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摘 要 国内出现的“小产房”现象，时下众说纷纭。现有法律政策禁止“小产权房”入市流转但在房价不断上涨背景下，市场需求和政府的监管不到位等原因，小产权房畅销不绝。笔者认为应当逐步分类处理“小产权房”，完善针对“小产权房”问题的法律制度。
关键词 法律禁止 二元土地制度 分类处理 确权
引言
现有“小产权房”本身不合法，但从物权看相关买卖行为有效，政府不应当将所有“小产权房”摧毁，应秉承区别对待、分类处理、疏堵结合原则来治理。
一、当前国内“小产权房”的现状与法律症结
相比普通商品房，“小产权房”不缴纳土地出让和各种税费而相对合理的价格使许多人趋之若鹜。对大产权房市场造成冲击。因不受法律保护，相关买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息而无法获得房价上涨带来好处。遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题难尾楼时其救济途径就非常有限。
二、“小产权房”产生的原因分析
现行法律禁止在集体建设用地上修建“小产权房”，但其买卖行为本身效力并未有法律明确规定无效。这也助长了“小产权房”的滋生蔓延，究其原因主要有以下四方面：
（一）房价快速上涨造成的市场需求提供了其发展的空间。房价上涨过快早已是不争的事实，相对来说“小产权房”价格上的优势掩盖了其风险。“小产权房”比普通商品房便宜30%到50%，对于想去大中城市发展，而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。“小产权房”价格如此之低，在于其省去了三部分费用：一是购地成本；二是各种税费；三是土地和房地产市场监管制造的腐败成本。
（二）城乡二元土地制度是根源。一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。小产权房的问题实际上是我国农村集体所有土地使用权流转问题。
（三）地方政府监管的不到位和消极作为。“小产权房”如火如荼发展，与当地政府规划监管部门和土地监管部门和建设监管部门的失职失控不无关系，甚至有一些监管部门以保持缄默来获取利益，中饱私囊。小产权房的不合法，却“出生了”，这里面存在着非法操作和灰色利益空间。
三、“小产权房”问题的分类处理方案和未来探究
我国商品住房价格持续上涨，保障性住房供给规模不足、供给结构失衡，导致中低收入者的居住问题长期得不到有效解决。“小产权房”客观起到积极作用，因不合法遭到相关部门的清理。因此完善“小产权房”制度很有必要。
（一）关于对完善“小产权房”政策的若干建议
“小产权房”涉及方方面面的利益，笔者建议在坚持分类指导，因地制宜原则的基础上，从以下几方面着手。
一、要有条件的承认在农村集体建设用地上已建成的符合规划“小产权房”的合法性。这类“小产权房”已建成事实，已经是社会存量财富而且不少已经出售住满了居民强行拆除势必影响稳定。笔者认为应当认可这些“小产权房”占有合法性但是需要补缴土地出让金等税费。当然谁支付土地出让金等税费、以及这些税费是否收得回来同样牵涉到大量细致问题。部分符合条件的可以纳入当地保障房建设范畴。
五、应逐步有条件的允许农村集体建设用地进入市场。应允许农村集体宅基地的使用权自由转让、抵押和出租，农民住房的买卖、抵押和出租，所涉及的仅仅是集体宅基地使用权的转让，这丝毫不影响集体土地产权的属性。应该让农民的住房和宅基地具有和城市居民同等的权益。逐步打破城乡二元化土地制度。对农民单独拥有农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建“小产权房”应当逐步运行流转其方式可逐渐从租过渡到卖从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税
3.保护耕地禁占优补劣，不符合土地规划的“小产权房”应该依法强制拆除。要坚持最严格的耕地保护制度，严防死守耕地红线，在城乡二元体制下“土地对于农民而言除了生存权以外还承载着发展和社会保障功能”因此那些破坏耕地修建“小产权房”违法行为应当坚决禁止而对于已经滥占耕地修建房屋如果能够退耕应当退耕退耕在补缴所有税费基础上再进行处罚而对建设用地指标内农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。
（二）关于对“小产权房”的未来探究
十八届三中全会之后，新的思路出現了。“集体建设用地入市”这一土改大方向，成为破解“小产权房”困境的一个新的重要变量。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。
2014年1月19日，一号文件首次提出，赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。同时提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。笔者认为：“确权是基础，流转是核心，配套是关键”。6月4日，住建部总经济师冯俊在国务院新闻发布会上透露，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都，淮安。黄石这6个城市推进。这是一个突破口。
结束语
任何政策和制度都是不同利益主体多方博弈过程，而“小产权房”政策也会随着博弈持续进行而不断调整，“共有产权”房政策的调整突出反映了这一点。关于“小产权房”问题，现阶段还未得到法律认可，但相信以后其逐步有条件的上市流转是大趋势。
参考文献
[1] 刘曼玉. 对"“小产权房”的法律分析[J]. 黑龙江科技信息.2008（3）.
[2]季正松、许波宏、赵海萍.“小产权房”折射中国社会大问题[J].农村经济.2013.（2）.
[3] 白雪.“小产权房”的形成原因及出路探析[J]. 法制与社会.2014.（1）.
[4]朱春龙.农村土地流转制度变迁浅析[J].河南农业.2013（9）.
[5]赵海娟.推进土地改革应区别对待“小产权房”[J].中国经济时报.2014（3）.
[6]王卫国.中国土地权利研究[M].中国政法大学出版社，1997.（5）.
[7]程浩.小产权房规制政策研究[M].人民出版社.2012.（12）.
