论文部分内容阅读
北京每年约有几万对新人登记结婚，购买婚房的市场需求不在少数。但是这些新婚男女一般是第一次置业，手头积蓄不是很多。市场上虽然各类户型项目都有供应，但是选择适合自己条件的房屋却如海底捞针。如7月12日致电《楼市》800热线的张芳芳和李宇，决定于今年“十一”结婚，而他们在经过了几个月的搜房行动后，仍未找到合适的房子，随着结婚好日子的一天天临近，俩人心急如焚。因此，他们希望《楼市》800的记者能尽快为其寻找到距离上班地点国贸不远，且在东四环附近，总价在85万元左右的房屋。
置业需求
张芳芳和丈夫李宇都在国贸附近上班，张芳芳是一家杂志社编辑，已在职场打拼了4年，丈夫李宇是一家外企驻北京公司技术经理。俩人尽管积蓄不是很多，但由于家境较好，远在湖南老家的双方父母对他们结婚买房大力支持。俩人的置业要求如下：
1、东四环附近
2、单价在10000－14000元之间
3、60－70平方米一居或两居
4、适宜居住
5、交通便利
定区域：
作为即将结婚的新人，正处在事业上升期，因此在交通便利，配套成熟区域置业，可以使家庭生活变得更简单。
据张芳芳介绍，夫妻俩的交际圈和工作都在东边。目前东三环的成熟区域如劲松、华威无新盘放量，燕莎区域平均房价达到23500元/平方米，紧邻东四环的百子湾区域、朝阳公园东部的姚家园区域、四惠的慈云寺区域各自依靠周围成熟的居住氛围，成为了热点新兴区域，房价也水涨船高。今年这三个区域的新盘放量较多，如四惠的TIMES、壹线国际、东区国际等，百子湾区域的金都杭城等，姚家园区域的泛海国际、金隅凤麟洲等。且老项目的后期产品居多，有些楼盘已入住，配套相对成熟，有利于居住。
定房价：
张芳芳、李宇俩人目前家庭月收入在15500元，存款近20万，双方父母为他们结婚，准备了30万房款，张芳芳俩人决定用父母给的30万元作首付款。结合他们目前的家庭月收入和所能承受的月供，以及要入住还需要交纳的费用及装修费，我们建议张芳芳小俩口购买总房款为85万左右，月还款额在5000元左右的房屋。
定物业：
本刊置业顾问对确定区域内的项目进行了调查，给出了张芳芳小俩口所能选择的物业面积和楼盘。
根据《楼市》市场研究中心调研显示，目前百子湾区域平均房价11187元/平方米，朝阳公园东部姚家园区域平均房价13800元/平方米，四惠区域平均房价 13000元/平方米。结合张芳芳一家所能承受的总房款为85万元左右，因此，张芳芳所能购买的户型面积在60—70平方米的一居室或二居室。
根据张芳芳的置业需求，本刊置业顾问将目标锁定了金隅凤麟洲、金都杭城、东恒时代三个楼盘。
确定了置业计划以后，本刊记者与张芳芳两人进行了沟通。张芳芳表示，在以上的置业计划里，她想再强调一点便是小区的配套和居住环境要好。于是，7月16日，本刊记者与本刊置业顾问就具体楼盘进行了实地考察。
考察楼盘一：金隅凤麟洲
金隅凤麟洲售楼处在双井，在所选的三个楼盘中距离张芳芳最近，该项目便成为了此次购房的第一站。
“项目所处的朝阳公园东板块，已经聚集了泛海国际居住区、国兴观湖国际公寓、万科金阳国际等众多高端住宅项目。依托西边的朝阳公园，南面的红领巾公园、东面的姚家园公园和朝阳体育中心，北面规划中的高尔夫森林公园，项目西侧占地约3万平方米的凤麟园，小区形成了难得的生态居住环境。金隅凤麟洲以9层的板楼和4.5层的叠拼别墅为主，该项目的9层带电梯板楼开盘售价仅为12000元/平方米，这个价格在周边具有明显的竞争力。”站在沙盘前的地图旁，销售人员兴奋地介绍道。“项目往南连接朝阳区往通州方向主干道朝阳北路、朝阳路以及京通快速路。