管理企业的关系
业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，绝不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为小区业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过分强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，小区业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，应不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作，真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。 （四）加大相关部门的扶持与指导力度
政府职能部门须担当起社会管理的责任，加强对社会管理的财力、精力投入。建议政府把成立、指导和监督业主委员会纳入政府相关部门考核体系，由专门机构负责筹备组建业主委员会指导业主委员会。建议在有关部门设置“小区文明建设管理指导科”或“小区文明建设管理指导办公室”，负责小区建成后日常事务管理指导工作，明确相关部门的责任，落实考核。这样可以增强部门指导、监督、业主委员会工作的主动性，从而加快业主委员会的组建和作用的发挥。
建议要在城市社区居委会中设置物业管理专职工作人员，或由社工委派出专职执行秘书协助开展业委会管理和运作。或者考虑采取社会服务购买的形式引入小区和社区的社工服务。
（五）完善业主委员会工作机制
业主委员会工作要贯彻民主集中制原则，业主委员会要通过民主选举产生，针对业主大会召开难的情况，建议试行业主代表大会制度，可按单元产生业主代表、按楼栋产生代表组长、按代表大会制度定期召开会议，采取少数服从多数的议事制度，选举、更换、罢免业主委员会成员，审议通过小区的各种规约和制度，重要事件做出决定必须通过业主代表大会表决。建议推广深圳市的“业主表决电子投票系统”，解决业主大会、业主委员会召开、表决问题，方便业主参与物业管理公共事务决策，保护自身合法权益。
（六）实行民主监督制度
实行民主监督，在小区业主范围内选聘相关人士、社会精英担任义务监督员，对业委会事务进行监督，定期对业委会财务、对小区公共部位收入、使用情况进行审计和公示，对违规、违纪、违法现象向政府主管部门报告，定期和不定期召开各类业主代表的座谈会、评议会和专题会，创造广泛交流沟通的平台，充分听取业主的建议、批评和意见，逐步克服管理、服务工作中的不足。这样有利于业主和业委会彼此间意的沟通，有利于减少矛盾，增强业主的认同感。
（七）改善业主委员会的办公条件、完善激励考核机制
对业主委员会工作地点办公经费给予必要的保证，对日常上班人员明确适当报酬、给予业主委员会成员适当的劳务、通讯等方面的补贴。经费来源可以考虑从公共维修基金增加值部分、公共部位经营收入部分、和物业公司费用部分解决。每年由业主代表对业主委员会成员进行考评，称职的给予奖励，不称职的予以罢免，不适合的予以请辞。
三、结语
小区的管理是惠民工程、安居工程，政府重视是前提，完善自治是关键，自治是政府领导下的自治，政策指导下的自治，行业规范下的自治，业主广泛参与自治。安居才能乐业，小区的管理是中国特色社会主义社会管理的一个重要内容，有和谐小区才能有和谐社会。小区的管理应该是政府部门监督指导，社区组织全面介入，物业公司规范经营，业主自治管理，才能化解矛盾、解决问题、建设美好家园，实行业主自治管理建设好业主委员会，是创新社会管理的一个内容。
[参考文献]
[1]杨俊，韩峰.业主委员会与物业关系的实践冲突和法律规制[D].
[2]崔海霞.当前物业管理纠纷的若干疑难问题[D].
[3]陈鑫.业主自治.以建筑物区分所有权为基础[M].北京大学出版社，2007，3.
[4]陈鑫.建筑物区分所有权[M].中国法制出版社，2007，3.
[5]侯水平，黄果天等.物权法争点详析[M].法律出版社，2007，7.
[6]刘占领，黄林.业主委员会面面观[M].中国物业管理，2005，7.
[作者简介]九三学社广东省佛山市南海区基层委员会（执笔人：戴国梁）。