[8]胡存智.从产权制度设计和流转管理推进集体建设用地改革[J].国土资源导刊.2009（3）.
关键词 法律禁止 二元土地制度 分类处理 确权
引言
现有“小产权房”本身不合法，但从物权看相关买卖行为有效，政府不应当将所有“小产权房”摧毁，应秉承区别对待、分类处理、疏堵结合原则来治理。
一、当前国内“小产权房”的现状与法律症结
相比普通商品房，“小产权房”不缴纳土地出让和各种税费而相对合理的价格使许多人趋之若鹜。对大产权房市场造成冲击。因不受法律保护，相关买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息而无法获得房价上涨带来好处。遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题难尾楼时其救济途径就非常有限。
二、“小产权房”产生的原因分析
现行法律禁止在集体建设用地上修建“小产权房”，但其买卖行为本身效力并未有法律明确规定无效。这也助长了“小产权房”的滋生蔓延，究其原因主要有以下四方面：
（一）房价快速上涨造成的市场需求提供了其发展的空间。房价上涨过快早已是不争的事实，相对来说“小产权房”价格上的优势掩盖了其风险。“小产权房”比普通商品房便宜30%到50%，对于想去大中城市发展，而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。“小产权房”价格如此之低，在于其省去了三部分费用：一是购地成本；二是各种税费；三是土地和房地产市场监管制造的腐败成本。
（二）城乡二元土地制度是根源。一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。小产权房的问题实际上是我国农村集体所有土地使用权流转问题。
（三）地方政府监管的不到位和消极作为。“小产权房”如火如荼发展，与当地政府规划监管部门和土地监管部门和建设监管部门的失职失控不无关系，甚至有一些监管部门以保持缄默来获取利益，中饱私囊。小产权房的不合法，却“出生了”，这里面存在着非法操作和灰色利益空间。
三、“小产权房”问题的分类处理方案和未来探究
我国商品住房价格持续上涨，保障性住房供给规模不足、供给结构失衡，导致中低收入者的居住问题长期得不到有效解决。“小产权房”客观起到积极作用，因不合法遭到相关部门的清理。因此完善“小产权房”制度很有必要。
（一）关于对完善“小产权房”政策的若干建议
“小产权房”涉及方方面面的利益，笔者建议在坚持分类指导，因地制宜原则的基础上，从以下几方面着手。
一、要有条件的承认在农村集体建设用地上已建成的符合规划“小产权房”的合法性。这类“小产权房”已建成事实，已经是社会存量财富而且不少已经出售住满了居民强行拆除势必影响稳定。笔者认为应当认可这些“小产权房”占有合法性但是需要补缴土地出让金等税费。当然谁支付土地出让金等税费、以及这些税费是否收得回来同样牵涉到大量细致问题。部分符合条件的可以纳入当地保障房建设范畴。
五、应逐步有条件的允许农村集体建设用地进入市场。应允许农村集体宅基地的使用权自由转让、抵押和出租，农民住房的买卖、抵押和出租，所涉及的仅仅是集体宅基地使用权的转让，这丝毫不影响集体土地产权的属性。应该让农民的住房和宅基地具有和城市居民同等的权益。逐步打破城乡二元化土地制度。对农民单独拥有农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建“小产权房”应当逐步运行流转其方式可逐渐从租过渡到卖从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税
3.保护耕地禁占优补劣，不符合土地规划的“小产权房”应该依法强制拆除。要坚持最严格的耕地保护制度，严防死守耕地红线，在城乡二元体制下“土地对于农民而言除了生存权以外还承载着发展和社会保障功能”因此那些破坏耕地修建“小产权房”违法行为应当坚决禁止而对于已经滥占耕地修建房屋如果能够退耕应当退耕退耕在补缴所有税费基础上再进行处罚而对建设用地指标内农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。
（二）关于对“小产权房”的未来探究
十八届三中全会之后，新的思路出現了。“集体建设用地入市”这一土改大方向，成为破解“小产权房”困境的一个新的重要变量。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。
2014年1月19日，一号文件首次提出，赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。同时提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。笔者认为：“确权是基础，流转是核心，配套是关键”。6月4日，住建部总经济师冯俊在国务院新闻发布会上透露，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都，淮安。黄石这6个城市推进。这是一个突破口。
结束语
任何政策和制度都是不同利益主体多方博弈过程，而“小产权房”政策也会随着博弈持续进行而不断调整，“共有产权”房政策的调整突出反映了这一点。关于“小产权房”问题，现阶段还未得到法律认可，但相信以后其逐步有条件的上市流转是大趋势。
参考文献
[1] 刘曼玉. 对"“小产权房”的法律分析[J]. 黑龙江科技信息.2008（3）.
[2]季正松、许波宏、赵海萍.“小产权房”折射中国社会大问题[J].农村经济.2013.（2）.
[3] 白雪.“小产权房”的形成原因及出路探析[J]. 法制与社会.2014.（1）.
[4]朱春龙.农村土地流转制度变迁浅析[J].河南农业.2013（9）.
[5]赵海娟.推进土地改革应区别对待“小产权房”[J].中国经济时报.2014（3）.
[6]王卫国.中国土地权利研究[M].中国政法大学出版社，1997.（5）.
[7]程浩.小产权房规制政策研究[M].人民出版社.2012.（12）.
[8]胡存智.从产权制度设计和流转管理推进集体建设用地改革[J].国土资源导刊.2009（3）.