往西连接北京市交通要道东四环迎宾路段，并承接机场高速、京承高速路、京顺路、京津唐高速路。目前正在修建的“黄杉木店路”，是一条与青年路平行的城市主干道，贯通朝阳路、朝阳北路、姚家园路，建成后将为周边的交通条件锦上添花。”在地图前，销售人员继续介绍项目的整体环境。张芳芳小声对记者表示，对项目所在的朝阳公园区域比较喜欢，价格也确实有优势。根据张芳芳的置业要求，销售人员推荐了２＃１C户型，明年10月入住。从户型图上看出，该户型为明卫设计，厨房配有生活阳台，起居室配有大飘窗，总建筑面积64平方米，均为东西朝向，有8套的选择余地。
经过考虑，张芳芳选定7层。根据户型面积和单价计算，该套房屋总价855293元，首付30万，贷款55万，月供3978元/月，今年年底项目封顶时开始月供。如果决定要买，必须先交20％的认购金，3天内签合同。
为了更好体验该项目的配套及交通情况，张芳芳决定去项目现场看看。从青年路进入小区记者并未见到公交车站，最近的公交车站在姚家园路，走路需要15分钟左右，如果到张芳芳的办公地国贸，705可以直达，而且也未见到大型超市及娱乐休闲场所，配套还有待完善。
考察楼盘二：金都杭城Ⅱ
金都杭城在百子湾地段，离朝阳公园较近，所以是项目考察的第二站。可能是中午前往，售楼中心看房的人并不多。在向销售人员描述了置业需求后，销售人员首先提出交房时间是在2009年的6月份，且为毛坯房。“即使只装修三个月，也要到9月份才能入住，如果用于结婚，时间是否符合?”这让准备结婚的张芳芳有点为难。经过一番考虑以后，决定先看户型。根据张芳芳的置业需求，销售人员推荐了3号楼A户型，建筑面积为64.87平方米的一居室，8月份开盘，预计开盘价12500元/平方米，总价81万元，如果首付30万，贷款20年，张芳芳每月需还款3670元。
从户型图上可发现，3号楼为塔楼，明厨明卫设计是该户型最大的卖点，卧室有270度的弧型落地窗。为了更形象地描述3号楼的位置，销售人员来到沙盘旁。从沙盘上可以看到，3号楼该户型均为东北和西北朝向房屋，临近马路。“距离马路这么近，会存在噪音污染吗?”对此，销售人员表示：“项目的窗户玻璃为铝合金双层中空玻璃，位居北京玻璃使用厚度榜首，可有效降低噪音。”
“小区以石门村东路为界分为东西两个区块。目前西区1、5、6、7号楼在去年底已经入住，刚才推荐的3号楼在东区。东区规划一栋商业综合楼，并有部分底商及裙房，西区也规划有底商及裙房。项目最西侧是学校和幼儿园，预计2008年投放使用，目前已经确定的小学为垂杨柳小学分校。”在沙盘旁，销售人员介绍道。
“项目依托了百子湾核心居住区的完美市政配套，百子湾主路上有百鑫居饭庄，三仁和快餐店，东良宾馆，北京市京客隆百子湾平价超市，银丰园科贸中心，东郊粮油市场，工商银行，农村信用社广渠路分社等。另外小区规划的商业也能满足日常生活所需。在交通方面，小区距离国贸10分钟车程，7路、11路、31路、495路等多条公交线路可到达；距离四惠站地铁也不远，规划中的轻轨7号线与轻轨10号线都会在小区附近设站。”
对小区的基本情况和户型价格了解后，走出售楼中心，记者特意与张芳芳进入已入住的西区。入口处是地下停车场的通道，进入小区后亭院、溪流、木桥映入眼帘，张芳芳对园林很感兴趣。“金都杭城的开发商来自杭州，对园林的设计开发是南派开发商的长项。” 考察楼盘三：东恒时代Ⅱ
进入售楼中心，陈姓销售人员随即上前，称自己就是接听张芳芳咨询电话的销售人员。走近沙盘，销售人员说道：“项目7月7日开盘的C#和H#楼，明年2月份和4月份精装修标准交房。”这两个条件让张芳芳很满意，既可以很快入住，又省去了装修的麻烦。
根据张芳芳的置业要求，销售推荐了C座的A户型和H座的F户型，均为一居室。从户型图上看出，A户型建筑面积62.81平方米,F户型建筑面积68.4平方米。两个户型的使用率都为80%，相比较而言，F户型明卫明厨，采光效果更好，而且所在的楼离地铁站更近。A户型则结构紧凑。
“精装修交房，不知道价格如何?”“各层的价格都不一样，越高越贵，如果选择13层，A户型15560元/平方米，总价97.7324万元，首付30万，月供4846元，F户型 15570/平方米，总价106.4988万元，首付30万，月供5498元。”显然，该价格略超出了张芳芳的预期。但既然是精装修，如果把装修费用计入，以及入住时间较早，张芳芳表示可以考虑。在权衡之后，张芳芳最终选择了A户型13层。
为了能吸引张芳芳的购房兴趣，销售人员很热情地带领我们到达户型设计相仿的二居室样板间。“精装修交房的标准有柏丽的橱柜，科勒的洁具，诺贝尔的瓷砖，均为进口产品。房屋大门采用凯尔曼数码电子锁，既可设置开门时的密码，也可以用智能卡钥匙“客户可以根据自己的喜好选择三种装修风格：原色空间、格调沙龙、欧陆时光。”
参观完样板间，记者提出需要对项目周边交通等生活配套设施进行了解。售楼人员强调C座和H座距离地铁站大概200米，从小区到四惠地铁站走路大概8分钟；小区不远为正在拓宽的朝阳路；小区西南侧为华堂商厦；小区规划有小学和幼儿园，今年年底交付使用，周围有芳草地小学远洋分校；农业银行、广发银行都距小区不远。
记者对三个楼盘进行了综合比较，并就相关情况与张芳芳夫妻俩再次进行了沟通。
从考察的三个楼盘看，区位都符合张芳芳置业要求。就价格而言，东恒时代比张芳芳的要求略高，不过东恒时代为精装修，其他两个项目为毛坯，而且交房时间最早。从居住生态环境来看，金隅凤麟洲靠近朝阳公园，而金都杭城Ⅱ的园林规划很诱人。在交通方面，东恒时代相对更靠近地铁，金都杭城距离张芳芳上班地点国贸较近。
从户型面积来看，三个户型建筑面积都在60平方米左右，使用面积也相差无几，均在50平方米左右，东恒时代均摊面积最少。但金都杭城、金隅凤麟洲为明厨明卫设计。
置业需求
张芳芳和丈夫李宇都在国贸附近上班，张芳芳是一家杂志社编辑，已在职场打拼了4年，丈夫李宇是一家外企驻北京公司技术经理。俩人尽管积蓄不是很多，但由于家境较好，远在湖南老家的双方父母对他们结婚买房大力支持。俩人的置业要求如下：
1、东四环附近
2、单价在10000－14000元之间
3、60－70平方米一居或两居
4、适宜居住
5、交通便利
定区域：
作为即将结婚的新人，正处在事业上升期，因此在交通便利，配套成熟区域置业，可以使家庭生活变得更简单。
据张芳芳介绍，夫妻俩的交际圈和工作都在东边。目前东三环的成熟区域如劲松、华威无新盘放量，燕莎区域平均房价达到23500元/平方米，紧邻东四环的百子湾区域、朝阳公园东部的姚家园区域、四惠的慈云寺区域各自依靠周围成熟的居住氛围，成为了热点新兴区域，房价也水涨船高。今年这三个区域的新盘放量较多，如四惠的TIMES、壹线国际、东区国际等，百子湾区域的金都杭城等，姚家园区域的泛海国际、金隅凤麟洲等。且老项目的后期产品居多，有些楼盘已入住，配套相对成熟，有利于居住。
定房价：
张芳芳、李宇俩人目前家庭月收入在15500元，存款近20万，双方父母为他们结婚，准备了30万房款，张芳芳俩人决定用父母给的30万元作首付款。结合他们目前的家庭月收入和所能承受的月供，以及要入住还需要交纳的费用及装修费，我们建议张芳芳小俩口购买总房款为85万左右，月还款额在5000元左右的房屋。
定物业：
本刊置业顾问对确定区域内的项目进行了调查，给出了张芳芳小俩口所能选择的物业面积和楼盘。
根据《楼市》市场研究中心调研显示，目前百子湾区域平均房价11187元/平方米，朝阳公园东部姚家园区域平均房价13800元/平方米，四惠区域平均房价 13000元/平方米。结合张芳芳一家所能承受的总房款为85万元左右，因此，张芳芳所能购买的户型面积在60—70平方米的一居室或二居室。
根据张芳芳的置业需求，本刊置业顾问将目标锁定了金隅凤麟洲、金都杭城、东恒时代三个楼盘。
确定了置业计划以后，本刊记者与张芳芳两人进行了沟通。张芳芳表示，在以上的置业计划里，她想再强调一点便是小区的配套和居住环境要好。于是，7月16日，本刊记者与本刊置业顾问就具体楼盘进行了实地考察。
考察楼盘一：金隅凤麟洲
金隅凤麟洲售楼处在双井，在所选的三个楼盘中距离张芳芳最近，该项目便成为了此次购房的第一站。
“项目所处的朝阳公园东板块，已经聚集了泛海国际居住区、国兴观湖国际公寓、万科金阳国际等众多高端住宅项目。依托西边的朝阳公园，南面的红领巾公园、东面的姚家园公园和朝阳体育中心，北面规划中的高尔夫森林公园，项目西侧占地约3万平方米的凤麟园，小区形成了难得的生态居住环境。金隅凤麟洲以9层的板楼和4.5层的叠拼别墅为主，该项目的9层带电梯板楼开盘售价仅为12000元/平方米，这个价格在周边具有明显的竞争力。”站在沙盘前的地图旁，销售人员兴奋地介绍道。“项目往南连接朝阳区往通州方向主干道朝阳北路、朝阳路以及京通快速路。往西连接北京市交通要道东四环迎宾路段，并承接机场高速、京承高速路、京顺路、京津唐高速路。目前正在修建的“黄杉木店路”，是一条与青年路平行的城市主干道，贯通朝阳路、朝阳北路、姚家园路，建成后将为周边的交通条件锦上添花。”在地图前，销售人员继续介绍项目的整体环境。张芳芳小声对记者表示，对项目所在的朝阳公园区域比较喜欢，价格也确实有优势。根据张芳芳的置业要求，销售人员推荐了２＃１C户型，明年10月入住。从户型图上看出，该户型为明卫设计，厨房配有生活阳台，起居室配有大飘窗，总建筑面积64平方米，均为东西朝向，有8套的选择余地。
经过考虑，张芳芳选定7层。根据户型面积和单价计算，该套房屋总价855293元，首付30万，贷款55万，月供3978元/月，今年年底项目封顶时开始月供。如果决定要买，必须先交20％的认购金，3天内签合同。
为了更好体验该项目的配套及交通情况，张芳芳决定去项目现场看看。从青年路进入小区记者并未见到公交车站，最近的公交车站在姚家园路，走路需要15分钟左右，如果到张芳芳的办公地国贸，705可以直达，而且也未见到大型超市及娱乐休闲场所，配套还有待完善。
考察楼盘二：金都杭城Ⅱ
金都杭城在百子湾地段，离朝阳公园较近，所以是项目考察的第二站。可能是中午前往，售楼中心看房的人并不多。在向销售人员描述了置业需求后，销售人员首先提出交房时间是在2009年的6月份，且为毛坯房。“即使只装修三个月，也要到9月份才能入住，如果用于结婚，时间是否符合?”这让准备结婚的张芳芳有点为难。经过一番考虑以后，决定先看户型。根据张芳芳的置业需求，销售人员推荐了3号楼A户型，建筑面积为64.87平方米的一居室，8月份开盘，预计开盘价12500元/平方米，总价81万元，如果首付30万，贷款20年，张芳芳每月需还款3670元。
从户型图上可发现，3号楼为塔楼，明厨明卫设计是该户型最大的卖点，卧室有270度的弧型落地窗。为了更形象地描述3号楼的位置，销售人员来到沙盘旁。从沙盘上可以看到，3号楼该户型均为东北和西北朝向房屋，临近马路。“距离马路这么近，会存在噪音污染吗?”对此，销售人员表示：“项目的窗户玻璃为铝合金双层中空玻璃，位居北京玻璃使用厚度榜首，可有效降低噪音。”
“小区以石门村东路为界分为东西两个区块。目前西区1、5、6、7号楼在去年底已经入住，刚才推荐的3号楼在东区。东区规划一栋商业综合楼，并有部分底商及裙房，西区也规划有底商及裙房。项目最西侧是学校和幼儿园，预计2008年投放使用，目前已经确定的小学为垂杨柳小学分校。”在沙盘旁，销售人员介绍道。
“项目依托了百子湾核心居住区的完美市政配套，百子湾主路上有百鑫居饭庄，三仁和快餐店，东良宾馆，北京市京客隆百子湾平价超市，银丰园科贸中心，东郊粮油市场，工商银行，农村信用社广渠路分社等。另外小区规划的商业也能满足日常生活所需。在交通方面，小区距离国贸10分钟车程，7路、11路、31路、495路等多条公交线路可到达；距离四惠站地铁也不远，规划中的轻轨7号线与轻轨10号线都会在小区附近设站。”
对小区的基本情况和户型价格了解后，走出售楼中心，记者特意与张芳芳进入已入住的西区。入口处是地下停车场的通道，进入小区后亭院、溪流、木桥映入眼帘，张芳芳对园林很感兴趣。“金都杭城的开发商来自杭州，对园林的设计开发是南派开发商的长项。” 考察楼盘三：东恒时代Ⅱ
进入售楼中心，陈姓销售人员随即上前，称自己就是接听张芳芳咨询电话的销售人员。走近沙盘，销售人员说道：“项目7月7日开盘的C#和H#楼，明年2月份和4月份精装修标准交房。”这两个条件让张芳芳很满意，既可以很快入住，又省去了装修的麻烦。
根据张芳芳的置业要求，销售推荐了C座的A户型和H座的F户型，均为一居室。从户型图上看出，A户型建筑面积62.81平方米,F户型建筑面积68.4平方米。两个户型的使用率都为80%，相比较而言，F户型明卫明厨，采光效果更好，而且所在的楼离地铁站更近。A户型则结构紧凑。
“精装修交房，不知道价格如何?”“各层的价格都不一样，越高越贵，如果选择13层，A户型15560元/平方米，总价97.7324万元，首付30万，月供4846元，F户型 15570/平方米，总价106.4988万元，首付30万，月供5498元。”显然，该价格略超出了张芳芳的预期。但既然是精装修，如果把装修费用计入，以及入住时间较早，张芳芳表示可以考虑。在权衡之后，张芳芳最终选择了A户型13层。
为了能吸引张芳芳的购房兴趣，销售人员很热情地带领我们到达户型设计相仿的二居室样板间。“精装修交房的标准有柏丽的橱柜，科勒的洁具，诺贝尔的瓷砖，均为进口产品。房屋大门采用凯尔曼数码电子锁，既可设置开门时的密码，也可以用智能卡钥匙“客户可以根据自己的喜好选择三种装修风格：原色空间、格调沙龙、欧陆时光。”
参观完样板间，记者提出需要对项目周边交通等生活配套设施进行了解。售楼人员强调C座和H座距离地铁站大概200米，从小区到四惠地铁站走路大概8分钟；小区不远为正在拓宽的朝阳路；小区西南侧为华堂商厦；小区规划有小学和幼儿园，今年年底交付使用，周围有芳草地小学远洋分校；农业银行、广发银行都距小区不远。
记者对三个楼盘进行了综合比较，并就相关情况与张芳芳夫妻俩再次进行了沟通。
从考察的三个楼盘看，区位都符合张芳芳置业要求。就价格而言，东恒时代比张芳芳的要求略高，不过东恒时代为精装修，其他两个项目为毛坯，而且交房时间最早。从居住生态环境来看，金隅凤麟洲靠近朝阳公园，而金都杭城Ⅱ的园林规划很诱人。在交通方面，东恒时代相对更靠近地铁，金都杭城距离张芳芳上班地点国贸较近。
从户型面积来看，三个户型建筑面积都在60平方米左右，使用面积也相差无几，均在50平方米左右，东恒时代均摊面积最少。但金都杭城、金隅凤麟洲为明厨明卫设计。